Решение № 2-10/2017 2-10/2017(2-1268/2016;)~М-1443/2016 2-1268/2016 М-1443/2016 от 18 апреля 2017 г. по делу № 2-10/2017

№


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 апреля 2017 года г. Астрахань

Наримановский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Л.К.,

при секретаре Асановой Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Россельхозбанк» в лице Волгоградского регионального филиала к ФИО1 о взыскании задолженности и обращении взыскания на залоговое имущество,

у с т а н о в и л:

Истец АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности по банковскому кредиту и обращении взыскания на залоговое имущество, указав в его обоснование, что между ним и ФИО1 заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты> % годовых на приобретение жилого дома и земельного участка под ним, обеспечением возврата кредита является ипотека. Заемщик ненадлежащим образом исполнял обязанности по кредитному договору, в результате чего образовалась задолженность. Заёмщику было направлено требование о досрочном возврате всей суммы кредита, уплате причитающихся процентов за пользование кредитом, неустоек, предусмотренных кредитным договором, но данное требование осталось без удовлетворения, в связи с чем, просят взыскать с ФИО1 задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. и судебные расходы в общей сумме <данные изъяты> руб., обратить взыскание на залоговое имущество.

В судебном заседании представитель истца АО «Россельхозбанк» не участвовал, извещены надлежаще, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают, против рассмотрения дела в заочном порядке не возражают.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала в части задолженности по кредитному договору, однако возражала относительно начальной продажной стоимости недвижимого имущества, определенной экспертным заключением ООО «Нижневолжское агентство оценки», поскольку данная организация аккредитована АО «Россельхозбанк», просила применить начальную продажную стоимость, определенную экспертным заключением АНО «Базис».

В силу ст.167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Установлено, что между АО «Россельхозбанк» и ФИО1 заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты>% годовых на приобретение жилого дома и земельного участка под ним.

Согласно п. 5.2 кредитного договора обеспечением возврата кредита является ипотека в силу закона приобретенного частично с использованием кредита жилого помещения.

Заемщик ненадлежащим образом исполнял обязанности по кредитному договору, в результате чего образовалась задолженность.

Представленный истцом расчет задолженности проверен судом, признается правильным и принимается в подтверждение исковых требований в сумме <данные изъяты> руб.

Исполнение своих обязательств по кредитному договору обеспечено договором купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым приобретенные на заемные средства квартира и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, переданы Банку в качестве залога.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения

или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2).

По договору об ипотеке может быть залоге недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 данного федерального закона (пункт 1 статьи 5).

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6).

Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированы на ФИО1

На момент рассмотрения дела ФИО1 по существу обязательства по полному возврату кредита не выполнила, что подтверждается выписками по счету.

Пунктом 1 статьи 349 названного кодекса предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика – суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

По ходатайству истца АО «Россельхозбанк» по делу проведена судебная оценочная экспертиза в ООО «Нижневолжское агентство оценки», согласно которому рыночная стоимость спорного жилого дома составляет 896 484 руб., земельного участка 441 335 руб.

Кроме того, истцом в материалы дела представлен отчет ООО КФ «Алекс» об определении рыночной стоимости имущественного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> А, выполненного в рамках ипотечного кредитования, согласно которому рыночная стоимость жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб., земельного участка <данные изъяты> руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Нижневолжское агентство оценки» ФИО3 поддержал экспертное заключение, указав, что астраханский рынок в настоящее время находится в упадке, в связи с чем и образовалась столь существенная разница в стоимости объекта недвижимости, порядка одного миллиона рублей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста генеральный директор ООО КФ «Алекс» ФИО4 пояснила, что разница в один миллион столь существенная, что не могла образоваться всего за один год с момента последней оценки имущества.

Основываясь на ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов, суд назначил по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручено другому экспертному учреждению АНО «Базис».

Согласно экспертному заключению АНО «Базис» рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> А, составила <данные изъяты>., рыночная стоимость земельного участка составила <данные изъяты> руб.

Судебный эксперт ФИО5, руководствуясь п. 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции РФ, исследовал также причины расхождения выводов повторной экспертизы с выводами первичной экспертизы, указав, что разница в рыночной стоимости объектов исследования с проведенной первичной судебной экспертизой составляет <данные изъяты> рублей, которая обусловлена следующим: во-первых, результаты расчёта рыночной стоимости земельного участка не учитывались экспертом ФИО3 в расчёте рыночной стоимости жилого дома затратным подходом; во-вторых, экспертом ФИО3 занижен процент износа (проемы и отделочные работы) при определении износа жилого дома; в-третьих, внешний износ определяется в разнице стоимости жилых домов в районах, сопоставимых по местоположению с исследуемым объектом, и таким образом рассчитывается поправка на местоположение, а не на внешний износ; наконец, при введении корректировок к объектам-аналогам экспертом ФИО3 неверно присвоены веса объектам-аналогам. Все вышеперечисленное в своей совокупности не позволило эксперту ООО «Нижневолжское агентство оценки» ФИО6 получить достоверные результаты при расчёте рыночной стоимости объектов исследования.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходит заключения повторной оценочной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной АНО «Базис», так как, по мнению суда, оно достоверно, обосновано, соответствует обстоятельствам дела. Эксперт до начала производства исследования, а также в судебном заседании предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной от ДД.ММ.ГГГГ N № соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, конкретный ответ на поставленный судом вопрос, оно не допускает неоднозначное толкование, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства, и положить в основу судебного решения по настоящему делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Акционерного общества «Россельхозбанк» в лице Волгоградского регионального филиала, определив начальную продажную цену жилого дома в размере <данные изъяты> руб.: земельного участка в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче иска истцом оплачена госпошлина в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением, представленным в материалы дела.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ФИО1 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Астраханского отделения № задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб., а также судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины, в размере <данные изъяты>.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- по договору ипотеки (закладная) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО1 :

жилой дом – общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб.

земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенного пункта – для личного подсобного хозяйства, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Астраханский областной суд в течение месяца, через районный суд, принявший решение.

Судья Мухамбеталиева Л.К.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Мухамбеталиева Л.К.