Решение № 2-5196/2025 2-639/2026 2-639/2026(2-5196/2025;)~М-2663/2025 М-2663/2025 от 15 февраля 2026 г. по делу № 2-5196/2025

УИД 78RS0020-01-2025-004983-35

№ 2-639/2026


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Санкт-Петербург 29 января 2026 года

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Москвитиной А.О.,

при секретаре Силантьевой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала Северо-Западный банк ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по уплате государственной пошлины, государственной регистрации права собственности, обращении взыскания на предмет залога,

У С Т А Н О В И Л:

истец публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала Северо-Западный банк ПАО Сбербанк (далее – ПАО «Сбербанк») обратился в Пушкинский районный суд г. Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО1, в котором просит

расторгнуть кредитный договор <***> от 00.00.0000;

взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору <***> от 00.00.0000 за период с 2 октября 2024 года по 15 июля 2025 года (включительно) в размере 2 972 170 руб. 71 коп., из которых: 2 769 088 руб. 09 коп. – просроченный основной долг, 172 619 руб. 91 коп. – просроченные проценты; 27 501 руб. 22 коп. – неустойка за неисполнение условий договора; 607 руб. 61 коп. – неустойка за просроченный основной долг; 2 353 руб. 88 коп. – неустойка за просроченные проценты;

расходы по уплате государственной пошлины в размере 104 721 руб. 71 коп.;

произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на объект недвижимости: квартиру, общей площадью 20,5 кв.м, находящуюся по адресу: ..., кадастровый <***>, указав обременение на весь объект недвижимости в виде ипотеки в пользу истца;

обратить взыскание на предмет залога – квартиру, общей площадью 20,5 кв.м, находящуюся по адресу: ..., кадастровый <***>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 2 760 800 руб. 00 коп..

В обоснование заявленных требований истец указывает на те обстоятельства, что ПАО Сбербанк на основании кредитного договора <***> от 02.12.2021 выдал ответчику кредит в сумме 2 909 000 руб. 00 коп. на срок 300 месяцев под 6,25% годовых. Согласно п. 12 Договора, кредит выдавался на инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир ...., почтовый адрес ориентира: ..., строительный номер <***>. 2 декабря 2021 года между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «ИнтерГрупп СЗБ» заключен договор участия в долевом строительстве <***>, согласно условиям которого застройщик обязуется в срок, определенный в договоре, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке объект строительства и, после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок квартиру по акту приема-передачи. В силу п. 11 Кредитного договора для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору в залог вышеназванный объект недвижимости. Истец надлежащим образом исполнил обязательства по предоставлению кредита, однако ответчик допустили нарушение условий кредитного договора в виде неуплаты суммы задолженности, процентов за пользование кредитными средствами, а также не осуществил действий по регистрации права собственности на указанный объект недвижимости. Банк направил в адрес ответчика требование, предупредив о необходимости исполнения обязательств, а также предложив расторгнуть кредитный договор. Поскольку требование истца ответчиком не исполнено, ответа на претензию не получено, учитывая срок неисполнения ответчиком обязательств по возврату кредита, размер образовавшейся задолженности, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением (л.д. 3-8).

Истец ПАО Сбербанк о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в том числе с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) (л.д. 131, 132, 197, 202, 203, 204), в судебное заседание представителя не направил, в исковом заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 7).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен по адресу регистрации (л.д. 89, 143) надлежащим образом (л.д. 200, 201), доказательств уважительности причин своей неявки не представил, об отложении разбирательства дела не просил, возражений по заявленным требованиям в адрес суда не направил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, в том числе с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ (л.д. 166, 167, 197, 198, 199), доказательств уважительности причин неявки представителя не представило, об отложении разбирательства дела не просило.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела.

При таких обстоятельствах судом в порядке статьи 167 ГПК РФ постановлено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, исследовав представленные по делу письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 2 декабря 2021 года между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор <***> (далее – Кредитный договор), согласно Индивидуальным условиям которого Банк обязался предоставить, а ответчик обязался возвратить кредит «Приобретение строящегося жилья» на следующих условиях, а также в соответствии с «Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов (далее – Общие условия кредитования), которые являются неотъемлемой частью договора: сумма кредита 2 909 000 руб. 00 коп., срок возврата – по истечении 300 мес. с даты фактического предоставления кредита, процентная ставка – 6,25% годовых, количество, размер и периодичность платежей – 300 ежемесячных аннуитетных платежей в соответствии с графиком платежей, платежная дата: 2 число месяца, начиная с 10.01.2022 (п. п. 1, 2, 3, 4, 7 Индивидуальных условий) (л.д. 29-36, 39-57).

Согласно п. 9 индивидуальных условий, погашение кредита осуществляется в соответствии с Общими условиями кредитования путем перечисления со счета заемщика или третьего лица, открытого у кредитора.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору после выдачи кредита: залог прав требования по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве №<***> от 00.00.0000. После выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 22 Договора: залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 Договора, - далее – Объект недвижимости. Залоговая стоимость Объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости (п. 11 Индивидуальных условий).

Пунктом 12 Индивидуальных условий установлена цель использования кредита – инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир ..., кадастровый номер земельного участка: <***>, строительный <***>. Документ – основание инвестирования строительства объекта недвижимости: договор участия в долевом строительстве <***> от 00.00.0000. Реквизиты для перечисления денежных средств по целевому назначению на основании поручений заемщика: счет эскроу заемщика, открытый в банке, указанном в договоре участия в долевом строительстве в качестве эскроу-агента.

Пунктом 13 Индивидуальных условий установлена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора кредита:

за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3 Общих условий кредитования) в размере 7,5% годовых (соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора) с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения просроченной задолженности по Договору (включительно);

за несвоевременное страхование/возобновление страхования объекта недвижимости, оформленного в залог (в соответствии с п. 4.2.2 Общих условий кредитования), а также в случае нарушения сроков по надлежащему оформлению Объекта недвижимости в собственность и/или в залог, предусмотренных п. 22 Договора (в соответствии с п. 4.4.11 Общих условий кредитования) в размере 1/2 процентной ставки, установленной в п. 4 Договора (с учетом возможного снижения процентной ставки за пользование кредитом или ее изменения в соответствии с п. 4 Договора), начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной Договором для исполнения обязательства, по дату предоставления заемщиком кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных обязательств (включительно).

Согласно п. 17 Индивидуальных условий, с содержанием Общих условий кредитования заемщик ознакомлен и согласен.

Порядок предоставления кредита определяется Общими условиями кредитования с учетом следующего: выдача кредита производится путем зачисления на счет <***> (счет кредитования) после выполнения условий, изложенных в п. 2.1 Общих условий кредитования, а также после предоставления кредитору подписанного сторонами Документа-основания (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости; предоставления кредитору договора счета эскроу заемщика для расчетов по договору участия в долевом строительстве; заключения сторонами договора оказания услуг; оформления заемщиком поручения кредитору на перечисление суммы кредита и собственных средств заемщика в размере, определенном в соответствии с п. 2.1.4 Общих условий кредитования (при необходимости перечисления собственных средств заемщика одновременно с кредитными средствами) на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанк» <***>, открытый в ПАО Сбербанк в соответствии с Договором оказания услуг в целях дальнейшего осуществления ООО «Центр недвижимости от Сбербанк» расчетов по оплате цены Документа – основания (договора) инвестирования строительства Объекта недвижимости (п. 18 Индивидуальных условий).

Порядок погашения кредита установлен в п. 19 Индивидуальных условий. Так, заемщик поручает кредитору ежемесячно в платежную дату, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита (при отсутствии в календарном месяце платежной даты – в последний календарный день месяца), за исключением льготного периода, предоставляемого в соответствии с п. 5.1 Общих условий кредитования, перечислять денежные средства в размере, необходимом для осуществления всех платежей для погашения задолженности по Договору, а также при наличии заявления о досрочном погашении кредита или его части – в размере, необходимом для досрочного погашения кредита или его части, со счета(ов) вклада(ов) / счета(ов) дебетовой(ых) банковской(их) текущего(их) счета(ов): счет <***>, <***>.

