Решение № 2-1067/2018 2-1067/2018 (2-12177/2017;) ~ М-12377/2017 2-12177/2017 М-12377/2017 от 13 февраля 2018 г. по делу № 2-1067/2018

Дело № 2-1067/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 14 февраля 2018 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Цыкуновой В.П., при секретаре Архиповой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального унитарного предприятия «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» к ФИО1, ФИО2 о понуждении к заключению дополнительного соглашения,

установил:

МУП «АРТ» обратилось в суд с иском к ответчикам о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве о переносе срока. В обоснование иска указано, что ____.2014 стороны заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого участники долевого строительства направляют денежные средства на строительство квартиры №, расположенной по адресу: ____, а ответчик обязуется обеспечить строительство объекта и сдачу его в эксплуатацию во 2 квартале 2016, передав квартиру дольщикам не позднее 30 дней с момента истечения указанного срока. ____.2016 г. ответчикам направлена информация о переносе срока сдачи в эксплуатацию на 2 квартал 2018 года об изменении срока строительства и предложением об изменении договора. Застройщик перенес сроки сдачи объекта в эксплуатацию по не зависящим от него, объективным причинам, а именно недостижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта в результате оттайки грунта. Заключение специалиста ООО «Геотехнология» подтверждает, что причиной необеспечения несущей способности грунтов свайного основания является образование в период строительства водонасыщенных таликов, обусловленное естественными процессами переформирования подземного стока. Застройщик обязан соблюдать требования уполномоченной организации в лице проектного института, разрабатывающего проектную документацию для застройщика, о приостановлении строительно-монтажных работ по загрузке свайных фундаментов на объекте с целью обеспечения безопасности строительного объекта в будущем и предотвращения в дальнейшем угрозы жизни и здоровья участников долевого строительства. Данная позиция подтверждается судебной практикой Апелляционными определениями по делу №33-1053/2017, 33-1056/2017. Просит обязать ФИО1, ФИО2 заключить с МУП «АРТ» городского округа «город Якутск» дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № изменив п.2.1.4 договора и изложив их в следующей редакции: «2.1.4 срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: 2 квартал 2018 года», обязать ФИО1, ФИО2 зарегистрировать вышеуказанное дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС(Я).

В судебном заседании представитель истца МУП «АРТ» по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 и представитель истцов ФИО4 иск не признали, указывая на то, что требования истца необоснованны, истец без уважительных причин пытается продлить срок строительства и уйти от ответственности в виде уплаты неустойки за несвоевременное исполнение своих обязательств по договору, оттайка грунтов не может считаться форс-мажорным обстоятельствам, законных оснований для понуждения ответчиков к заключению договора нет, просили в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, надлежащим образом извещен, сведений о причинах неявки в суд не сообщил, в связи с чем, в соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия ответчика ФИО2

Суд, заслушав участвующих по делу лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ____.2014 стороны заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого участники долевого строительства направляют денежные средства на строительство квартиры №, расположенной по адресу: ____, а ответчик обязуется обеспечить строительство объекта и сдачу его в эксплуатацию во 2 квартале 2016, передав квартиру дольщикам не позднее 30 дней с момента истечения указанного срока. С ___ 2014 г. застройщик начал осуществлять строительно-монтажные работы по Объекту, в ходе которых возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно в связи с недостижением требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания Объекта, в результате оттайки грунтов, завершить строительство многоквартирного дома в срок до 2 квартала 2016 г. невозможно, что подтверждается письмами ООО «Альянс-проект» от ____.2015 о необходимости приостановить производство строительно-монтажных работ. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов будет выдано проектным институтом после достижения температурного режима грунтов основания до требуемых расчетных значений. ____.2015 застройщиком издан приказ по Предприятию о приостановлении строительно-монтажных работ на Объекте согласно предписаний проектной организации. ____ 2015 г. застройщик, руководствуясь п. 4.8 Свода правил. Организация строительства, СНиП 12-01-2004, уведомил орган местного самоуправления и государственного строительного надзора о приостановлении строительных работ на Объекте. ____ 2015 г. застройщик в целях выполнения рекомендаций проектного института по установке СОУ (сезонно-охлаждающие установки) на объекте, заключил с ООО НВЦ «Геотехнология», организацией имеющей соответствующий допуск № договор подряда № на работы по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками СОУ 57/89 Н-10 на Объекте.

____.2015 застройщик был вынужден перенести сроки сдачи объекта в эксплуатацию по Блокам А, Б, В, Г на 2 квартал 2017 г, согласно проектной декларации от ____.2015.

____.2016 проектный институт ООО «Альянс-проект» направил застройщику письмо о необходимости приостановить производство строительно-монтажных работ по Блоку А в осях 1-9/А-И, по блоку Б в осях 10-18/А-И разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до восьмого этажа с устройством плиты перекрытия на отм. +24 600, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до восьмого этажа включительно. Производство строительно-монтажных работ выше указанных отметок по данному блоку не допускать, по Блоку B, Г в осях 19-36А-И разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до шестнадцатого этажа плюс технический этаж с устройством плиты перекрытия на отм. +51 300, производство строительно-монтажных работ по устройству кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройство конструкций полов выше указанных отметок по данному блоку не допускать. ____.2016 г. проектный институт ООО «Альянс-проект» направил застройщику письмо с разъяснением, что на основании динамики формирования температурного режима грунтов прогнозирует достижение минимальных значений расчётных температур грунтов основания, необходимые для обеспечения несущей способности фундаментов: по Блоку А в осях 1-9/А-И после осенне-зимнего периода 2017-2018; по Блоку Б в осях 10-18/А-И после осенне-зимнего периода 2017-2018; по Блоку В, Г в осях 19-36/A-И после осенне-зимнего периода 2016-2017. Однако, желаемого результата система охлаждения не дала в течение первого зимнего сезона, в связи с чем был заключен договор подряда № от ____.2016 на установку дополнительных СОУ. В настоящее время, несмотря на принятые Застройщиком меры по стабилизации, температурный режим грунтов основания не достиг требуемых расчетных значений. С учетом указаний проектного института по возможной загрузке свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до определённых этажей, сдача объекта в эксплуатацию будет производится в соответствии со следующими этапами, закрепленными в разрешении на строительство от ____.2016 № Многоквартирный жилой дом I этап блок В, 1 до ____.2017; Многоквартирный жилой дом II этап Блок Б до ____2018; Многоквартирный жилой дом III этап Блок А до ____.2018. Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о приостановлении строительства по форс-мажорным обстоятельствам. Согласно п. 11.1 Договора стороны освобождаются ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами. Согласно п. 11.2 если форс-мажорные обстоятельства длятся более 2 месяцев. Стороны имеют право расторгнуть Договор до истечения срока его действия.

____.2016 истец в ходе проведения общего собрания по ЖД по ____ проинформировал участников долевого строительства о том, что в ходе строительства возникли указанные выше форм-мажорные обстоятельства, которые явились причиной переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Заключение специалиста ООО «Геотехнология» от ____.2016 подтверждает, что причиной необеспечения несущей способности грунтов свайного основания является образование в период строительства водонасыщенных таликов, обусловленное естественными процессами переформирования подземного стока.

____.2016 (исх. №) в адрес ответчиков направлено «сообщение о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок и предложение об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора», предложено подписать дополнительное соглашение к договору в течение 30 дней с момента получения сообщения, которое получено ответчиками. До настоящего времени, ответчиками дополнительное соглашение об изменении условий договора долевого участия в строительстве в части срока завершения строительства переносе срока строительства не подписано и в адрес истца не направлено.

По состоянию на ____.2017 из ___ квартир подписана значительная часть дополнительных соглашений, а также договоров со сроком соответственно до ____.2017, до ____.2018, до ____.2018.

В п.24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст.451 ГК РФ).

В соответствии с подп.1 п.2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен решением суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из п.4 ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что застройщик на момент заключения с ответчиками договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома располагал данными на каких видах грунта будет производится строительство объекта.

Данный факт подтверждается техническим отчетом ООО «Геопроект» по результатам инженерно-геологических изысканий 2013 года, выданным ГАУ «Управление Госэкспертизы РС(Я)» положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № от ____.2013, согласно которым на основании рассмотренных результатов инженерных изысканий рекомендуется в проекте предусмотреть мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов.

Изменение температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта являлось прогнозируемым обстоятельством, но в допустимых нормах.

Между тем, не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в установленные сроки, и как следствие, увеличение периода проведения соответствующих мероприятий по охлаждению грунтов, по их принудительному промерзанию в данном случае является исключительным обстоятельством, которое не зависит только от воли и действий человека и продолжительность которого нельзя с точностью предусмотреть в виду природно-климатических условий.

Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно возникновение необходимости охлаждения грунтов в течение нескольких зимних периодов, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности какая от него требовалась по характеру договора, поскольку, как указывалось выше, достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов не зависит только от действий застройщика.

В данном случае действия застройщика направлены на обеспечение безопасности объекта, предотвращение в дальнейшем угрозы жизни и здоровья участников долевого строительства.

Согласно п.п. 3.1, 3.2 Устава МУП «АРТ» предприятие создано, в том числе с целью формирования рынка доступного жилья, строительства объектов жилья, участия в реализации муниципальных, республиканских, федеральных программ и подпрограмм по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, работников бюджетной сферы и других категорий граждан.

Действия МУП «АРТ» в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности. Понуждение к изменению условий договора о переносе, срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и обеспечение баланса интересов обеих сторон договора относится к компетенции судов общей юрисдикции, поскольку требует исследования и оценки фактических обстоятельств дела, с учетом которых статьей 451 Гражданского кодекса РФ и допускается изменение договора по требованию заинтересованной стороны.

Суд полагает, что в данном случае изменение вышеуказанных обстоятельств является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Обязать ФИО1, ФИО2 заключить с Муниципальным унитарным предприятием «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ____.2014, изменив п.2.1.4 договора о сроке завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: 2 квартал 2018 года, а также зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РС (Я) в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья ___

___