Решение № 2-3486/2017 от 21 августа 2017 г. по делу № 2-3486/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2017 г. г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Кольцовой В.В.

при секретаре Багмашевой Р.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации МО «город Астрахань» о взыскании выкупной цены жилого помещения, указав, что им на праве собственности в равных долях принадлежит <адрес> доме М.Горького/ФИО4, <адрес> общей площадью 32,8 кв.м., а также 3\50 доли земельного участка общей площадью 927 кв.м.

Распоряжением администрации МО «город Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ №-р данный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилого помещения предложено произвести снос данного дома.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ администрация МСО «город Астрахань» принято решение об изъятии для муниципальных нужд МО Город Астрахань долей земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома общей площадью 927 кв.м., согласно которому предусмотрено заключение соглашения с правообладателями изымаемого имущества по выплате выкупной стоимости. Администрацией МО «<адрес>» в марте 2016 года им направлялось письмо о замене принадлежащего им аварийного жилого помещения на помещение в многоквартирном доме по <адрес>, однако по прошествии времени их уведомили, что данная квартира предоставлена иным лицам. В связи с этим они заказали отчет согласно которому стоимость принадлежащей им квратиры составляет 1 040 000 руб., стоимости доли земельного участка 1 323 090 руб. 78 коп., Итоговая выкупная стоимость спорного имущества составляет 2 400 490, 78 руб., которые они и просят взыскать с администрации в пользу в равных долях.

По результатам проведенной судебной экспертизы, которой размер выкупной стоимости определен как 1 236 698 руб. – стоимость квартиры и 1 206 000 руб. – стоимость земельного участка, 37 400 руб. – материальные затраты на переселение, итого 2 480 098 руб., истцы увеличили исковые требования и просили взыскать по 826 699 руб. 33 коп. с каждого.

В судебном заседании истца и их представитель ФИО5 исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что поскольку они являются как собственниками квартиры, так и собственниками доли земельного участка, должна быть произведена выплата за изымаемое имущество как за квартиру, так и самостоятельно за земельный участок.

Представитель администрации МО «город Астрахань» в судебное заседание не явилась, в ходе предыдущего судебного заседания представитель администрации города Астрахани ФИО6 возражала по существу иска, указав, что согласно отчету об оценке, проведенном Управлением муниципального имущества администрации МО город Астрахань» в рамках муниципального заказа выкупная стоимость указанного имущества составляет 1 981 805 руб., однако, поскольку администрация МО «город Астрахань» в настоящее время не располагает достаточными денежными средствами для производства выкупа, они не имеют возможности заключить соглашение. Просила в иске отказать.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд исходит из следующего:

В судебном заседании установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками в равных долях квартиры 6 в доме 34/29 по ул. М.Горького/ФИО4 г.Астрахани общей площадью 32,8 кв.м., а также 3\50 доли земельного участка, расположенного по указанному адресу, общей площадью 927 кв.м., состоящему на кадастровом учете.

Распоряжением администрации МО «город Астрахань» от 14.11.2007 года № 1143-р данный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилого помещения предложено произвести снос данного дома.

Постановлением от 04 декабря 2015 года администрация МСО «город Астрахань» принято решение об изъятии для муниципальных нужд МО Город Астрахань долей земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома общей площадью 927 кв.м., согласно которому предусмотрено заключение соглашения с правообладателями изымаемого имущества по выплате выкупной стоимости. Указанным постановлением также принято решение о необходимости проведения оценки стоимости недвижимости и направления проектов соглашений собственникам для заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества.

07 февраля 2017 года по заказу Управления муниципального имущества администрации МО «город Астрахань» оценщиком ФИО7 определена в выкупная стоимость <адрес> общей площадью 32,8 кв.м., а также 3\50 доли земельного участка, расположенного по указанному адресу, общей площадью 927 кв.м., материальные затраты, связанные с изъятием, который составили в общей сумме 1 981 805 руб., из которых рыночная стоимость квартиры в целом 1 236 6987 руб., рыночная стоимость 3\50 доли земельного участка 719 307 руб., убытки – 25 800 руб.

Представитель ответчика указанный отчет не оспаривал и полагал, что данная сумма соответствует выкупной стоимости недвижимого имущества истцов.

Таким образом, администрация МО «город Астрахань» проведена процедура и порядок изъятия земельного участка, предусмотренная ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, однако заключение соглашения истцам не предложено.

Фактически предметом данного спора является размер выкупной стоимости изымаемого имущества.

В этой связи суд исходит из следующего:

В силу ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

При установлении выкупной цены следует учесть, что, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.( "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

В силу ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По смыслу приведенных положений Закона № 135-ФЗ отчет об оценке изымаемых для государственных нужд объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленный оценщиком по заказу органа исполнительной власти, может быть оспорен собственником таких объектов в судебном порядке. При этом истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

В судебном заседании были исследованы три отчета об оценке изымаемого имущества:

Отчет об оценке составленный на ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО7 по заказу Управления муниципального имущества администрации МО «<адрес>» согласно которому <адрес> общей площадью 32,8 кв.м., а также 3\50 доли земельного участка, расположенного по указанному адресу, общей площадью 927 кв.м., материальные затраты, связанные с изъятием, определена в общей сумме 1 981 805 руб., из которых рыночная стоимость квартиры в целом 1 236 6987 руб., рыночная стоимость 3\50 доли земельного участка 719 307 руб., убытки – 25 800 руб.

Отчет об оценке, составленный «Дом оценки, консалтинга и аудита» на ДД.ММ.ГГГГ определил выкупную стоимость в общей сумме 2 400 490 руб. 78 коп., из которых стоимость <адрес> общей площадью 32,8 кв.м. 1 323 090 руб. 78 коп., 3\50 доли земельного участка, расположенного по указанному адресу, общей площадью 927 кв.м. – 1 040 000 руб., материальные затраты, связанные с изъятием 37 400 руб.

По заключению судебной экспертизы, проведенной по ходатайству истцов в ООО «нижневолжское агентство оценки» размер выкупной стоимости изымаемого земельного участка, исходя из 1\50 доли, приходящейся на каждого из истцов составляет 402 058 руб., т.е. общая стоимость земельного участка, пропорциональная стоимости изымаемой квартиры составляет 1 206 174 руб.

Проверяя достоверность отчетов о выкупной стоимости, заключение судебной экспертизы суд исходит из следующего:

В силу Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Устанавливая общие требования к проведению оценки, указанный Стандарт предписывает проводить совместную оценку земельного участка и находящегося на нем строения.

Исходя из приведенных положений Гражданского Кодекса Российской Федерации, позиции Верховного Суда Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки объектом оценки для определения рыночной стоимости выкупной цены является земельный участок с находящимся на нем строением, как единый объект оценки. Как общий, неразрывно связанный объект оценки, застроенный земельный участок должен быть определен как сегмент рынка, получены его характеристики как объекта оценки, его оцениваемых частей.

С учетом норм ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ, ст. 280 ГК РФ, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость квартиры и земельного участка, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, должна определяться на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии имущества, поскольку изменение стоимости имущества после указанной даты не подлежат учету при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изъятие жилого помещения - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме - предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О, определения от ДД.ММ.ГГГГ N 1504-О-О и от ДД.ММ.ГГГГ N 459-О-О, определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Исследовав представленные суду отчеты и экспертное заключение, проверив отчеты на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к следующему:

В силу ст. 187 ГПК РФ, заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Из исследованных судом отчетов следует, что всеми оценщиками применялся единый сравнительный метод оценки, в ходе которого ими отдельно были исследованы объекты-аналоги жилых помещений, установлена их средняя рыночная стоимость, исходя из предложения продаж на рынке, при этом исследовались жилые помещения, находящиеся во вторичном рынке жилья, местоположение которых недалеко удалено от места объекта оценки, затем отдельно были установлены объекты-аналоги свободных (незастроенных) земельных участков, представленных на рынке, и с учетом их цены, произведена оценка стоимости одного квадратного метра земельного участка, расположенного в этом районе, проведены корректировки на уторговывание, связанные с удорожанием в связи с инфляционными процессами, после чего суммируя, эти показатели была определена общая выкупная стоимость.

Таким образом, экспертами фактически была произведена и суммирована оценка двух самостоятельных объектов недвижимости: квартиры как объекта недвижимости, имеющей неразрывную связь с земельным участком, так и отдельно незастроенного земельного участка, что привело к необоснованному увеличению выкупной стоимости.