Согласно п. 22 Индивидуальных условий, заемщик обязуется: использовать кредит на цели, указанные в п. 12 Договора; произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств в оплату Объекта недвижимости на счет эскроу, открытый на имя заемщика, на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» <***>, открытого в ПАО Сбербанк, в соответствии с Договором оказания услуг; предоставить кредитору до 00.00.0000, но не позднее 3 месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность: отчет об оценке стоимости Объекта недвижимости; осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в органе регистрации прав, и в срок не позднее 3 рабочих дней с даты принятия документов на государственную регистрацию предоставить кредитору расписку в получении документов от органа регистрации прав: гн позднее даты государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости страховой полис / договор страхования на Объект недвижимости, указанный в п. 12 Договора. Трехстороннее соглашение, оформленное согласно п. 4.4.2 Общих условий кредитования, и документ, подтверждающий факт полной оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования.

00.00.0000 ФИО1 в ПАО Сбербанк представлено заявление на зачисление кредита в сумме 2 909 000 руб. 00 коп. на счет <***> (л.д. 37).

Банк принятые на себя обязательства по Кредитному договору исполнил в полном объеме, перечислив денежные средства 00.00.0000 на счет <***>, открытый на имя ФИО1, что подтверждается справкой о зачислении суммы кредита по договору потребительского кредита от 00.00.0000 (л.д. 60-61).

В нарушение условий Кредитного договора заемщик допустил неоднократное нарушение сроков возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование заемными денежными средствами, в связи с чем образовалась задолженность в испрашиваемом размере, что подтверждается расчетом задолженности (л.д. 14-28).

Поскольку ответчик нарушили обязательства по внесению ежемесячных платежей, ПАО Сбербанк направил в адрес ФИО1 требование о досрочном возврате кредита (л.д. 66), которое оставлено без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (заем), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу п. 2 указанной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно пункту 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

В силу ст. 821.1 ГК РФ кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно представленному истцом расчету, произведенному в полном соответствии с условиями заключенного сторонами Кредитного договора, размер задолженности по состоянию на 15 июля 2025 года составляет 2 972 170 руб. 71 коп., из которых: 2 769 088 руб. 09 коп. – просроченный основной долг; 120 780 руб. 24 коп. – просроченные проценты; 51 839 руб. 67 коп. – просроченные проценты на просроченный долг; 27 501 руб. 22 коп. – неустойка за неисполнение условий договора; 607 руб. 61 коп. – неустойка по кредиту; 2 353 руб. 88 коп. – неустойка по процентам (л.д. 14-28).

Проверив представленный ПАО Сбербанк и не оспоренный стороной ответчика расчет, суд находит его арифметически правильным и выполненным в соответствии с условиями Кредитного договора. Доказательства исполнения обязательств по договору в полном объеме или в большем размере, чем указано истцом, суду со стороны ответчика не представлены.

В связи с тем, что ответчиком допущено существенное нарушение условий кредитного договора по возврату истцу суммы кредита и уплате процентов, причем просрочка исполнения обязательства допускается ответчиком в течение продолжительного периода времени, данный факт позволяет суду прийти к выводу о существенном нарушении ответчиком условий кредитного договора.

