Решение № 2-2735/2025 от 28 октября 2025 г. по делу № 2-1610/2025~М-960/2025

УИД 23RS0044-01-2025-001381-80

дело № 2-2735/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская 15 октября 2025 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Лапшина К.Н.,

при секретаре судебного заседания Тронько К.И.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Северский район к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация МО Северский район обратилась в суд с ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. В обоснование исковых требований истцом указано о том, что 18.11.2019 года между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № 2600009586 на основании постановления администрации муниципального образования Северский район от 06.11.2019 года № 2292. Договор заключен сроком на 49 лет (согласно п.7.1 Договора). Предметом договора, в соответствии с разделом 1, является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный в <адрес> в кадастровом квартале № с видом разрешенного использования: «среднеэтажная жилая застройка». При подписании договора стороны согласовали условие о размере арендной платы, способе расчета и сроки оплаты аренды земельного участка. Однако, ответчиком обязанности по уплате арендной платы исполнены не надлежащим образом. По факту образования задолженности ответчику направлена претензия от 04.03.2025 года №154 с предложением расторгнуть договор и требованием об исполнении обязанности по уплате суммы задолженности, добровольно в десятидневный срок со дня получения претензии. Просит взыскать с ФИО4 в пользу истца - администрации муниципального образования Северский район денежные средства в счет погашение задолженности по арендной плате в размере 2 018 350,30 рублей за период с 18.11.2021 года по 17.04.2025 года, пени в размере 412 837,95 рублей за период с 01.01.2024 года по 17.04.2025 года по договору от 18.11.2019 года №2600009586.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил исковые требования и просил суд взыскать с ФИО3 в пользу истца администрации муниципального образования Северский район денежные средства в погашение задолженности по арендной плате в размере 1373468,48 рублей за период с 01.01.2021 года по 08.08.2024 года, пени в размере 424816,76 рублей за период с 01.01.2024 года по 26.06.2025 года по договору аренды земельного участка от 18.11.2019 года № 2600009586. В обоснование уменьшенных исковых требований указано о том, что в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома литер №3, начисление арендной платы по договору аренды от 18.11.2019 года № 260009586, прекращается со дня регистрации многоквартирного жилого дома в Едином государственном реестре недвижимости, т.е. с 08.08.2024 года, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Представитель истца администрации муниципального образования Северский район ФИО5 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, указала о том, что между администрацией и ФИО3 на основании постановления администрации от 06.11.2019 года заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, по условиям которого расчет арендной платы за участок составляет 555 089,6 рублей. По заключенному дополнительному соглашению е договору аренды расчет годовой арендной платы с 17.02.2021 года составляет 34 715,46 рублей. Обязанность по уплате арендной платы ответчиком исполнена ненадлежащим образом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещался надлежащим образом, путем направления повесток и размещения информации на сайте суда, в письменном отзыве на иск указал о том, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>, с видом разрешенного использования - среднеэтажная застройка, принадлежал ФИО3 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 18.11.2019 г. № 2600009586 и соглашения об уступке права аренды земельного участка от 15.03.2021 года. Арендодателем земельного участка являлась администрация муниципального образования Северский район. На данном земельном участке осуществлено строительство многоквартирных жилых домов литеры 1, 2, 3, с кадастровыми номерами №, № соответственно. Указанные объекты введены в эксплуатацию, право собственности на квартиры и нежилые помещения зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю. Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Таким образом, с даты государственной регистрации права собственности ответчика на квартиры в многоквартирном доме литер №3, которая состоялась 08.08.2024 года, договор аренды земельного участка от 18.11.2019 года № 2600009586 прекратил своё действие, администрация утратила право распоряжаться земельным участком и требовать внесения платы за его использование. По вопросу относительно размера арендной платы в период действия данного договора до 08.08.2024 года следует учесть, что согласно указанному в иске дополнительному соглашению от 05.03.2021 года, зарегистрированному в ЕГРН 12.03.2021 года №, расчет арендной платы производится с применением ставки 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Соответственно, произведенный 06.05.2024 года управлением имущественных отношений перерасчет арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости участка за период начиная с 18.11.2021 года является необоснованным, о чем ответчик уведомил истца письмом от 20.05.2024 года. Считает, что он своевременно и в полном объеме производил согласованную в договоре оплату арендной платы, в связи с чем, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании установлено, что 18.11.2019 года между администрацией МО Северский район и ООО «Этажи Инвест» был заключен договор аренды № 2600009586 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный в <адрес> в кадастровом квартале № с видом разрешенного использования: «среднеэтажная жилая застройка», сроком на 49 лет.

Согласно п. 1.3 Договора, договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору со дня его государственной регистрации.

