Решение № 2-3953/2017 2-3953/2017~М-3859/2017 М-3859/2017 от 29 октября 2017 г. по делу № 2-3953/2017

Дело № 2-3953/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Гунгера Ю.В.,

при секретаре Потаниной Е.С..,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 30 октября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Эмисари» о признании отчета об определении рыночной стоимости недвижимости недостоверным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Эмисари» о признании отчета об определении рыночной стоимости транспортного средства недостоверным, в обоснование указав, что постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому АО г. Омска от 27.07.2017 года по исполнительному производству №, приняты результаты оценки арестованного земельного участка, принадлежащего ФИО2, в соответствии с отчетом № от 27.07.2017 г. ООО «ЭМИСАРИ», согласно которому арестованное имущество ФИО2 - земельный участок площадью 2979 кв.м., кадастровый №, расположенный в 9290 м. по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>, оценен в 1073929 рублей.

Считает, что отчет составлен ответчиком ООО «ЭМИСАРИ» с нарушением требований Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», т.к. является недействительным и не может быть использован как доказательство рыночной стоимости арестованного имущества для реализации в ходе исполнительного производства. Результат оценки является завышенным и стал возможным в связи с непроведением реального осмотра объекта.

Просит признать недействительным отчет № от 10.07.2017 года об оценке арестованного имущества № от 10.07.2017, выполненный ООО «Эмисари».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежаще, в материалы дела представлено заявление представителя истца ФИО1 – ФИО3, действующей на основании доверенности о рассмотрении искового заявления в отсутствие истца и представителя истца.

Ответчик ООО «Эмисари», третьи лица ОСП по Советскому АО г. Омска УФССП по Омской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежаще.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

По смыслу положений статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), предусматривается презумпция достоверности итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 2 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее по тексту – Федеральный закон № 229-ФЗ), задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В силу статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 118-ФЗ «О судебных приставах», судебным приставом-исполнителем должны быть приняты все меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Судом установлено, что в рамках исполнительного производства №, возбужденного 09.09.2016 года в отношении должника ФИО2 в пользу взыскателя ФИО1, было выявлено и арестовано принадлежащее должнику ФИО2 имущество – земельный участок площадью 2979 кв.м., кадастровый №, расположенный в 9290 м. по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 85 Федерального закона № 229-ФЗ, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки имущества. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Руководствуясь положениями ст. 85 Федерального закона № 229-ФЗ для определения рыночной стоимости арестованного имущества назначен оценщик ООО «ЭМИСАРИ», согласно отчету которого земельный участок площадью 2979 кв.м., кадастровый №, расположенный в 9290 м. по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>, оценен в 1073929 рублей.

27.07.2017 года судебный пристав-исполнитель ОСП по Советскому АО г. Омска УФССП России по Омской области, рассмотрев материалы исполнительного производства №, вынес постановление о принятии результатов оценки ООО «ЭМИСАРИ», согласно которому земельный участок площадью 2979 кв.м., кадастровый №, расположенный в 9290 м. по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>, оценен в 1073929 рублей (л.д. 8-9).

Не согласившись со стоимостью земельного участка, указанной в отчете ООО «ЭМИСАРИ», истец обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Кроме того, согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом, необходимо учитывать, что согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности, для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, системное толкование вышеприведенных положений части 1 статьи 85 Федерального закона № 229-ФЗ и статьи 3 Закона об оценочной деятельности позволяет сделать вывод о том, что при оценке имущества должника по исполнительному производству необходимо исходить из действительной рыночной стоимости имущества, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

С учетом положения статьи 14 Закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Наличие каких-либо недочетов в действиях оценщика может служить основанием для признания величины стоимости объекта оценки недостоверной при условии, что эти нарушения повлияли или могли повлиять на результат оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение,

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах,

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки,

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и отчуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было,

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности, в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России 20.05.2015 г. № 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО N 1).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при составлении отчета ответчиком были выбраны не корректные объекты-аналоги для сравнения со спорным объектом, что привело к завышению его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах отчет об оценке арестованного имущества № от 10.07.2017 года, выполненный ООО «ЭМИСАРИ», является недостоверным.

По ходатайству истца судом назначалась судебная товароведческая экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка площадью 2 979 кв.м., кадастровый №, расположенного в 9 290 м. по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно заключению эксперта ООО «БНОЭ «Эталон» № рыночная стоимость земельного участка площадью 2 979 кв.м., кадастровый №, расположенного в 9 290 м. по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 211000 рублей.

Суд принимает данное заключение в качестве достоверного и допустимого доказательства и при этом указывает, что данное заключение выполнено с учетом всех требований предъявляемых к экспертному заключению. У суда нет оснований сомневаться в обоснованности и объективности указанного отчета, содержащего исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы с учетом имеющихся учетных данных, полного осмотра земельного участка отраженных в отчете.

Принимая за основу данное экспертное заключение, суд также учитывает, что эксперт руководствовался Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 №256 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 №255 Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 №254 Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 №254 Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Эксперт предупрежден судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ответчиком ООО «Эмисари» не приведено доказательств опровергающих данное заключение эксперта.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (п.50) в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 300 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверным отчет № об определении рыночной стоимости земельного участка, площадью 2979 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного в 9290 м. по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>, произведенный ООО «Эмисари» 10.07.2017 года.

Установить надлежащей оценку имущества должника ФИО2, в виде земельного участка, площадью 2979 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного в 9290 м. по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного по адресу: <адрес>, по исполнительному производству № о взыскании задолженности в пользу ФИО1, выполненную ООО «БНОЭ «Эталон» на основании заключения эксперта № в размере 211000 рублей.

Взыскать с ООО «Эмисари» в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в сумме 300 рублей

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд с подачей жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.11.2017 года.

Судья: Ю.В. Гунгер