Решение № 2-3894/2017 2-3894/2017~М-3261/2017 М-3261/2017 от 7 августа 2017 г. по делу № 2-3894/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации



Дело № 2-3894/2017
г. Тюмень
08 августа 2017 года
Центральный районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Пономаревой Н.В.,

при секретаре Побережной А.А.,

с участием прокурора Лисовец В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управлению по вопросам миграции УМВД России по Тюменской области о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, встречному иску ФИО5 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожности сделки, признании недействительным договора залога квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО3 о признании ФИО2, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, их выселении из указанного жилого помещения, возложении обязанности на Управление по вопросам миграции УМВД России по Тюменской области снять ФИО2, ФИО3, ФИО4 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которая принадлежит ему на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, ФИО6, что подтверждается записью о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. На момент покупки квартиры между истцом и ответчиками было согласовано условие, предусмотренное п. 14 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, об освобождении квартиры и снятии всех зарегистрированных в продаваемом жилом помещении с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответчики не выполнили указанного обязательства, продолжают пользоваться жилым помещением, тем самым создают препятствия для осуществления истцом законных прав собственника. Руководствуясь ст.ст.235, 292, 304 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ истец просит признать ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселить и снять их с регистрационного учета.

В свою очередь ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 с учетом уточнения исковых требований просил признать недействительной сделку в рамках договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; признать недействительным договор залога <адрес> в г. Тюмени; применить последствия недействительности сделки, совершенной между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 в рамках договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а именно: отменить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; возвратить квартиру в собственность ФИО2, ФИО3 (по <данные изъяты> доле).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, ФИО2 был заключен договор займа на сумму 1 200 000 рублей, согласно которому ФИО3, ФИО2 обязаны были возвратить долг в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.1.1.6 указанного договора займа, регламентирующего порядок выдачи и возврата займа, указано, что заем предоставляется ФИО1 в размере 1 200 000 рублей наличными денежными средствами в течение 3 дней со дня предоставления ФИО3, ФИО2 ФИО1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Тюменской области, с отметкой о его государственной регистрации. В договор займа, в целях обеспечения исполнения обязательства по договору, был включен п.2.1., где указано, что С-вы передали в пользу ФИО1 в залог недвижимое имущество по заранее заключенному и подписанному Сторонами договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ трехкомнатную квартиру общей площадью 60,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора займа после полного погашения обязательства ФИО3, ФИО2 ФИО1 обязуется переоформить данную квартиру обратно на ФИО3, ФИО2 Ответчики по первоначальному иску, заключая договор купли-продажи квартиры, предполагали, что квартира передается в залог истцу и после возврата суммы займа право собственности будет переоформлено обратно на ФИО3, ФИО2 Истец убедил ответчиков, что оформление залога посредством подписания договора купли-продажи квартиры является юридически верным. Не обладая специальными юридическими познаниями, ответчики согласились на это. Таким образом, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен с целью прикрыть договор займа от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога квартиры. Руководствуясь ст.ст.10,166,167,165,168,170, ГК РФ истец по встречному иску просит признать недействительным заключенный договор купли-продажи квартиры, а также применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор залога.

ФИО1., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержал, со встречным иском не согласился. Отметил, что договор займа сторонами хотя и был заключен, однако фактически не исполнялся. Договор купли- продажи квартиры был заключен сторонами добровольно в нотариальной форме.

Ответчики ФИО3, ФИО2, ФИО4, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Представитель ответчика ФИО3, истца по встречному иску - ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с первоначальным иском не согласилась, встречный иск поддержала по изложенным в нем основаниям. Отметила, что на заключение именно договора займа указывает и то обстоятельство, что согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил от ФИО3 сумму 50000 рублей – ежемесячного платежа предусмотренного договором. Указала, что ответчики иного жилья в собственности не имеют.

Представитель ответчика Управления по вопросам миграции УМВД России по Тюменской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель привлеченного судом третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего, первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, встречный иск – подлежащим частичному удовлетворению, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, встречный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продаж недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как следует из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его не ясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующие пояснения сторон.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 (продавцы) с одной стороны и ФИО1 (покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы продали покупателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО3, ФИО2 на праве общей долевой собственности, что подтверждается договором передачи (приватизации) квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным с Департаментом имущественных отношений Тюменской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Судом установлено, что данный договор был нотариально удостоверен ДД.ММ.ГГГГ, а также зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора купли-продажи покупатель купил у продавца квартиру за 1 200 000 рублей, которые переданы продавцу до подписания договора. Однако доказательств передачи, получения сторонами денежных средств по договору купли-продажи, акт приема-передачи недвижимого имущества суду не представлено.

