Решение № 3А-81/2021 3А-81/2021(3А-870/2020;)~М-776/2020 3А-870/2020 М-776/2020 от 10 мая 2021 г. по делу № 3А-81/2021

№

3а-81/2021

121а


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2021 г. г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Славкина М.М.

при ведении протокола помощником судьи Привалихиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Автофорт» к Правительству Красноярского края, Управлению Росреестра по Красноярскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО Автофорт» обратилось с административным иском к Правительству Красноярского края, Управлению Росреестра по Красноярскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, просил суд восстановить срок на обращение в суд с настоящими требованиями, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № переданного по договору аренды №93 от 17.04.2018, в размере его рыночной стоимости 8 622 000 руб., определенной по состоянию на 01.01.2011.

Требования мотивированы тем, что общество на основании договора аренды № 93, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, арендная плата за который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 25 241 379 руб. По итогам независимой оценки, выполненной ООО «Независимая оценка» по заказу ООО «Автофорт», рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составляет 8 622 000 руб.

Установление кадастровой стоимости земельного участка не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, который оплачивает арендную плату в завышенном размере.

В процессе рассмотрения административного дела, административный истец уточнил заявленные требования, в которых просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13 350 кв.м, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 10 566 525 руб., определенной по состоянию на 01.01.2011; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 10 566 525 руб., определенной по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Автофорт» - ФИО1 поддержала требования административного искового заявления, настаивала на их удовлетворении, согласилась с рыночной стоимостью земельного участка, установленной повторной судебной оценочной экспертизой.

В судебном заседании представители Правительства Красноярского края – ФИО2, ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований, поскольку отчет об оценке, представленной стороной административного истца, составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управление Росреестра по Красноярскому краю, администрация г. Красноярска надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд полагает административный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица могут обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ), ст. 24.18, абзац пятый ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № находящийся в государственной собственности, передан администрацией Емельяновского района Красноярского края в аренду ООО «Автофорт».

По условиям договора аренды № 93 от 17.04.2018 арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.07.2020, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2011 составляет 25 241 379 руб. ( т.1 л.д. 7).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 020088 от 07.08.2020, выполненный ООО «Независимая оценка», из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2011 составляет 8 622 000 руб. (т.1 л.д. 21-102).

В связи с возражениями Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом, с учетом заявленного административным ответчиком ходатайства (т.1 л.д. 135-137) по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой, на основании определения суда от 29.10.2020 (т. 1 л.д. 202-204), поручено эксперту ООО «Департамент оценочной деятельности» ФИО4, на разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № 020088 от 07.08.2020 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, допущены ли оценщиком нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2011.

По заключению эксперта ООО «Департамент оценочной деятельности» ФИО4 № 6772/20 от 04.12.2020, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2011 составляет 11 627 900 руб. (т.2 л.д. 49).

Также экспертом ФИО4 установлено, что отчет об оценке № 020088 от 07.08.2020, выполненный оценщиком Ш.Н.ЕА., не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки (т.2 л.д. 49), при этом, допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, так выбранные в качестве объектов-аналогов земельные участки не отвечают принципам достоверности, достаточности, проверяемости. Данные земельные участки невозможно идентифицировать, отсутствуют кадастровые номера, полные адреса местоположения, отсутствуют данные о качественных параметрах участков, которые могут повлиять на итоговый результат расчетов стоимости земли (рельеф местности, конфигурация участка и т.д.). Для расчета земельного участка объекта оценки, должны были быть выбраны объекты-аналоги и произвести на основании их данных расчет земельного участка объекта оценки, применяя все необходимые корректирующие коэффициенты с учетом отличий основных параметров объектов-аналогов от земельного участка объекта оценки.

Оценщик не располагал и не доказал документально информацию о передаваемых имущественных правах объектов-аналогов.

Не согласившись с экспертным заключением ООО «Департамента оценочной деятельности» ФИО4 № 6772/20 от 04.12.2020 административным ответчиком Правительством Красноярского края заявлено ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы (т.2 л.д. 83-90), придя к выводу, что представленное в материалы дела экспертное заключение №6772/20 от 04.12.2020 г., выполненное экспертом ФИО4, содержит неясности и неточности в части методологии экспертного исследования, полного и всестороннего исследования характеристик объектов-аналогов, судом на основании определения суда от 01.02.2021 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ИнвестОценкаАудит» ФИО5, на разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № 020088 от 07.08.2020 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, допущены ли оценщиком нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2011.

