Решение № 2-2681/2019 от 29 июля 2019 г. по делу № 2-2681/2019

Дело № 2-2681/19

09RS0001-01-2018-004458-59


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2019 г. г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Аслануковой М.А., при секретаре судебного заседания Кишмаховой Л.У., с участием представителя истца ФИО6- ФИО7., действующей по доверенности, представителя ответчика - ООО «Рамзис» в лице его директора ФИО8, представителя ответчика ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» - ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, ООО фирма «Рамзис» о признании права собственности,

установил:

ФИО6 через своего представителя обратился в суд с вышеуказанным иском. Свое обращение истец мотивировал тем, что 29.01.2007г. между ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» (заказчик) и ООО фирма «Рамзис»(подрядчик) был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленного на праве бессрочного пользования Академией ряда объектов недвижимости, в т.ч. и многоквартирного жилого дома по адресу: <...> Ленина, 154, ФИО10 В свою очередь между ООО фирма «Рамзис» и физическими лицами были заключены договоры о соинвестировании в строительство жилого дома по адресу: <...> Ленина, 154, Блок К, а предметом договоров соинвестирования являлось вложение денежных и других личных средств в строительство указанного объекта на правах инвесторов (дольщиков). Постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска № 1220 от 01 августа 2006 года был утвержден Акт выбора земельного участка для строительства, разрешено проведение проектно-изыскательских работ и получение разрешения на строительство. 31 октября 2006 года мэрией муниципального образования города Черкесска дано Разрешение № на строительство объектов недвижимости, в т.ч. и многоквартирного жилого дома по адресу: <...> Ленина, 154, Блок К сроком до 01.01.207г. было продлено до 27.11.2008г. Во исполнение инвестиционного контракта 27.09.2007г. между ООО фирма «Рамзис» и ФИО1 был заключен договор о соинвестировании в соответствии с которым ООО фирма «Рамзис» по окончании строительства объекта обязалось передать жилое помещение, двухкомнатную квартиру № 37 общей площадью 63,3 кв.м., расположенную во 2-м подъезде на 4-м этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома адресу: <...> Ленина, 154, ФИО10 На момент заключения договора стоимость указанной квартиры составляла 1025460 рублей. 29.06.2013 между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор уступки прав и перевода долга по договору соинвестирования в строительство, предметом которого стала передача в полном объеме всех прав и требований истцу. 15.10.2013 ООО фирма «Рамзис» выдало истцу справку о полном выполнении условий по договору соинвестирования и отсутствий взаимных претензий друг к другу, передав двухкомнатную квартиру № 37 общей площадью 63,3 кв.м., расположенную во 2-м подъезде на 4-м этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома адресу: <...> Ленина, 154, Блок К, что подтверждается Актом приема-передачи. Согласно техническому паспорту, выданному КЧРГУП «Техническая инвентаризация» от 18 мая 2018 года фактически общая площадь квартиры составляет 63,7 кв.м. По иску Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР контракт на реализацию инвестиционного проекта от 29.01.2007г., заключенный между ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» и ООО фирма «Рамзис» и дополнительное соглашение к нему, Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2011г. признаны недействительными, но в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде сноса самовольной постройки - восьмиэтажного 56-квартирного жилого дома адресу: <...> Ленина, 154, Блок К - отказано. При этом суд указал, что жилые дома на спорном земельном участке приобретены в собственность физическими лицами (добро- совестными приобретателями), что делает невозможным признание сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки. В последующем, ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» было проведены мероприятия на легализацию возведенного восьмиэтажного 56-квартирного жилого дома адресу: <...> Ленина, 154, Блок К, в частности, было проведено межевание с изменением разрешенного вида использования земельного участка. Выделенный земельный участок мерою 4588,1 кв.м. с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет. Право постоянного (бессрочного) пользования на обозначенный земельный участок зарегистрировано за ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия». Просил признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру № 37 общей площадью 63,3 кв.м., расположенную во 2-м подъезде на 4-м этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома адресу: <...> Ленина, 154, ФИО10

Истец в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о дате и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 уточнила исковые требования и просила признать за ФИО6 право собственности на двухкомнатную квартиру № 37 общей площадью 63,7 кв.м., расположенную на 4-м этаже многоквартирного жилого дома в <...> Ленина, 154 ФИО10

Представитель ответчика ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» возражала против удовлетворения исковых требований истца.

