Решение № 2-4077/2017 2-4077/2017~М-2404/2017 М-2404/2017 от 3 октября 2017 г. по делу № 2-4077/2017

Дело № 2-4077/17 04 октября 2017 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Христосовой А.И.

при секретаре Марченко К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании квартиры переданной, акта приема-передачи заключенным, обязании подписать акт приема-передачи квартиры, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила:

признать квартиру № <№>, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, переданной продавцом ФИО1 покупателю ФИО2;

признать акт приема-передачи квартиры № <№>, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> заключенным между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2;

обязать ответчика ФИО2 Л,А. исполнить условия договора купли-продажи квартиры от 10 февраля 2016 года, заключенного между сторонами, а именно подписать акт приема-передачи квартиры № <№>, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> в двух экземплярах;

взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 63 726,30 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 412 руб. (л.д. 108-114).

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что 10 февраля 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры №<№>, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>. В этот же день договор был подан на государственную регистрацию (копия расписки прилагается). Перед заключением 10 февраля 2016 года договора ответчик ФИО2 трижды осматривала квартиру, в том числе и с привлечением третьих лиц (как она пояснила - специалиста по строительству и ремонту). Указанное нашло отражение в договоре купли-продажи от 10 февраля 2016 года в п. 15, согласно которому: «До подписания настоящего Договора Покупатель ознакомился с состоянием указанного в настоящем договоре недвижимого имущества, претензий к его состоянию не имеет». До заключения договора истцом были предоставлены ответчику технический план квартиры (он был заказан и изготовлен специально по просьбе ответчика), правоустанавливающее документы на квартиру, выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности истца на квартиру, квитанции об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей (копии указанных документов прилагаются). Копии указанных документов также были переданы ответчику.

Расчеты по квартире производились с использованием индивидуального банковского сейфа ФСКБ ПРИМОРЬЯ «ПРИМСОЦБАНК» в Г С-ПЕТЕРБУРГЕ (п. 5 Договора). В связи с тем, что истец часто бывает в служебных командировках, с целью надлежащего исполнения обязательств по договору, была выдана доверенность матери истца - ФИО3 на совершение всех необходимых действий, включая право получения денежных средств от продажи квартиры.

Денежные средства ответчика (Покупателя) в размере 3 250 000 руб. были заложены в банк в виде 3-х пакетов, получение которых зависело от наступления определенных юридически-значимых фактов (событий, действий).

Последний пакет с денежными средствами в размере 450 000 руб. (заложенными ответчиком - покупателем) должен был быть получен истцом и перейти к лицу, у которого Истец приобретала квартиру после государственной регистрации права собственности на квартиру на ответчика и подписании покупателем (ответчиком) и продавцом (истцом) акта приема-передачи спорной квартиры и предоставления его в банк. В связи с тем, что ответчик уклонилась от подписания акта, истцу пришлось произвести расчет по встречной покупке без использования находящихся в банковской ячейке денежных средств в размере 450 000 руб., путем привлечения заемных денежных средств.

Также под указанное условие в банк была заложена принадлежащая истцу сумма в размере 50 000 руб., под гарантию того, что истец исполнит условия договора о снятии с регистрационного учета.

В соответствии с п. 9 заключенного договора истец (продавец) обязалась освободить указанную квартиру и передать ее покупателю по передаточному акту в день получения документов о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

02 марта 2016 года указанные в договоре документы о праве собственности были получены ответчиком ФИО2 в МФЦ Адмиралтейского района СПб, что подтверждается личной подписью в описи документов (копия прилагается). Ответчиком было получено свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому 26 февраля 2016 года ее право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано. На этот момент квартира уже была освобождена истцом и готова к передаче.