По заключению эксперта ООО «ИнвестОценкаАудит» ФИО5 № 4447-НД/21 от 09.03.2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2011 составляет 10 566 525 руб. (т.2 л.д. 179).

Также экспертом ФИО5 установлено, что отчет об оценке № 020088 от 07.08.2020 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

При этом, оценщиком ФИО6 допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения (раздел II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р).

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Исходя из взаимосвязанных положений пункта 24 ФСО № 1, пунктов 5 и 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, мнение оценщика должно быть аргументированным, а изложенная в отчете информация должна быть подтверждена, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение.

Эксперт ФИО5, допрошенная в судебном заседании, подтвердила достоверность экспертного заключения, суду пояснила, что при проведении исследования она пользовалась методом сравнительного подхода. Анализ имеющихся на рынке предложений, проводился с целью определения объема рынка, чтобы в дальнейшем из этого объема сформировать вывод для использования в расчетах, а также для выведения корректировок на основании рыночных данных. Средняя величина показателей, вычислялась после всех произведенных корректировок. При этом, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Оформление и содержание отчета об оценке ООО «ИнвестОценкаАудит» ФИО5 № 4447-НД/21 от 09.03.2021 соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, исходя из чего по настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения дополнительной судебной экспертизы.

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

В отчете об оценке аргументирован выбор в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, а также применение тех или иных величин корректировок.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено.

Представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на отчет об оценке не может быть принята в качестве доказательства, опровергающего достоверность отчета и правильность определения в нем величины рыночной стоимости земельного участка.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о размере рыночной стоимости спорного земельного участка, указанного в отчете об оценке ООО «ИнвестОценкаАудит» ФИО5 № 4447-НД/21 от 09.03.2021.

Поскольку размер арендной платы рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административных истцов, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился по истечении предусмотренного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Между тем, положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». До принятия Федерального закона № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки, однако в настоящее время проведение такой оценки отложено на неопределённый срок.

Таким образом, причины пропуска административным истцом срока на обращение в суд следует признать уважительными, поэтому этот срок подлежит восстановлению.

С учетом изложенного, учитывая, что административным истцом оспаривается кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011, утвержденное постановлением Правительства Красноярского края N 708-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть определена по состоянию на 01.01.2011 в размере 10 566 525 рублей.

Поскольку каких-либо доказательства размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 566 525 рублей по состоянию на 01.01.2020 стороной административного истца не представлено, у суда не имеется оснований для удовлетворения административных исковых требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2020.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать 31.08.2020 - дату подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1), расходы на оплату услуг представителей (пункт 4), почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами (пункт 6), другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).

Как разъясняется в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Определением суда от 29.10.2020, по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Департамент оценочной деятельности» ФИО4 расходы по проведению экспертизы возложены на Правительство Красноярского края.

Правительство Красноярского края возложенную на него обязанность по оплате расходов по проведению экспертизы не исполнило, в связи с чем, ООО «Департамент оценочной деятельности» просит взыскать расходы за проведение данной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Определением суда от 01.02.2021, по настоящему административному делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «ИнвестОценкаАудит» ФИО5 расходы по проведению экспертизы возложены на Правительство Красноярского края.

Правительство Красноярского края возложенную на него обязанность по оплате расходов по проведению экспертизы не исполнило, в связи с чем, ООО «ИнвестОценкаАудит» просит взыскать расходы за проведение данной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 114 КАС РФ, судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, в случае удовлетворения административного искового заявления взыскиваются с административного ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Учитывая, что требования административного искового заявления удовлетворены, то судебные расходы на проведение судебных оценочных экспертиз подлежат взысканию с Правительства Красноярского края.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд,

решил:

административное исковое заявление ООО «Автофорт» к Правительству Красноярского края, Управлению Росреестра по Красноярскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 10566525 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2011.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований - отказать.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 31.08.2020.

Взыскать с Правительства Красноярского края в пользу ООО «ИнвекстОценкаАудит» расходы за проведение судебной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым № в размере 50000 рублей, в пользу ООО «Департамент оценочной деятельности» расходы за проведение судебной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым № в размере 30000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Председательствующий судья М.М. Славкин

Дата изготовления решения в окончательной форме: 21 мая 2021 г.