Решение № 3А-164/2021 3А-164/2021(3А-1696/2020;)~М-586/2020 3А-1696/2020 М-586/2020 от 18 марта 2021 г. по делу № 3А-164/2021

3а-164/2021

50OS0000-01-2020-000746-95


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.,

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-164/2021 по административному исковому заявлению ООО «ВОЛГА» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ВОЛГА» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости 14 земельных участков, расположенных по адресу: <данные изъяты>, мотивируя свои требования тем, что результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении принадлежащих ему 14 земельных участков, кадастровую стоимость, равной рыночной в размере, определенном оценщиком <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности уточнила первоначально заявленные исковые требования, настаивала на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение <данные изъяты> просила признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовала о проведении по делу дополнительной экспертизы, а также повторной оценочной экспертизы.

Кроме того, представителем административного истца заявлен отказ от иска в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты>, который принят судом с вынесением определения.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Московской области, администрации городского округа Балашиха в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ООО «ВОЛГА» является собственником земельных участков и нежилых помещений, расположенных по адресу: <данные изъяты>, с кадастровыми номерами: <данные изъяты>.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018г. № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>.Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года установлена в следующем порядке: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 0193 от 13.08.2019г. по состоянию на 12.08.2019г. утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 004д от 29.03.2019г. по состоянию на 20.03.2018г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, а также земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты> по состоянию на 21.03.2018г в размере <данные изъяты> рубля; <данные изъяты> по состоянию на 20.03.2018г в размере <данные изъяты> рублей; <данные изъяты> по состоянию на 21.03.2018г в размере <данные изъяты> рублей; <данные изъяты> по состоянию на 21.03.2018г в размере <данные изъяты> рублей.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 072 от 10.04.2019г. по состоянию на 09.04.2018г. утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу требований главы 30 и 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Поскольку административный истец является собственником нежилого здания и земельных участков и плательщиком земельного налога и налога на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку объектов недвижимости завышенной, нарушающей его права, ООО «Волга» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложил Отчеты оценщика <данные изъяты> об определении рыночной стоимости объектов, которыми рыночная стоимость принадлежащих истцу объектов в виде нежилого здания и земельных участков по состоянию на вышеуказанные даты определена в ином размере.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>, которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчетов об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 09.04.2019г. определена в размере <данные изъяты> рубля; нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12.08.2019г. в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рубль; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере <данные изъяты> рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 21.03.2018г. в размере <данные изъяты> рубль; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 20.03.2018г. в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 21.03.2018г. в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 21.03.2018г. в размере <данные изъяты> рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 20.03.2018г. в размере <данные изъяты> рубля.

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке, соответственно именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости; оснований для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы не усматривает.

Эксперт <данные изъяты> в письменных пояснениях по заключению поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что размещенная к тексте публикации информация по объекту-аналогу №2 о том, что на участке запланировано строительство торгово-развлекательного комплекса, все необходимые документы получены, подтверждает возможность его использования в соответствии с ВРИ в полном объеме. Сведения об имеющейся на участке охранной зоны воздушной линии электропередачи в соответствии с данными публичной кадастровой карты внесены 11.06.2020г., то есть после даты оценки, запрет на строительство объектов в указанной зоне отсутствует. Информация об имеющихся на участке охранных зонах по объекту-аналогу №3 внесена в ЕГРН 11.06.2020 года, то есть после даты оценки и не учитывались в расчетах. В качестве источника информации по аналогам №1 и №4 использовалась база данных Realto, которая является своеобразным агрегатором объявлений. Объекты экспертизы и все объекты аналоги, подобранные для них, сопоставимы по виду разрешенного использования – для размещения коммерческих объектов, в том числе торговых и административных. Таким образом, размер корректировки по данному фактору составил 0%. Кроме того, им был дополнительно проведен анализ скорректированных значений объектов на однородность путем анализа коэффициента вариации, о чем указано на стр. 80 заключения. Именно данный показатель имеет четкое описание значений, характеризующих однородность информации. Поскольку значение коэффициента вариации (17-18%) меньше допустимого значения (33%), то можно утверждать, что выборка объектов аналогов удовлетворяет условиям однородности, а потому средневзвешенное значение по выборке может использоваться для расчета стоимости. Утверждение административного истца о том, что дата аналога №1 старше одного года ошибочно. Аналог имеет даты 2019 год, приближенную к дату оценки. На стр. 142 заключения приведен скриншот с датами публикаций, где отмечено, что публикация размещалась с 02.11.2017г. по 02.07.2019г.; приведенный скриншот со стр. 144 показывает изменение цены за указанный период; последний раз цена менялась 16.02.2018г. и соответственно, до окончания периода размещения публикации 02.07.2019гю составляла 1200 руб/кВ.м. Кроме того, в соответствии с п. 24 ФСО №7 эксперт отказался от применения затратного подхода, учитывая следующие факты: рассматриваемый рынок недвижимости является активным, объекты экспертизы не являются объектами специализированного назначения, имеются сложности в определении реального износа на дату оценки, затратный подход не учитывает основных факторов влияющих на цену недвижимости – местоположения, транспортной доступности и т.п., таким образом отказ от применения затратного подхода оправдан.

Поскольку административным истцом оспаривается, в том числе кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», надлежащим административным ответчиком по требованиям в указанной части будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «ВОЛГА» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская область, г. Балашиха, Западная коммунальная зона, ш. Энтузиастов, вл. 2:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля, определенной по состоянию на 01.01.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубль, определенной по состоянию на 21.03.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 20.03.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 21.03.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля, определенной по состоянию на 21.03.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубль, определенной по состоянию на 01.01.2018г.;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью: <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля, определенной по состоянию на 20.03.2018г.;

нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью: <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 12.08.2019г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 09.04.2021г.