02 марта 2016 г. ответчик явилась в квартиру. Ей были предоставлены документы, подтверждающие исполнение истцом обязательств в соответствии с условиями договора, в частности по снятию с регистрационного учета (справка формы 9), а также документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей. Ответчик забрала копии указанных документов, подтверждающих оплату коммунальных платежей по квартире (отсутствие задолженности), копию справки формы 9, однако подписывать акт отказалась без объяснения причин и ушла (копии указанных документов прилагаются). 03 марта 2016 года ответчику была направлена телеграмма по месту ее регистрации с просьбой явиться 05 марта 2016 года в 11 ч. и произвести приемку квартиры (копия прилагается). Также текст телеграммы был продублирован посредством CMC, отправленном на номер ответчика. Однако за получением телеграммы ответчик не явилась. 05 марта 2016 г. в 11 ч. ответчик для приемки квартиры не явилась. После этого путем телефонного звонка истец в очередной раз попыталась уведомить ответчика о необходимости принять квартиру. С ответчиком была согласована дата приемки квартиры - 11 марта 2016 года. 11 марта 2016 года ответчик явилась в указанную квартиру, заявила, что состояние квартиры ее полностью устраивает, однако за подписание акта приема-передачи квартиры потребовала с истца денежные средства в размере 50 000 руб. Указанные действия ответчик совершила в присутствии 2-х свидетелей. Не получив указанных денежных средств от истца, ответчик покинула квартиру без приемки и подписания акта (об отказе от подписания акта был составлен акт, копия прилагается). 12 марта 2016 года ответчику было направлено смс-сообщение с очередной просьбой произвести исполнение договора: принять квартиру и произвести окончательный расчет. Однако ответчик уклонились от принятия квартиры и полной ее оплаты, для чего необходимо было предоставить в банк подписанный акт приема-передачи.

После этого истец неоднократно пыталась согласовать дату передачи квартиры, однако ответчик от этого уклонялась, выдвигая различные требования. С целью избежать необходимости обращения в суд, истец пыталась урегулировать сложившуюся ситуацию во внесудебном порядке. Позднее в процессе очередных переговоров Ответчик заявила об имеющейся в квартире перепланировке (о существовании которой она знала еще до заключения договора купли-продажи) и потребовала ее узаконить. В связи с тем, что истец больше не являлась собственником квартиры, совершить указанные действия без доверенности от ответчика не представлялось возможным. Только 20 мая 2016 года ответчик, так и не получив требуемых с истца денег, выдала истцу доверенность на согласование перепланировки.

Истец, опасаясь очередного недобросовестного поведения ответчика (получив акт МВК), направила ответчику 26 мая 2016 года проект соглашения, в который включались штрафные санкции за отказ от подписания акта-приема передачи квартиры после того, как истец выполнит требования ответчика (копия письма и соглашения прилагаются). На это письмо ответчик ответила оскорблением, назвав истца «Мошенницей» (копия письма и соглашения прилагаются). После получения документа о согласовании перепланировки, как и предполагала истец, ответчик опять отказалась подписывать акт, потребовав от истца внести соответствующие сведения в государственный кадастр.

21 октября 2016 г., предприняв очередную попытку все же согласовать с ответчиком дату передачи квартиры, ответчик сообщила, что это надлежит делать только через ее представителя - адвоката Иванова С.А. Однако общение с Ивановым С.А. не дало результата, он заявил, что за подписание акта приема-передачи истцу необходимо заплатить ответчику уже 80 000 руб. Получив от истца категоричный отказ что-либо выплачивать ответчику, Иванов С.А. в последующем все время сообщал, что либо ему не удается согласовать дату приемки квартиры с ответчицей либо ответчица ему не отвечает. Причины такого поведения адвоката Иванова С.А. и ответчицы стали понятны истцу 27 января 2017 года. В очередной раз, предприняв попытку передать квартиру ответчице, истец направила телеграмму с просьбой явиться 27 февраля 2017 года в 10.00 в квартиру для ее приемки. Копия текста телеграммы также была направлена и Иванову С.А. для извещения Ответчицы (по электронной почте).

27 января 2017 года явившись заранее в квартиру истец обнаружила, что замки в квартире поменяны, на окнах весят шторы. Со слов соседей истцу стало известно, что квартирой уже давно активно пользуются, в ней делается какой-то ремонт и туда завозится бытовая техника. В связи с такими самоуправными действиями ответчицы, которая в нарушении установленного законном порядка, не исполнила условия договора, самовольно взломала дверь и вселилась, истец вынуждена была обратиться с заявлением в Следственный отдел по Кировскому району ГСУ СК РФ по СПБ. Действуя добросовестно и законно истец исполнила все условия заключенного договора купли-продажи в полном объеме: снялась с регистрационного учета; квартира, свободная от прав третьих лиц, перешла в собственность ответчика; квартира была освобождена и готова к передаче в день получения ответчиком документов о государственной регистрации перехода права собственности (2 марта 2016 г.). Однако ответчик уклонилась от приема квартиры и подписания акта приема-передачи, как это было предусмотрено в п. 9 и п. 12 договора, в связи с чем полный расчет за проданную истцом квартиру произведен не был. Таким образом, ответчик не приняла квартиру в день получения документов о государственной регистрации перехода права собственности (02 марта 2016 г. и позднее), а также неоднократно в последующем отказывалась от принятия квартиры с подписанием акт приема-передачи; не произвела оплату за приобретенную квартиру в полном размере 3 250 000 руб. в течение одного рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору (п. 5 Договора купли-продажи), поскольку денежные средства в размере 450 000 руб. оказались не переданными; самовольно вселилась в квартиру взломав замки без подписания акта приема-передачи (л.д. 2-8, 108-114).