С учетом приведенных норм права, а также установленных обстоятельств по делу, принимая во внимание, что заемщиком обязательства по Кредитному договору длительное время исполнялись ненадлежащим образом, доказательств возврата задолженности по договору стороной ответчика не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении заключенного между сторонами кредитного договора <***> от 00.00.0000, а также взыскании с ответчика ФИО1 в пользу истца задолженности по кредитному договору <***> от 00.00.0000 за период с 02.10.2024 по 15.07.2025 (включительно) в размере 2 972 170 руб. 71 коп., из которых: 2 769 088 руб. 09 коп. – просроченный основной долг; 120 780 руб. 24 коп. – просроченные проценты; 51 839 руб. 67 коп. – просроченные проценты на просроченный долг; 27 501 руб. 22 коп. – неустойка за неисполнение условий договора; 607 руб. 61 коп. – неустойка по кредиту; 2 353 руб. 88 коп. – неустойка по процентам.

Разрешая требования истца о признании права собственности ФИО1 с обременением в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк на объект недвижимости, суд приходит к следующему.

00.00.0000 года между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ИнтерГрупп СПб» (далее – ООО СЗ «ИнтерГрупп СПб», застройщик) и ФИО1 (далее – участник долевого строительства) заключен договор № <***> участия в долевом строительстве (далее – Договор), согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением подрядных организаций построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства индивидуально-определенное изолированное жилое помещение, именуемое далее – Объект долевого строительства, описание которого содержится в п. 2.2 настоящего Договора, а участник долевого строительства обязуется в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства по Акту приёма-передачи в установленные Договором сроки, после получения застройщиком разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию (л.д. 179-187).

Согласно п. 2.2 Договора, Объект долевого строительства, подлежащий передаче Участнику долевого строительства в соответствии с Договором, имеет следующие проектные характеристики: квартира-студия; комната площадью 14,14 кв.м; совмещенный санузел площадью 3,01 кв.м; коридор площадью 3,69 кв.м; секция 5; этаж 9; строительный <***>; общая площадь 20,84 кв.м, площадь лоджии с понижающим коэффициентом 1,26 кв.м, общая приведенная площадь 22,10 кв.м, строительные оси Ас-Гс/5с-3с.

В соответствии с п. 4.1 и п. 4.2 Договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства по Договору, определен Сторонами из расчета 154 868 руб. 77 коп. за один квадратный метр общей приведенной площади Объекта долевого строительства, определенной в п. 2.2 Договора и включающей в себя площадь балкона/лоджии. Общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства за Объект долевого строительства составляет 3 422 600 руб. 00 коп..

Оплата цены договора производится участником долевого строительства в соответствии с Разделом 5 Договора в рублях Российской Федерации, как за счет собственных средств Участника долевого строительства в размере 513 600 руб. 00 коп., так и за счет кредитных средств, в размере 2 909 000 руб. 00 коп., предоставляемых участнику долевого строительства Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» по кредитному договору <***> от 00.00.0000, заключенному между участником долевого строительства и Банком (п. 4.4 Договора).

00.00.0000 между ООО СЗ «ИнтерГрупп СПб» и ФИО1 подписан акт приема-передачи к Договору №<***> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 02.12.2021, согласно которому в соответствии с Договором № <***> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 2 декабря 2021 года застройщик передал, а ФИО1 принял квартиру в многоквартирном доме со встроено- пристроенными помещениями и встроенным подземным гаражом, расположенном по адресу: ..., имеющую следующие характеристики: квартира-студия, проектный номер ..., номер квартиры <***>, проектная площадь 22,10 кв.м, общая площадь ПИБ 20,5 кв.м, площадь лоджий, балконов с учетом коэффициентов 1,4 кв.м, этаж 9. На момент подписания настоящего Акта ФИО1 исполнил свои обязательства по оплате доли участия по Договору на сумму 3 422 600 руб. 00 коп. (л.д. 188).

В силу статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), договор участия в долевом строительстве - это соглашение, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из части 2 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, ФИО1 исполнил обязанность по оплатите стоимости объекта долевого строительства по договору от 02.12.2021 в полном объеме.

Также судом установлено, что 26 октября 2024 года между застройщиком ООО СЗ «ИнтерГрупп СПб» и ФИО1 подписан акт приема-передачи квартиры по адресу: ..., однако обязательство по регистрации полученного объекта недвижимости в собственность, равно как и регистрации ипотеки в пользу Банка, ответчиком исполнено не было, по данным ЕГРН право собственности на квартиру не зарегистрировано (л.д. 63-65, 177).