Ответчик - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР в судебное заседание своего представителя не направило, возражения на иск не представило, о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя не просило, надлежаще извещено о дате и времени судебного заседания.

Представитель ответчика ООО «Рамзис» в лице директора ФИО8 исковые требования признал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Между ГОУ «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО фирма «Рамзис» 29.01.2007 был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов по адресам: <...>,37,41 и ул.Космонавтов,100, предметом которого является: строительство многоквартирных жилых домов со встроенными торговыми помещениями по ул.Ставропольская,36 в <...>

Согласно договора соинвестирования в строительство 105-квартирного восьмиэтажного жилого дома от 27.09.2007 ООО фирма «Рамзис», действующее на основании «Контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: <...> от 29.01.2007, заключенного между ГОУ ВПО «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», именуемым «Застройщик» и «Инвестором» в лице директора ФИО8, действующего на основании Устава, с одной стороны, и гр.ФИО1 «Соинвестор» с другой стороны, при совместном упоминании в тексте настоящего договора именуемые – «стороны», заключили настоящий договор о долевом участии в строительстве, предметом которого является: деятельность Инвестора и Соинвестора по инвестированию и строительству двух восьмиэтажных жилых домов по ул.Ставропольская,36 в г.Черкесске, именуемых в дальнейшем «Объект», на условиях совместного инвестирования сторон в рамках действующего законодательства.

Согласно п.2.2 Договора по окончании строительства Объекта Соинвестору передается для оформления права собственности на находящееся в указанном Объекте вновь созданное недвижимое имущество 2-комнатную квартиру следующих проектных характеристик: номер квартиры-37, место расположения квартиры-ул.Ставропольская,36/ул.Ленина,154 блок К, этаж-4, подъезд-2, общая площадь квартиры - 63,3кв.м.

Согласно п.3.1 Договора общая сумма целевых взносов в строительство объекта на момент заключения настоящего договора составляет 1025460руб. и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке(за исключением п.3.5) и определяется исходя из проектного размера полезной площади квартиры.

В соответствии с п.3.4 Договора датой исполнения обязательств по оплате Соинвестором стоимости квартиры считается дата внесения денежных средств в наличной форме в кассу Общества, либо дата зачисления денежных средств на расчетный счет Общества в безналичной форме оплаты.

По договору уступки прав и перевода долга по договору соинвестирования в строительстве от 29.06.2013 ФИО1 уступил, а ФИО6 принял в полном объеме права(требования), принадлежащие ФИО1 как участнику долевого строительства по договору соинвестирования в строительство от 27.09.2007.

В расписке от 29.06.2013, подписанной ФИО1, указано, что за передачу указанного спорного объекта ФИО6 в соответствии с пунктом 1.5, 2.4 договора, выплатил сумму 1025460руб. ФИО1

Как видно из справки ООО фирма «Рамзис» от 05.07.2018 ФИО6 является владельцем квартиры №37 в жилом доме по ул.Ленина,154/ул.Ставропольская,36 ФИО11 По окончанию строительства фактическая площадь квартиры составила 63,7кв.м.

В техническом паспорте на квартиру 37 в Блоке К по ул.Ставропольская,36/ул.Ленина,154 в г.Черкесске, общая площадь квартиры составляет 63,7кв.м.

Согласно реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <...> в г.Черкесске, выписки из ЕГРН от 17.07.2018, - собственником земельного участка под указанным объектом недвижимости является Российская Федерация, дата государственной регистрации права 30.01.2018, земельный участок на праве постоянного(бессрочного) пользования за ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», дата государственной регистрации права - 28.12.2017.

Согласно представленной мэрией муниципального образования г.Черкесска разрешительной документации на земельный участок по ул.Ставропольская,36 в г.Черкесске, Карачаево-Черкесской государственной технологической академии выдано разрешение на строительство 56-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями(Блок А); 49-квартирного жилого дома со встроенным Интернет центром и электронной библиотекой(Блок Б) по адресу: <...>.

На основании постановления мэрии муниципального образования г.Черкесска № от 01.08.2006 утвержден Акт выбора земельного участка для строительства 2-х 8-этажных многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями Интернет-центра с электронной библиотекой и торговыми помещениями.

Актом от 15.10.2013 ООО фирма «Рамзис» в лице директора ФИО8 на основании п.4.2 договора о соинвестировании в строительство от 27.09.2007 передала, а соинвестор ФИО6 принял двухкомнатную квартиру общей площадью 63,3кв.м. в восьмиэтажном 56квартирном жилом доме по ул.Ставропольская,36/уо.Ленина,154, Блок К, №. Оплата произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу не имеют.