В судебном заседании истец и его представитель – ФИО4 настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований (л.д. 126-130).

Ответчик и его представитель – адвокат Иванов С.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме. В ходе судебного разбирательства ответчик пояснила, что готова подписать акт приема-передачи спорной квартиры в случае исполнения истцом п. 14 договора купли-продажи, предусматривающего, что до момента передачи квартиры покупателю продавец обязан оплачивать в полном объеме все услуги коммунальных служб (л.д. 96, 126-130).

Суд, заслушав стороны и их представителей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 10 февраля 2016 года между истцом ФИО1 (продавцом) и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры №<№>, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 11-12).

Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 26.02.2016 г. (л.д. 14).

Пунктом 9 договора предусматривается, что по соглашению сторон настоящего договора продавец обязуется освободить указанную квартиру и передать ее покупателю по передаточному акту в день получения документов о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача отчуждаемой квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту. Указанный передаточный акт должен быть в обязательном порядке подписан сторонами настоящего договора в срок, согласованный в п. 10 договора (п. 12 договора).

Разрешая спор, суд, установив факт заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, факт исполнения истцом принятых на себя по договору купли-продажи обязательств и уклонение ответчика от подписания акта приема-передачи, руководствуясь ст. ст. 288, 309 - 310, 556 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании квартиры № <№>, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, переданной продавцом ФИО1 покупателю ФИО2, признании акта приема-передачи спорной квартиры заключенным между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 и об обязании ответчика ФИО2 Л,А. исполнить условия договора купли-продажи квартиры от 10 февраля 2016 года, заключенного между сторонами, а именно подписать акт приема-передачи спорного жилого помещения в двух экземплярах.

Согласно положениям статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Следует исходить из того, что сделка, чтобы не возникло сомнений в реальном ее совершении должна была быть надлежаще оформлена, а ее исполнение подтверждено всеми необходимыми документами; то есть при заключении сделки участники должны совершить необходимые действия, направленные на достижение юридического результата, присущего заключаемому договору. Кроме того, намерения сторон по заключению договора должны подтверждаться исполнением обязанностей по нему.

Из материалов дела следует, что между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора, а также их исполнению, истцом обязательства по договору выполнены в полном объеме и в установленные договором сроки, произведена регистрация перехода права собственности.

Согласно положениям статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от исполнения обязанности принять имущество (часть 1 статьи 556 ГК РФ).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другим условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, из совокупности указанных выше условий договора усматривается, что сторонами по договору определена обязанность продавца освободить указанную квартиру и передать ее покупателю по передаточному акту в день получения документов о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, с техническим состоянием квартиры покупатель был ознакомлен и согласен, договор заключен в соответствии с положениями ст. 556 ГК РФ. При этом стороны добровольно заключили указанный договор на данных условиях, что соответствует ст. 421 ГК РФ, договор никем не оспаривался.

Вместе с тем, правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 63 726,30 руб. не имеется.

Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Между тем, стороной истца не доказан факт неправомерного удержания ответчиком денежных средств в размере 450 000 руб., следовательно, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 900 руб.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании квартиры переданной, акта приема-передачи заключенным, обязании подписать акт приема-передачи квартиры, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов - удовлетворить в части.

Признать квартиру № <№>, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, переданной продавцом ФИО1 покупателю ФИО2, признать акт приема-передачи квартиры № <№>, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> заключенным между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2, обязать ФИО2 исполнить условия договора купли-продажи квартиры от 10 февраля 2016 года, заключенного с ФИО1, а именно подписать акт приема-передачи квартиры № <№>, расположенной по адресу: г. Сантк-Петербург, <адрес>, в двух экземплярах.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 900 (девятьсот) рублей

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца через Красносельский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 09 октября 2017 года.