Решение № 3А-13/2018 3А-13/2018 (3А-81/2017;) ~ М-140/2017 3А-81/2017 М-140/2017 от 8 февраля 2018 г. по делу № 3А-13/2018

Дело № 3а-13/2018

Омский областной суд


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Цериградских И.В.

при секретаре Батура Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании <...> в городе Омске дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указал, что с 2013 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>», категория земель: <...>.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от <...> кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет <...> руб.

Полагая, что указанная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, истец обратился к независимому оценщику с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с отчетом № <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> на <...> составила <...> руб.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

Ссылаясь на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., определенной на <...> (л.д. 5-7).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости в размере <...><...> руб., определенной на <...>, представив новый отчет. Пояснил, что земельный участок является вновь образованным, запись о нем внесена в ЕГРН <...>

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Омской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 229). В письменном отзыве не возражал против удовлетворения заявленных требований при условии установления судом обстоятельств, доказывающих достоверность заявленной рыночной стоимости земельного участка (л.д. 217-219).

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 226). В письменном отзыве указал, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 25 декабря 2013 г. на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 24 ноября 2013 г. № 53-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Омской области» (л.д.118-119).

Представитель филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере <...> руб. определена с использованием удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3,76 руб./м.кв., утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 24 ноября 2013 г. № 53-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Омской области» (л.д.123-124, 227).

Представитель администрации Калачинского муниципального района Омской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен (л.д. 228).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца ФИО2, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, определено понятие кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 ФСО № 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>

Из кадастрового паспорта земельного участка усматривается, что земельный участок с кадастровым номером <...> является многоконтурным (вновь образованным), поставлен на кадастровый учет 25 апреля 2013 г. Разрешенное использование - <...>

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» и составляет <...> руб. (л.д. 10).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2013 г. № 53-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Омской области по состоянию на 1 января 2013 г.

Приложением № 3 к названному приказу утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Омской области.

Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Омской области, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2013 году, сформирован на 1 января 2013 г.

Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на кадастровый учет 25 апреля 2013 г., рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая установлению взамен кадастровой стоимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, должна быть определена на 25 апреля 2013 г.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленному административным истцом отчету оценщика <...>» <...>. № <...> от <...> рыночная стоимость земельного участка <...> по состоянию на <...> составляет <...> руб. (л.д. 142-221).

Проанализировав содержание данного отчета, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям действующего законодательства.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 установлено, что в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор, в том числе о независимости такого юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; основные факты и выводы (основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости); описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов (пункт 8 ФСО № 3).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (пункт 11 ФСО 3).

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Отчет об оценке № <...> от <...> составлен экспертом <...> который является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков свободный оценочной департамент (НП СРО СВОД), имеет стаж работы 5 лет, его оценочная деятельность застрахована. Отчет подписан оценщиком и директором <...>» <...><...>.

Отчет подготовлен в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

Отчет содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные выводы содержат ответ на поставленный вопрос.

Из экспертного исследования (отчета) следует, что при проведении оценки использованы доходный и сравнительный подходы, в рамках сравнительного подхода использован метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка сделаны с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в периодических печатных изданиях, в том числе «Новый Адрес-55 регион», по состоянию на ноябрь, декабрь 2012 г., с применением корректирующих коэффициентов: на уторговывание, на местоположение (удаленность от г. Омска), балл бонитета и степень доверия.

По итогам проведенного исследования произведено согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по объектам- аналогам.

Оценщиком рассмотрено пять объектов-аналогов, содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Подробная характеристика объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлена в таблице № 12.1 (л.д. 182).

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Выбор объектов-аналогов обоснован и произведен в соответствии с положениями пунктов 23-28 ФСО №1.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период, а также иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Отчет имеет подробное описание определения рыночной стоимости земельного участка, полученной доходным подходом.

Отказ от затратного подхода в экспертном заключении обоснован и сомнения не вызывает.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик, с использованием необходимых корректировок, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 25 апреля 2013 г.

Указанное экспертное заключение никем не оспорено, доказательств иной стоимости спорного объекта недвижимости суду не представлено.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статьях 84, 168 КАС РФ, суд считает возможным положить выводы, в нем изложенные, в основу решения суда и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>», категория земель: <...> в размере <...> руб., определенной по состоянию на <...>

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости является 25 декабря 2013 г. (л.д. 124).

Административное исковое заявление ФИО1 подано в суд 14 декабря 2017 г.

Таким образом, период действия установленной кадастровой стоимости является с 1 января 2017 г. до даты утверждения новой кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, <...>, <...>», категория земель: <...> в размере <...> рублей, определенной по состоянию на <...>

Датой подачи заявления считать <...>

Период действия установленной кадастровой стоимости является с <...> до даты утверждения новой кадастровой оценки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Цериградских