Постановлением №1130 от 26.05.2017 управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г.Черкесска, рассмотрев: обращение ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная технологическая академия» от 17.05.2017 №866 о присвоении адреса земельным участкам, жилым домам со встроенными помещениями и жилым помещениям, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 22.11.2007 серии №, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2010 №-рв и от 07.10.2010 №-рв, выписку из ЕГРНП от 01.11.2016, свидетельство о государственной регистрации права и в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 №1221 «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов», присвоены адреса: земельному участку по ул.Ленина, з/у №154; 56 - квартирному жилому дому со встроенными торговыми помещениями, расположенными по ул.Ставрополльская,36-ул.Ленина,154: <...>, также адреса присвоены жилым помещениям.., жилому помещению № 37 присвоен адрес: <...> д.№154/1 кв.37.

В судебном заседании свидетель ФИО1 суду показал, что он по договору соинвестирования вносил платежи за жилое помещение частями, внес в полном объеме всю сумму, указанную в договоре. Первоначально с ООО фирмой «Рамзис» договор соинвестирования заключал он, впоследствии свои права требования по данному договору он переуступил ФИО6, который полностью с ним произвел расчет, о чем он собственноручно подписал расписку.

Как показали свидетели ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО6 постоянно проживает со своей семьей в квартире №37 по ул.Ленина,154 в г.Черкесске примерно с 2010 года.

Как видно из Карточки счета 76.5 ООО фирмы «Рамзис» ФИО1 за период с 01.01.2007 по 31.12.2010 внес 1025460рублей по приходным кассовым ордерам от 27.09.2007, 23.10.2007, 09.11.2007, 12.12.2007, 11.03.2008, 02.06.2008, 08.08.2008.

Также факт оплаты указанной суммы ФИО1 подтверждаются представленными истцом квитанциями к приходным ордерам, где основанием оплат указано: взнос соинвестора.

Как видно из представленных истцом платежных документов по оплате коммунальных услуг, истец по всем видам платежей оплачивает коммунальные услуги, что также свидетельствует о том, что он фактически пользуется жилым помещением как собственным.

В соответствии со справкой ООО «Управляющая компания «Красный Восток» ФИО6 действительно проживает в жилом помещении -квартире №37 по ул.Ленина,154 и оплачивает коммунальные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

В силу статьи 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (к недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 данного кодекса относятся и объекты незавершенного строительства).

Согласно абз. 2 и 3 ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Следовательно, положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", связывает обязанность по уплате обусловленной договором цены объекта долевого строительства с передачей имущества дольщику и наличием разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта, что исполнено застройщиком.

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года №14-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013года).

По иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР Контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение к нему, заключенные Север-Кавказской государственной технологической академией и ООО фирма «Рамзис», Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2011 по делу №А25-162/2010, признаны недействительными, но в применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде сноса самовольной постройки - восьмиэтажного 56-квартирного жилого дома по ул.Ставропольская,36/ул.Ленина,154, Блок К - отказано.

Как указал суд кассационной инстанции, правила о последствиях недействительности ничтожной сделки должны применяться в нормативном единстве с положениями статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и законных интересов. Иное толкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Поскольку правовая связь в виде инвестиционного контракта между инвесторами строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...> Блок К – физическими лицами-пайщиками ООО фирма «Рамзис» и законным владельцем земельного участка – Академией, в соответствии с принятым судебным актом перестала существовать, раздел объекта инвестиционной деятельности многоквартирного жилого дома с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта во внесудебном порядке стало невозможно, истец был вынужден обратиться в суд за защитой права собственности.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно абз. 2 ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под инвестиционной деятельностью понимается - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку заключенный между истцом ФИО6 и ответчиком ООО фирма «Рамзис» договор о привлечении денежных средств в строительство жилья соответствует требованиям действующего законодательства, недействительным не признан, истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, спорная квартира передана истцу по акту приема-передачи, истец ФИО6 проживает в спорном жилом помещении, несет бремя его содержания, правопритязаний иных лиц на квартиру N 37 не имеется, иск ФИО6 подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО6 к ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, ООО фирма «Рамзис» о признании права собственности, удовлетворить.

Признать за ФИО6, 07.06.1987г.р. право собственности на двухкомнатную квартиру № 37 общей площадью 63,7 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>..

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме, начиная с 17 августа 2019г.

Судья М.А. Асланукова