Решение № 3А-878/2019 3А-878/2019~М-697/2019 М-697/2019 от 24 декабря 2020 г. по делу № 3А-878/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 декабря 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при секретаре Сорокине Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-878/2019 по административному исковому заявлению ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Держава» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Держава» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности трех земельных участков, расположенных в Солнечногорском районе Московской области, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке №0111/05/2019-НП от 4 июня 2019 года, составленном оценщиком ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Держава»

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данных земельных участков (т.1 л.д. 123-126).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных земельных участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

Представитель административного истца – ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования своего доверителя. Просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в представленном отчете об оценке. Рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, определенную в заключении эксперта, представитель полагал недостоверной ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) аналог № 2 имеет существенные различия в площади с объектом оценки и находится на 1 линии трассы; 2) копия объявления аналога № 3 не содержит достаточной информации для проверки его достоверности и актуальности 3) экспертом не учтены обременения/ограничения, которые имеют участки.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (т. 1 л.д. 213).

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушал представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Держава» является собственником земельных участков с <данные изъяты> общей площадью 25 698+/-56 кв. м.; <данные изъяты> общей площадью 43 756+/-73 кв. м.; <данные изъяты> общей площадью 36 146+/-67 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленного производства, административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенных по адресу: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 14-22).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке).

Однако спорные земельные участки были образованы после указанной даты, следовательно, кадастровая стоимость данных участков была определена по состоянию на 25 апреля 2019 года.

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельных участков представлен отчет об оценке 0111/05/2019-НП от 4 июня 2019 года, составленном оценщиком ООО «НЕДВИГА.ПРО». Рыночная стоимость спорных земельных участков в данном отчете об оценке определена по состоянию на 25 апреля 2019 года в размере:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению №3а-878/2019/Э от 27 сентября 2019 года эксперта ООО «Первая оценочная компания» ФИО2, которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 25 апреля 2019 года в размере:

С <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Замечания административного истца относительно того, что аналог № 2 имеет существенные различия в площади с объектом оценки и находится на 1 линии трассы являются необоснованными, поскольку общая площадь земельного участка не оказывает какого-либо влияния на стоимость и из объявления можно сделать однозначный вывод о желании продавца продать не весь земельный участок, а только 3 га. Также следует отметить, что экспертом приведен перечень ценообразующих факторов для спорных земельных участков, среди которых отсутствует фактор расположения на 1-й линии, поскольку для промышленных участков важна удаленность от автомагистралей, которая не превышает 1 км.

Замечание относительно того, что копия объявления аналога № 3 не содержит достаточной информации для проверки его достоверности и актуальности также является необоснованным, поскольку оно было опубликовано до даты определения стоимости и было актуально на дату определения стоимости, что было подтверждено экспертом.

Замечание административного истца относительно того, что экспертом не учтены обременения/ограничения, которые имеют участки, суд отклоняет, поскольку документы, представленные истцом, относятся к земельному участку с КН 50:09:0020718:95, который был размежеван на спорные участки, а в выписках из ЕГРН отсутствует информация об ограничениях прав и обременениях данных объектов. Проведя дополнительный анализ представленных документов, экспертом было установлено, что ограничения относятся только к участку с КН 50:09:0020718:579, который составляет менее 25% оцениваемой площади. Более того, однозначно утверждать о невозможности строительства на данном участке нельзя, поскольку, как следует из текста представленного административным истцом письма, имеется запрет на строительство зданий и сооружений без предварительного согласования с регулирующей организацией, а площадь, свободная от зон с особыми условиями использования территории соответствует типичной площади застройки у подобных объектов.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости представителем административного истца суду не представлено.

Административный ответчик выводы эксперта не оспаривает.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО2 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могли быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на 25 апреля 2019 года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требования ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Держава» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Держава» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН <данные изъяты> общей площадью 25 698+/-56 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленного производства, административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенных по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Пешковское, в районе, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 40 577 142 (сорок миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч сто сорок два) рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с <данные изъяты> общей площадью 43 756+/-73 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленного производства, административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенных по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Пешковское, в районе, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 65 415 220 (шестьдесят пять миллионов четыреста пятнадцать тысяч двести двадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с <данные изъяты> общей площадью 36 146+/-67 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленного производства, административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенных по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Пешковское, в районе, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 55 122 650 (пятьдесят пять миллионов сто двадцать две тысячи шестьсот пятьдесят) рублей.

В удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости названных земельных участков в меньшем размере ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Держава» отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, включая дату подачи ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Держава» административного искового заявления о пересмотре их кадастровой стоимости в Московский областной суд – <данные изъяты>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян