Решение № 2-279/2025 2-279/2025(2-4717/2024;)~М-4368/2024 2-4717/2024 М-4368/2024 от 11 февраля 2025 г. по делу № 2-279/2025

УИД 86RS0001-01-2024-007412-38


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года г. Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Калиниченко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумей В.В.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ханты-Мансийского районного суда гражданское дело №2-279/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда», Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на жилое помещение, возложении обязанности предоставить информацию о строительстве и принятых мерах, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ханты-Мансийский районный суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда» о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на жилое помещение.

При рассмотрении дела по требованиям истца соответчиком привлечен Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска и третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно иска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре.

Свои исковые требования истица обосновывает тем, что 19.05.2021 между ФИО1 и ООО «Легенда» был заключён договор инвестиционного займа №2 под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка. В соответствии с условиями договора заимодавец ФИО1 передаёт заёмщику ООО «Легенда» денежные средства в размере 2 400 000 рублей на срок по 31.11.2022 в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 28,0 кв.м., расположенной по адресу: г. Ханты-Мансийск, <адрес>, и автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре.

Дополнительным соглашением от 18.10.2024 года сумма займа изменена на 2 272 000 рублей, площадь квартиры изменена на 30,74 кв.м. и на квартиру под №№.

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств на сумму 2 400 000 рублей исполнила. Денежные средства в адрес ответчика были перечислены.

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило. С учётом того, что правоотношения, вытекающие из договора инвестиционного займа № 2 от 19.05.2021 между ООО «Легенда» и ФИО1, свидетельствуют о возникших из правоотношений, связанных с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 30,74 кв.м., расположенной по адресу: г. Ханты-Мансийск, <адрес>, и автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории в собственность истца, но совершенных в нарушении требования Федерального закона №214-ФЗ, истец полагает, что к данным правоотношения подлежат применению положения Федерального закона от 31.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

С учетом допущенных ответчиком нарушений действующего законодательства при заключении договора с истцом, нарушением прав истца ФИО1 просит суд: признать договор инвестиционного займа № 2 от 19.05.2021 года, заключённый между ФИО1 и ответчиком ООО «Легенда» договором о долевом участии в строительстве с указанием, что решение суда является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре договора инвестиционного займа № 2 от 19.05.2021 года в качестве договора участия в долевом строительстве и основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

В дальнейшем истец увеличила требования и дополнительно просит суд признать право собственности ФИО1 на помещение, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, г.Ханты-Мансийск, <адрес>, площадью 30,74 кв.м и обязать Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска предоставить всю информацию о ходе строительства и принятых мерах в соответствии с положениями федерального и регионального законодательства.

Ответчик, третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить согласно доводов искового заявления и дополнений к иску.

Представитель ответчика Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований так как на строительство дома <адрес> разрешение на строительство не выдавалось и сейчас Департамент обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа- Югры с заявлением о сносе данного объекта.

Так же представитель представил письменные возражения и указал, что 06.05.2024 года Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа- Югры вынесено решение по делу № А75-18395/2022 об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Легенда» к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о признании незаконными действий по отказу в выдаче разрешения на строительство объекта: многоквартирный дом, расположенный в городе Ханты-Мансийске по <адрес>. 18.11.2022 года Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа- Югры вынесено решение по делу № А75-18177/2022, которым на ООО «Легенда» возложена обязанность в течение семи календарных дней со дня вынесения решения суда по настоящему делу принять необходимые и достаточные меры, а так же совершить необходимые действия для приостановления строительства объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в г. Ханты-Мансийске, <адрес>.

Суд, выслушав участников судебного заседания, исследовав и проанализировав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, 19.05.2021 между ФИО1 (Займодавец) и ООО «Легенда» (Заёмщик) заключён договор кредитования (займа) № 2, в соответствии с которым займодавец передаёт Заемщику в пользование денежные средства в размере 2 400 000 рублей на срок по 31.11.2022 года в качестве займа под проценты и залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 28,00 кв.м., расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Ханты-Мансийск, <адрес>, и автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон.

Дополнительным соглашением от 18.10.2024 года сумма займа изменена на 2 272 000 рублей, площадь квартиры изменена на 30,74 кв.м. и на квартиру под №№.

В силу п. 12 договора предмет договора, указанный в п. 1 договора, может быть передан в собственность займодавца только в качестве законченного строительством и введённого в эксплуатацию объекта недвижимости, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре.

В силу п. 16 договора стороны уведомлены, что настоящий договор является договором займа и не подпадает под юрисдикцию Федерального закона от 31.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств на сумму 2 400 000 рублей исполнила. Денежные средства в адрес ответчика были перечислены полностью.