Приходя к выводу о необоснованном увеличении выкупной стоимости за счет включения стоимости незастроенного земельного участка, суд исходит из того, что рыночная стоимость квартир, выставленных на продажу, как аналогов для проведения сравнительного метода оценки включает в себя и определенную стоимость земельного участка, на котором данный объект капитального строительства расположен, как общее имущество многоквартирного дома. Этот вывод основан, в том числе на информации, изложенной в отчете специалистов о различной стоимости квартир, независимо от их технического состояния, в разных районах городской застройки. Из всех представленных заключений усматривается, что стоимость квартиры одного и того же уровня непосредственно связана с местоположением земельного участка, на котором они расположены.

Таким образом, на стоимость одного квадратного метра площади квартиры, объективно влияет непосредственное местоположение, связь с земельным участком, т.е. определяется и его стоимостью.

При совершении сделки по приобретению жилого помещения собственник не приобретает земельный участок, как отдельный объект. Таким образом, сегмент рынка – а именно объект предназначенный для реализации в данном случае является лишь квартира, расположенная на определенном земельном участке, как единый объект продажи.

Федеральные стандарты оценки, приведенные выше, предусматривают оценку застроенного земельного участка как единого объекта оценки, в ходе которого подлежали установлению характеристики изымаемого земельного участка, в том числе и его площадь, местоположение, на котором находится квартира, подлежащая сносу, и проведение сравнительного анализа его стоимости со стоимостью иных застроенных земельных участков (квартир, расположенных на земельном участке, в зависимости от определения сегмента рынка).

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что заключение предоставленое суду отчета, на котором истцы основывают свои исковые требования, так и судебной экспертизы не может быть принято во внимание, поскольку экспертом произведена оценка выкупной стоимости без учета указанных требований закона, Федеральных стандартов, в связи с чем заключение экспертизы не может быть принято в качестве достоверного, допустимого доказательства, опровергающего оценку выкупной стоимости, установленную в отчете муниципального органа.

Положение ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлено прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Сопоставляя выводы о размере выкупной стоимости, приведенные в исследованных судом отчетах, в том числе и в отчете муниципального органа, с данными о стоимости аналогичного жилого помещения, представленных объектов-аналогов на рынке недвижимости, суд приходит к выводу, что размер выкупной стоимости, указанный в отчете муниципального органа является разумным и обоснованным, позволяет приобрести равнозначное по площади жилое помещение, находящееся на аналогичном земельном участке в том же районе города, пригодное для постоянного проживания, т.е. выкупная цена является равноценной. Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что следует удовлетворить заявленные истцами требования исходя из отчета ИП ФИО7, который наиболее приближен к оценке реальной рыночной стоимости изымаемого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости квартиры удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>», за счет средств казны муниципального образования «Город Астрахань» в пользу ФИО3 стоимость 1/3 доли <адрес> общей площадью 32, 8 кв.м., расположенной в двухэтажном многоквартирном жилом доме и 1/50 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 927 кв.м., пропорционально площади жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес> в размере 660 601 руб. 66 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 500 руб, расходы по оплате оценки в сумме 6 000 руб., на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб., в остальной части иска – отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>», за счет средств казны муниципального образования «Город Астрахань» в пользу ФИО2 стоимость 1/3 доли <адрес> общей площадью 32, 8 кв.м., расположенной в двухэтажном многоквартирном жилом доме и 1/50 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 927 кв.м., пропорционально площади жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес> в размере 660 601 руб. 66 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 500 руб, в остальной части иска – отказать

Взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>», за счет средств казны муниципального образования «Город Астрахань» в пользу ФИО3 стоимость 1/3 доли <адрес> общей площадью 32, 8 кв.м., расположенной в двухэтажном многоквартирном жилом доме и 1/50 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 927 кв.м., пропорционально площади жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес> в размере 660 601 руб. 66 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 500 руб, в остальной части иска – отказать

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на 1/3 доли <адрес> общей площадью 32, 8 кв.м., расположенной в двухэтажном многоквартирном жилом доме и 1/50 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 927 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27.08.2017 года

Судья В.В.Кольцова