Кроме того, пунктом 14 вышеуказанного договора купли-продажи предусмотрена обязанность Ответчиков, по первоначальному иску, в том числе и ФИО4, который не является стороной по договору освободить спорное жилое помещение и сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям поквартирной карточки на жилое помещение по адресу: <адрес> настоящее время в указанной квартире зарегистрированы ФИО3, ФИО2, ФИО4

Из материалов дела, пояснений сторон, следует, что ФИО4 на момент заключения оспариваемого договора и по настоящее время отбывает наказание в ФКУ <данные изъяты> УФСИН России по <данные изъяты> области. Спорное жилое помещение является единственным жильем, другого жилья в собственности ФИО4 не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (займодавец) с одной стороны и ФИО3, ФИО2 (заемщики) с другой стороны был заключен договор займа, по условиям которого ФИО1 принял на себя обязательство предоставить ФИО3, ФИО2 денежные средства в размере 1 200 000 рублей, а ФИО3, ФИО2 - возвратить указанную денежную сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1. договора стороны предусмотрели, что заем по настоящему договору обеспечен залогом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО3, ФИО2, а именно: трехкомнатная квартира в многоквартирном доме, назначение: жилое, общая долевая собственность 60,7 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

Пунктом 1.1.6. договора займа предусмотрен порядок выдачи и погашения займа, согласно которому Заемщику предоставляется заем в размере 1 200 000 рублей наличными денежными средствами или в безналичном порядке в течение 3 трех дней со дня предоставления Займодавцу договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Тюменской области, с отметкой о его государственной регистрации, т.е. залог квартиры по договоренности сторон оформлен договором купли-продажи.

По смыслу п. 3.1.2. заключенного между сторонами договора займа Заемщики после прекращения обязательств по договору вправе требовать от Займодавца возврата права собственности на недвижимое имущество по средствам заключения договора купли-продажи, где продавцом будет выступать ФИО1, а покупателями ФИО3, ФИО2

Согласно п.3.4.2. договора займа после прекращения всех обязательств по договору займа Займодавец обязан безвозмездно передать Заемщику залоговый объект недвижимости.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются. Договор займа сторонами не оспорен и недействительным не признан.

Материалами дела подтверждаются, что ответчики по первоначальному иску, постоянно проживают в жилом помещении по адресу: <адрес> соблюдением правил регистрации, и в связи с заключением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ из жилого помещения не выселялись, с регистрационного учета не снимались.

Представленная в материалы дела расписка от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает передачу денежных средств, согласно графику платежей по договору, ФИО3 ФИО1 в сумме 50 000 рублей в рамках заключенного договора займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи Покупателем ФИО1 Продавцам ФИО3, ФИО2 суду не представлено.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Оценив в совокупности представленные доказательства, а именно то, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об исполнении договорных отношений, вытекающих из договора купли-продажи, также принимая во внимание, что ответчики продолжали и продолжают пользоваться спорным имуществом после заключения оспариваемого договора, суд приходит к выводу, что стороны не достигли правовых последствий, свойственных для договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ направлен на прикрытие условий залога в обеспечение исполнения основного обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, существующего между истцом и ответчиками, поскольку ответчик по первоначальному иску не имел волеизъявления на продажу квартиры, деньги по сделке не передавались, а денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи, отражена как обеспечение возврата суммы займа.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 86 Постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 N 25 следует учитывать, что при совершении мнимой сделки стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Несмотря на то, что переход права собственности на спорное недвижимое имущество от ФИО3, ФИО2 к ФИО1 был зарегистрирован в установленном законом порядке, представленные доказательства подтверждают доводы ответчиков по первоначальному иску о том, что спорное жилое помещение в действительности не продавалось и не покупалось, а государственная регистрация перехода права собственности в Управлении Росреестра по Тюменской области была осуществлена лишь для вида формального исполнения сделки. Несмотря на то, что стороны правильно оформили все документы, создать реальные правовые последствия они не стремились.

Таким образом, заключенный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу указанной нормы встречные исковые требования о применении последствий недействительности сделки путем отмены регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, возврата квартиры в собственность ФИО3, ФИО2 подлежат удовлетворению.

Учитывая недействительность договора купли-продажи, не подлежат удовлетворению исковые требования о признании ФИО3, ФИО2, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, их выселении и снятии с регистрационного учета по указанному адресу.

Ответчиком по встречному иску также заявлено требование о признании недействительным договора залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Понятие залога определено в п. 1 ст. 334 ГК РФ, согласно которому в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 ст.334.1 ГК РФ предусмотрено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно представленному в материалы дела договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3, ФИО2, установлено, что заем обеспечен залогом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО3, ФИО2, а именно: трехкомнатная квартира в многоквартирном доме, назначение: жилое, общая долевая собственность 60,7 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Какого-либо иного Договора залога, заключенного между сторонами, и предусматривающего залог спорного жилого помещения, сторонами суду не представлено. Требований о признании договора займа от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, либо его условий в части залога, сторонами не заявлено.

В соответствии с ч. 3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Следовательно, встречные исковые требования в части признания недействительным договора залога квартиры по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управлению по вопросам миграции УМВД России по Тюменской области о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета отказать.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5, ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки: отменить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности ФИО1. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; возвратить квартиру по адресу: <адрес> собственность ФИО5, ФИО2 (по <данные изъяты> доле).

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Центральный районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 17 августа 2017 г.

Судья Пономарева Н.В.