Согласно п. 4.3.2 Договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере в соответствии с разделом 2 договора.

Согласно п. 2.1 договора, размер арендной платы за участок определен в приложении к договору, исходя из площади земельного участка, ставки арендной платы, определенной от кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента инфляции соответствии с Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 года № 121, и установлен на дату подписания договора в размере 555089,6 рублей.

Ставка арендной платы, рассчитываемая от кадастровой стоимости земельного участка на момент подписания договора установлена 2,5 %.

Согласно п. 2.2 договора, размер арендной платы установлен на день подписания договора. В дальнейшем размер годовой арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке в связи с принятием или изменением нормативных актов РФ, Краснодарского края и муниципального образования Северский район в части изменения ставок арендной платы или методики ее исчисления.

Согласно п. 2.3 договора аренды, арендная плата исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера арендной платы за участок со дня передачи за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора.

В силу п. 4.3.1, п. 4.3.2 договора аренды, арендатор обязан в полном объеме исполнять условия договора, своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

Согласно п. 5.2 договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В силу п. 7.1 договора, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 года № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» и приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 года № 1882 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» установлено, что арендная плата рассчитывается: в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка предоставленного для целей жилищного строительства, в том числе для индивидуального жилищного строительства; в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости в отношении земельного участка предоставленного для жилищного строительства в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5 процентов в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в <адрес> осуществлено строительство многоквартирных жилых домов литеры 1, 2, 3, с кадастровыми номерами 23№ соответственно.

В связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома литер №, начисление арендной платы по договору аренды от 18.11.2019 года № 260009586, прекращено со дня регистрации многоквартирного жилого дома в Едином государственном реестре недвижимости, т.е. с 08.08.2024, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно Постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 года № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», в связи в невведением в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, то есть до 18.11.2019 года, расчет арендной платы подлежит исчислению исходя из 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

05.03.2021 года между администрацией МО Северский район и ООО «Этажи Инвест» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.11.2019 года № 2600009586, условиями которого установлено, что расчет годовой арендной платы надлежит производить в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 года № 121 и приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 года № 1882. Приложением к данному дополнительному соглашению установлено, что кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляет 11 158 940,4 рублей, ставка АП – 0,3 %, коэффициент уровня инфляции – 1,037 %, соответственно размер арендной платы составляет 34 714,46 рублей в год.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

15.03.2021 года между ООО «Этажи Инвест» и ФИО3 заключено соглашение об уступке права аренды по договору № 2600009586 от 18.11.2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного в <адрес> в кадастровом квартале №, по условиям которого право аренды перешло к ФИО3

Обращаясь в суд, истец производит расчет задолженности по арендной платы без учета заключенного администрацией дополнительного соглашения от 05.03.2021 года, полагая, что его условия на ФИО3, как нового арендодателя не распространяются. Однако, о наличии данного соглашения как неотъемлемой части договора аренды от 18.11.2019 года, указано в тексте искового заявления.

В силу ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Суд учитывает, что конклюдентные действия, как действия, выражающие волю участников гражданского оборота на установление, изменение и прекращение гражданских правоотношений, в силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, оформляются в виде одного подписанного документа или путем обмена документами, подписание администрацией дополнительного соглашения к договору аренды, а также действия ответчика по оплате указанных в них сумм и принятие их истцом свидетельствуют о достижении сторонами соглашения об изменении размера арендной платы за пользование земельным участком.

Основной договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 05.03.2021 года, не оспорен, недействительным не признан, факт подписания названного соглашения и его исполнения сторонами не оспаривался.

Более того, согласно разъяснению, указанному в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

При этом в пункте 6 вышеназванного Постановления N 49 разъяснено, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, судам следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Истец, принимая продолжительное время от ответчика исполнение договора аренды на измененных условиях, не вправе в силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылаться на незаключенность изменений договора в части размера арендной платы.

Поскольку право первоначального арендатора ООО «Этажи Инвест» перешло к новому арендатору ФИО3 в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, то есть на условиях договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 05.03.2021 года, ответчик осуществлял свою деятельность в соответствии с условиями договора как добросовестный арендатор, внося арендную плату в установленном дополнительным соглашением от 05.03.2021 года размере и в срок, оснований для начисления задолженности по арендной плате у администрации не имелось, соответственно, в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО3 задолженности по аренде земельного участка в размере 1373468,48 рублей необходимо отказать.

Поскольку основные исковые требования администрации оставлены без удовлетворения, оснований для взыскания производных требований о взыскании пени в сумме 424816,76 рублей также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Северский район к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 29.10.2025 года.

Резолютивная часть решения оглашена 15.10.2025 года

Председательствующий К.Н. Лапшин