Истцом в материалы дела представлены кассовый чек от 29.05.2021 года на 600 000 рублей; кассовый чек от 05.06.2021 года на 600 000 рублей; кассовый чек от 30.11.2021 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 30.08.2022 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 30.11.2021 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 27.10.2021 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 28.02.2022 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 30.09.2022 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 31.03.2022 года на 134 000 рублей; кассовый чек от 31.01.2022 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 20.07.2021 года на 134 000 рублей; кассовый чек от 21.08.2021 года на 134 000 рублей; кассовый чек от 17.03.2023 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 31.07.2022 года на 67 000 рублей; кассовый чек от 30.05.2022 года на 134 000 рублей.

Обязательства ООО «Легенда» по возврату денежных средств не исполнены.

Согласно сведениям, предоставленным Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ханты-Мансийск, <адрес>, застройщик –ООО «Легенда» не выдавалось.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа- Югры по делу №А75-18395/2022 в удовлетворении требований ООО «Легенда» к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска о признании незаконными действий по отказу в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома отказано.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа- Югры от 18.11.2022 года исковые требования Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска к ООО «Легенда» о приостановлении строительства многоквартирного дома №№, расположенного в г.Ханты-Мансийске на земельном участке с кадастровым номером № до получения разрешения на строительство объекта удовлетворены. Решение суда вступило в законную силу.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа- Югры от 28.12.2024 года принято к производству исковое заявление Департамента Градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска к ООО «Легенда» о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г.Ханты-Мансийск, <адрес>, самовольной постройкой и возложении обязанности по сносу объекта капитального строительства.

Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.

Верховным судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, утверждённой Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015 года даны следующие разъяснения.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме оценки судом существа заключенного договора между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Легенда» судом должны быть выяснены обстоятельства законности строительства объекта долевого участия в строительстве.

Судом установлено, что разрешение на строительство жилого многоквартирного дома по адресу: г. Ханты-Мансийск, <адрес>, ООО «Легенда» органом местного самоуправления не выдавалось. Вступившим в силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа- Югры от 18.11.2022 года установлено, что муниципальным образованием приняты меры по приостановлению строительства указанного многоквартирного дома.

Разрешение на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию капитального объекта по указанному адресу Департаментом не выдавались, договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Ханты-Мансийск, <адрес> государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре не проходили.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что строительство жилого многоквартирного дома по адресу: г. Ханты-Мансийск, <адрес> осуществлялось Обществом с ограниченной ответственностью «Легенда» с нарушением закона и без получения соответствующих разрешений, завершенный объект строительства в натуре отсутствует. Данные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Непредставление суду разрешения на строительство объекта исключает возможность применения норм Федерального закона № 214-ФЗ к спорным правоотношениям.

«Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки» (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

Информации о легализации объекта строительства истец суду не представил.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается» (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорный объект недвижимого имущества является самовольным, право собственности на который не возникло, при этом Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке, суд полагает, что заключенный истцом договор и обязательства, в силу закона, не порождают никаких имущественных прав у истца.

Отсутствие законных оснований для строительства объекта является основанием для отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме в том числе и по требованиям о признании права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ООО «Легенда» о признании договора инвестиционного займа №2 от 19.05.2021 договором долевого участия в строительстве удовлетворению не подлежат.

Истцом предъявлены требования к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска о возложении обязанности предоставить всю информацию о ходе строительства многоквартирного дома по адресу: г. Ханты-Мансийск, <адрес> и принятых мерах в соответствии с положениями федерального и регионального законодательства.

Решением Думы города Ханты-Мансийска от 21.07.2011 года № 70 «О Департаменте градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска утверждено Положение о Департаменте градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска, согласно которого, у Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска отсутствуют полномочия предоставлять кому-либо информацию о ходе строительства многоквартирных домов и принятых мерах в соответствии с положениями федерального и регионального законодательства в указанной части, соответственно, оснований для удовлетворения требований истца в данной части нет.

Суд, принимая решение, так же исходит из того, что в соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании указанного, суд считает требования истицы не подлежащими удовлетворению по вышеизложенным мотивам и основаниям.

В силу положений статей 88, 93, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для возврата или зачета государственной пошлины, возмещения стороне истца судебных расходов за счет другой стороны нет, так как возмещение судебных расходов возможно только стороне, в пользу которой состоялось решение. При отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда» (ИНН <***>), Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (ИНН <***>) - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено и подписано составом суда 25 февраля 2025 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда Н.А.Калиниченко