Решение № 3А-1508/2020 3А-242/2021 3А-242/2021(3А-1508/2020;)~М-1291/2020 М-1291/2020 от 2 марта 2021 г. по делу № 3А-1508/2020

к делу <№...>а-242/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«03» марта 2021 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <ФИО>1 к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с 01.01.2019г. нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 213,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 3 834 000 рублей.

Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018г. в размере 8 130 933,96 рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного объекта недвижимости являются неверными и нарушают его права, в связи с чем, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 ссылается на отсутствие у департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочий по проверке сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иных полномочий, направленных на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Представитель административного ответчика – филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указано на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал доводы административного искового заявления, возражал против выводов судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, ссылаясь на неверный подбор экспертом объектов-аналогов.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 213,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018г. в размере 8 130 933,96 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке нежилого здания от 07.07.2020г., выполненного ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 3 834 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 05 ноября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 01.12.2020г., выполненному ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 5 701 000 рублей.

В связи с несогласием административного истца ФИО1 с результатами и выводами, содержащимися в заключении судебной экспертизы, а именно: неверный подбор объектов-аналогов, в целях устранения возможных сомнений в объективности, ясности и полноте проведенного экспертного исследования, для соблюдения баланса и установления достоверных сведений по делу, определением суда от 14 января 2021 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза.

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы от 15 февраля 2021 года, выполненной ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 5 701 000 рублей. При этом, экспертом приведено подробное обоснование выбора объектов-аналогов.

В представленных письменных пояснениях эксперта указано, что объектом экспертизы является нежилое здание с кадастровым номером <№...>, обшей площадью 213.9 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, местоположение относится к микрорайону «Тонкий мыс».

Нежилые здания при кадастровом учёте - это здания, предназначенные для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей. Независимо от того, что административный истец настаивает, на том, что проживает в данном здании, оценивается объект экспертизы, как нежилое здание, с целевым назначением - для семейного отдыха. Оцениваемое здание расположено в курортном городе, где развито направление туризма и зачастую владельцы недвижимости сдают его внаём (в аренду) целиком или покомнатно. В данном случае, так как объектом экспертизы является нежилое здание, предназначенное для отдыха, экспертом сделан вывод, что оцениваемая недвижимость также является доходной, как и гостевые дома и не может относиться к недвижимости для постоянного проживания, так как является нежилой.

Осмотр не проводился, в связи с невозможностью провести обследование на дату в прошлом (01.01.2018г.). В материалах дела имеется достаточно информации об объекте (фотоматериал, технический паспорт) для определения рыночной стоимости объекта экспертизы.

Как правило, на вторичном рынке недвижимости зачастую недвижимое имущество продаётся с б/у мебелыо. Наличие мебели старше 3-5 лет не оказывает ощутимого влияния на общую стоимость продаваемой недвижимости, поскольку такая мебель чаще всего достаточно изношена, морально устарела и/или не удовлетворяет требованиям и вкусам потенциального покупателя (нового собственника). В данном экспертом не было выявлено оказания влияния данного фактора на стоимость гостевого дома (объекта-аналога № 2), так как стоимость 1 кв.м, объекта-аналога № 2 сопоставима со стоимостью 1 кв м объектов-аналогов № 1 и № 3.

Информация о том, что в ремонте объектов-аналогов были использованы высококачественные материалы и выполнен высококачественный ремонт, отсутствует.

Объектом экспертизы является нежилое здание - для отдыха, в связи с чем, экспертом были подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги (гостевые дома), расположенные в непосредственной близости от объекта экспертизы.

В здании объекта-аналога № 2 имеется больше комнат и помещений, так как площадь объекта-аналога № 2 отличается от площади объекта экспертизы и позволяет большее количество помещений, в связи с чем, внесена корректировка на площадь.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы и заключение дополнительной судебной экспертизы, оценив их по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Оснований не доверять представленным заключениям экспертизы у суда также не имеется, поскольку они являются допустимыми по делу доказательствами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертные заключения содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Заключения судебной экспертизы содержат подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертиз эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертные заключения составлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения доходного и затратного подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы заключения и дополнительной судебной экспертизы, объективными и полными, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4, предупрежденная об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, дала пояснения, аналогичные изложенным письменно.

Таким образом, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебных экспертных заключениях, суду не представлено.

Возражения административного истца ФИО1 на заключение судебной экспертизы опровергнуты пояснениями эксперта ФИО4, выполнившей экспертное заключение, дополнительное экспертное заключение и допрошенной в судебном заседании.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд находит административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подлежащим частичному удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 29 сентября 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 29 сентября 2020 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск <ФИО>1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 213,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5 701 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 29 сентября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 марта 2021 года.

Судья В.В. Сидоров