Проанализировав сведения о том, что ни право собственности, ни обременение в виде ипотеки ответчиком зарегистрировано не было, суд приходит к выводу, что неисполнение обязательств по регистрации прав на недвижимое имущество, влечет нарушение прав банка, в том числе, на получение обеспечения кредитных обязательств, на исполнение кредитных обязательств за счет залогового имущества.

В связи с изложенным, суд квалифицирует уклонение ответчика ФИО1 от регистрации права собственности на квартиру и, соответственно, оформления закладной и регистрации ипотеки в пользу истца как злоупотребление правом, в связи с чем приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании за ответчиком ФИО1 права собственности на указанную квартиру с обременением в виде ипотеки ПАО Сбербанк.

Разрешая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый <***>, путем продажи с публичных торгов, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

С учётом вышеизложенного, поскольку размер задолженности составляет более, чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более шести месяцев, руководствуясь ст. 50 Федерального закона 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд полагает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый <***>, право собственности на которую признано за ФИО1.

В силу разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 года, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно представленному в материалы дела стороной истца заключению о стоимости имущества ООО «Мобильный оценщик» №250522-1869688, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый <***>, составляет на 23 мая 2025 года 3 451 000 руб. 00 коп. (л.д. 68-73).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Оснований не доверять отчету <***> об оценке рыночной стоимости квартиры, подготовленного ООО «Мобильный оценщик» от 23.05.2025 у суда не имеется, поскольку заключение подготовлено в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его анализ, специалистом изложены результаты исследования, заключение содержит категоричный ответ на поставленные перед ним вопрос, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования. При проведении исследования специалист проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные, произвел расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта с учетом применения необходимых коэффициентов и характеристик объекта оценки.

Суд, оценивая представленное истцом заключение оценщика <***>, подготовленное ООО «Мобильный оценщик» от 23.05.2025 в подтверждение рыночной стоимости квартиры, и принимая его в качестве надлежащего доказательства, отмечает, что стороной ответчика указанный отчёт не оспорен, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено, при этом, у суда отсутствует обязанность назначения экспертизы по данной категории дел в отсутствие соответствующего ходатайства, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.

Руководствуясь вышеприведенными нормами, суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости квартиры, установленной отчетом <***>, то есть в сумме 2 760 000 руб. 00 коп. (3 451 000,00 руб. х 80%).

Удовлетворение требований истца сопряжено с наличием предусмотренных статьей 98 ГПК РФ оснований для взыскания с ответчика ФИО2 в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 104 721 руб. 71 коп. (л.д. 13).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала Северо-Западный банк ПАО Сбербанк удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор <***>, заключенный 00.00.0000 между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1, паспорт <***>, в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России», ИНН <***>, задолженность по кредитному договору <***> от 00.00.0000 за период 02.12.2024 по 15.07.2025 (включительно) в размере 2 972 170 рублей 71 копейку, из которых: 2 769 088 рублей 09 копеек – просроченный основной долг, 172 619 рублей 91 копейка – просроченные проценты, 27 501 рубль 22 копейки – неустойка за неисполнение условий договора, 607 рублей 61 копейка – неустойка за просроченный основной долг, 2 353 рубля 88 копеек – неустойка за просроченные проценты; а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 104 721 рубль 71 копейка.

Признать за ФИО1, 00.00.0000 года рождения, место рождения: ..., гражданство: ., пол: мужской, паспорт <***>, право собственности на жилое помещение – квартиру, общей ., кадастровый <***>, с обременением в виде ипотеки публичного акционерного общества «Сбербанк России», ИНН <***>.

Обратить взыскание на залоговое имущество – квартиру, общей площадью ., кадастровый <***>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 760 800 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.О. Москвитина

Решение суда изготовлено в окончательной форме 16 февраля 2026 года