Решение № 2-1513/2025 2-1513/2025~М-1255/2025 М-1255/2025 от 15 октября 2025 г. по делу № 2-1513/2025

Дело № 2-1513/2025 50RS0034-01-2025-001944-89


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2025 года г. Павловский Посад

Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Большаковой С.П.,

при секретаре Маловой П.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ИП ФИО4 о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику о защите прав потребителя, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка № №, согласно которому истец приобрел у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за 635 500 руб. с рассрочкой оплаты ежемесячно по 21184 руб. Условия договора в части внесения оплаты за приобретенный участок истцом исполняются добросовестно.

Актом экспертного исследования № № от ДД.ММ.ГГГГ. определена стоимость указанного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ., которая составляет 267 000 руб., то есть указанная в договоре стоимость проданного ФИО3 земельного участка более чем в 2,5 раза превышает его реальную рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость участка, согласно официальным данным ЕГРН, составляет 185 832 руб. 50 коп., что подтверждает необоснованное завышение цены, и в совокупности указанные сведения позволяют утверждать о наличии в действиях ответчика признаков введения в заблуждение относительно существенных условий сделки (ст. 178 ГК РФ), поскольку ответчиком не предоставлены: достоверные сведения о рыночной стоимости участка; для изучения правоустанавливающие документы на участок, а также ФИО3 не предоставлена возможность объективно оценить справедливость цены из-за отсутствия доступа к правоустанавливающим документам на участок и данным о реальных ценах в районе.

Таким образом, ответчик ввел в заблуждение истца относительно реальной, рыночной стоимости земельного участка.

Также ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка № №, согласно которому истец приобрел у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за 603 500 руб. с рассрочкой оплаты ежемесячно по 20117 руб. Условия договора в части внесения оплаты за приобретенный участок истцом исполняются добросовестно.

Актом экспертного исследования № № от ДД.ММ.ГГГГ. определена стоимость указанного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ., которая составляет 258 000 руб., то есть указанная в договоре стоимость проданного ФИО3 земельного участка более чем в 2,5 раза превышает его реальную рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость участка, согласно официальным данным ЕГРН, составляет 185 832 руб. 50 коп., что подтверждает необоснованное завышение цены, и в совокупности указанные сведения позволяют утверждать о наличии в действиях ответчика признаков введения в заблуждение относительно существенных условий сделки (ст. 178 ГК РФ), поскольку ответчиком не предоставлены: достоверные сведения о рыночной стоимости участка; для изучения правоустанавливающие документы на участок, а также ФИО3 не предоставлена возможность объективно оценить справедливость цены из-за отсутствия доступа к правоустанавливающим документам на участок и данным о реальных ценах в районе.

Таким образом, ответчик ввел в заблуждение истца относительно реальной, рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ., земельный участок имеет ограничения использования ввиду его нахождения в зонах нахождения объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков в границах таких зон, с запретом: 1) осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства; 2) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы; 3 размещать любые объекты и предметы в пределах проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступ к объектам электросетевого хозяйства; 4) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов; 5) размещать детские и спортивные площадки, стадиона, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, и другие ограничения. Сведения о перечисленных ограничениях использования земельного участка ФИО3 до заключения с ним договора доведены не были, что является существенным нарушением договора.

Ссылаясь на данные обстоятельства, просит расторгнуть договора купли-продажи земельных участков № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенных между ИП ФИО4 и ФИО3, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 254 204 руб. и 241 402 руб., уплаченные по договорам купли-продажи участков, прекратить право собственности ФИО3 на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, расположенные по адресу: <адрес>, применить последствия нарушения Закона РФ "О защите прав потребителей" и взыскать с ИП ФИО4 в пользу ФИО3 штраф в размере 50% от присужденной суммы, а также взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, пояснив также, что договора купли-продажи для его подписания были предоставлены его доверителю только в МФЦ при подаче документов, вследствие чего он был лишен возможности ознакомиться с условиями договоров.

Ответчик ИП ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что продавец, в силу ст. 37 ЗК РФ предоставил покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования, что отражено в условиях договоров купли-продажи. Установление продажной цены, это право продавца, истец с ней ознакомлен перед подписанием договоров. Кроме того, информация о кадастровой стоимости участков и их обременениях имеется в открытых доступах, соответственно истец не был лишен возможности перед заключением договоров ознакомиться с данной информацией. Также земельные участки, имеющиеся у истца, пригодны к использованию для их целевого назначения - ЛПХ, доказательств обратного суду не представлено.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, приходит к следующим выводам.

Положениями ст.8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пунктам 1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 ст.451 ГК РФ).

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3).

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 ст.37 ЗК РФ.

К такой информации относятся также сведения о нахождении земельного участка в границах береговой полосы и охранной зоны водного объекта.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка № №, согласно которому истец приобрел у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за 635 500 руб. с рассрочкой оплаты ежемесячно по 21184 руб. Условия договора в части внесения оплаты за приобретенный участок истцом исполняются добросовестно.

Также ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка № №, согласно которому истец приобрел у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за 603 500 руб. с рассрочкой оплаты ежемесячно по 20117 руб. Условия договора в части внесения оплаты за приобретенный участок истцом исполняются добросовестно.

ДД.ММ.ГГГГ. за истцом зарегистрировано право собственности на данные земельные участки (л.д.63-84).

В обоснование своих требований истец ссылается на то обстоятельство, что продавец необоснованно завысил цену продаваемых земельных участков, что подтверждается кадастровой стоимостью и актом экспертного исследования №№ от ДД.ММ.ГГГГ., а также своевременного не ознакомил с условиями договора и не уведомил о наличии ограничений.

Считает, что ответчик в нарушение норм ФЗ РФ "О защите прав потребителей" не предоставил ему полных сведений и ввел в заблуждение относительно реальной, т.е. рыночной цены.

Между тем указанные доводы не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С условиями договоров ФИО3 ознакомлен заранее, путем направления условий договоров ему на телефон, что подтверждается истцом путем предоставления в суд распечатки с телефона (л.д.42).

Заявляя исковые требования, истец ссылался на нормы Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Вместе с тем в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 2 ЗК РФ, земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать настоящему Кодексу.

На основании п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) (статья 310) может быть предоставлено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании п. 1 и п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, действия сторон в отношении расторжения договора купли-продажи земельного участка определяются специальной нормой, ст. 37 ЗК РФ, которая не предусматривает право одностороннего отказа от договора (исполнения договора) во внесудебном порядке.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Пунктом 1 ст.476 ГК РФ определено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если покупатель при заключении договора был поставлен продавцом в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объектом договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно представленным договорам купли-продажи земельных участков, предметом договоров, в соответствии с п.1.1, являлись земельные участки с кадастровыми номерами № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты> (1.16) расположенный по адресу: <адрес> стоимостью 635 500 руб. с рассрочкой оплаты ежемесячно по 21184 руб. и № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты> (1.16) расположенный по адресу: <адрес> стоимостью 603 500 руб. с рассрочкой оплаты ежемесячно по 20117 руб.

В п.п. 3.3, 3.6 договоров указано: «Стороны договора подтверждают, что Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого земельного участка, установленным путем осмотра перед подписанием настоящего договора. Покупатель подтверждает, что при осмотре земельного участка им не обнаружено каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено при осмотре земельного участка продавцом. Стороны пришли к соглашению о том, что наличие природных объектов и объектов инфраструктуры, визуально видимых на метсности и/или отраженных на размещенных в открытом доступе в сети интернет материалах территориального планирования, в том числе правилах землепользования и застройки, государственных информационных ресурсах Московской области, охранные и/или санитарно-защитные зоны которых затрагивают или могут затрагивать земельный участок, не является основанием для предъявление каких-либо претензий к продавцу» (л.д.8).

Из смысла ст. 37 ЗК РФ следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

Таким образом, доводы истца о том, что ему не была предоставлена информация об ограничениях в использовании земельных участков в соответствии с разрешенным видом использования, являются несостоятельными.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Федеральным законом сведений. В соответствии с п. 6 ст. 56 Земельного кодекса РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, которые установлены федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимое и идентифицируются неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 г. N 975 (в ред. от 21.10.2019 г.) утверждены формы выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведениях и порядок их заполнения.

Согласно п. 61 Приказа Минэкономразвития России от 25.12.2015 г. N 975 (в ред. От 21.10.2019 г.) в графе "Ограничение права и обременение объекта недвижимости" выписки их ЕГРН вносятся сведения обо всех актуальных на момент выдачи выписки записях об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости.

Каких-либо иных обременений за исключением тех, что были указаны в выписке на момент совершения сделки не имелось и не содержалось.

Кроме того, истец мог так же самостоятельно получить информацию об имеющихся обременениях земельных участков.

В судебном заседании так же было установлено, что вид разрешенного использования спорных земельных участков – ведение личного подсобного хозяйства.

Истцом доказательств, в силу ст. 56 ГПК РФ невозможности использования земельных участков, находящихся у него в собственности, с учетом вида разрешенного использования, не представлено.

Таким образом, суд исходит из отсутствия оснований полагать, что на момент заключения договоров купли-продажи ответчик намеренно ввел истца в заблуждение относительно цены товара, существующих ограничений в использовании земельных участков, и что ответчиком допущено нарушение договоров, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров, в связи с чем приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований и отказа в исковых требованиях в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ИП ФИО4 о защите прав потребителя, расторжении договоров купли-продажи земельных участков № № от ДД.ММ.ГГГГ. и № № от ДД.ММ.ГГГГ., прекращении права собственности на земельные участки, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Павлово-Посадский городской суд Московской области в течение месяца после его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.10.2025г.

Судья: С.П. Большакова