Решение № 2-4233/2017 2-4233/2017~М-2838/2017 М-2838/2017 от 9 августа 2017 г. по делу № 2-4233/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 августа 2017 года

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Аладина Д.А.,

при секретаре Банцекиной Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4233/17 по иску Администрации Раменского муниципального района к ФИО5, ФИО6 ьевне об истребовании квартир и признании права собственности недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Раменского муниципального района обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6 ьевне об истребовании <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> из незаконного владения ФИО5 в муниципальную собственность Раменского муниципального района Московской области, истребовании <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> из незаконного владения ФИО6 в муниципальную собственность Раменского муниципального района Московской области, признании права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированного за ФИО5, согласно записи ЕГРП <номер> от <дата>. недействительным, признании право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированного за ФИО6, согласно записи ЕГРП <номер> от <дата>. недействительным.

В обоснование иска истец указал, что <дата>. между ним, Министерством строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области и ЗАО «Кулон-2» (застройщиком) заключен инвестиционный контракт <номер>, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома и объектов социальной инфраструктуры по адресу: <адрес> По Протоколу предварительного распределения квартир и помещений (Приложение <номер> к Дополнительному соглашению <номер> от <дата>., являющемуся неотъемлемой частью инвестиционного контракта) в долю истца входили квартиры <номер> и <номер>. Истец свои обязательства по инвестиционному контракту выполнил. Решением Арбитражного суда Московской области от <дата>. по делу <номер> ЗАО «Кулон-2» (застройщик) признано несостоятельным (банкротом), в отношении было открыто конкурсное производство. В связи с чем, истец обратился к конкурсному управляющему ЗАО «Кулон-2» о включении имущественных требований Администрации в реестр требований кредиторов. По информации, полученной <дата>. от конкурсного управляющего имущественные требования Администрации не были включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Кулон-2».

Истец Администрация Раменского муниципального района в судебное заседание своего представителя не выделили, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не поступало.

Представитель ответчика (третьего лица) ФИО5, явившейся в судебное заседание, изложил свою позицию, представил в материалы дела письменные возражения, дополнительные документы, против удовлетворения иска возражал, пояснив, что ФИО5 приобрел в собственность квартиры <номер> и <номер> на основании договоров участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер>, заключенных с ЗАО «Кулон-2» (застройщиком). В 2013 году ФИО5 был вынужден обратился в Раменский городской суд Московской области с иском к ЗАО «Кулон-2» (застройщику) о признании права собственности на квартиры <номер> и <номер>, с целью проведения государственной регистрации. Решением Раменского городского суда Московской области от <дата>. по делу 2-585/13 исковые требования ФИО5 были удовлетворены. Право собственности на спорные квартиры зарегистрировано. Квартира <номер> находится в его фактическом владении и пользовании, он проживает в этой квартире, несет коммунальные и эксплуатационные расходы. На основании ст. 219 ГК РФ<дата>. он продал квартиру <номер> ответчику ФИО6 Настаивал на рассмотрении дела по существу

Представитель ответчика ФИО6, явившейся в судебное заседание, также изложил свои доводы, представил в материалы дела письменные возражения и дополнительные документы, возражал против удовлетворения иска, пояснив, что квартира <номер> принадлежит ответчику ФИО6 на праве собственности на основании договора от <дата>. купли-продажи квартиры, заключенного между ответчиками ФИО5 и ФИО6, о чем имеется соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности. Квартира <номер> находится в фактическом владении и пользовании ответчика ФИО6, последняя проживает в ней и несет коммунальные и эксплуатационные расходы. ФИО6 является добросовестным приобретателем. Данная квартира приобретена ею по возмездному договору, по рыночной цене, расчеты за квартиру произведены в полном объеме, в момент покупки квартира в споре, под арестом не состояла, в период приобретения квартиры Администрация свои притязания на квартиру не заявляла. При покупке квартиры были предприняты все разумные действия по выяснению оснований, связанных в правом ФИО5 продать квартиру. Настаивал на рассмотрении дела по существу.

Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области в судебное заседание не явился, третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии с ч.2 ст.167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Поскольку представитель истца был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, каких-либо документов, подтверждающих невозможность участвовать в судебном заседании, не представил, ходатайств об отложении судебного разбирательства также суду представлено не было, а также учитывая, что представители ответчиков настаивали на рассмотрении дела по существу, суд признал причину неявки Администрации Раменского муниципального района неуважительной и пришел к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит не удовлетворению по следующим основаниям.

<дата> между истцом, Министерством строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области и ЗАО «Кулон-2» (застройщиком) заключен инвестиционный контракт <номер>.

По условиям инвестиционного контракта и дополнительных соглашений к нему ЗАО «Кулон-2» (застройщик) приняло обязательства за счет собственных или привлеченных инвестиций осуществить строительство жилого дома и объектов социальной инфраструктуры и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 72 машиноместа на земельном участке площадью <...> кв. м. по адресу: <адрес>

Ориентировочный срок ввода указанного Объекта в эксплуатацию - <дата> года (пункт 2.2. инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения от <дата>. <номер>).

Согласно Приложению <номер> к дополнительному соглашению <номер> от <дата>. инвестиционного контракта между ЗАО «Кулон-2» (застройщиком) и истцом составлен протокол предварительного распределения квартир и помещений, по которому в долю истца входят квартиры <номер> и <номер>.

<дата> ЗАО «Кулон-2» (застройщик), привлекая соинвестора ФИО5, заключило с ним договоры участия в долевом строительстве <номер> и <номер>, на основании которых к ФИО5 на праве собственности переходят те же спорные квартиры <номер> и <номер>.

Со своей стороны, ФИО5 был обязан оплатить фактическую стоимость строительства данных квартир. Долевое участие ФИО5 определялось инвестиционной стоимостью вкладов в размере <...> руб., <...> руб., <...> руб.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер>, заключенных между ЗАО «Кулон-2» (застройщиком) и ФИО5 не осуществлялась.

В силу п.п. 1.11. договоров участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер> после ввода в эксплуатацию жилого дома ЗАО «Кулон-2» (застройщик) было обязано передать ФИО5 квартиры <номер> и <номер> в собственность.

Согласно платежным поручениям о перечислении денежных средств, договоров поставки №<номер> от <дата>., с учетом дополнительных соглашений, заключенных между ЗАО «Кулон-2» (застройщиком) и ООО «Лига», договора займа от <дата>. <номер>, заключенного между ООО «Лига» и ФИО5, обязательства по оплате квартир <номер> и <номер> по договорам участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер> ФИО5 были исполнены в полном объеме.

<дата> истцом было выдано Разрешение <номер> на ввод в эксплуатацию жилого дома. Жилой дом был введен в эксплуатацию до даты принятия заявления о признании ЗАО «Кулон-2» банкротом.

<дата> ЗАО «Кулон-2» (застройщик) передало ФИО5 в фактическое владение и пользование спорные квартиры <номер> и <номер> на основании актов приема-передачи.

<дата> решением Арбитражного суда Московской области по делу <...> ЗАО «Кулон-2» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.

В 2013 году в целях оформления права собственности на квартиры <номер> и <номер> ФИО5 обратился в Раменский городской суд Московской области с иском к ЗАО «Кулон-2» (застройщику) о признании права собственности на квартиры <номер> и <номер>. представив договоры участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер>, заключенные между ним и ЗАО «Кулон-2», и документы о внесении в полном объеме оплаты по ним.

<дата> решением Раменского городского суда Московской области по делу 2-585/13, вступившим в законную силу, исковые требования ФИО5 были удовлетворены в полном объеме, за ФИО5 было признано право собственности на квартиры <номер> и <номер>.

После чего в 2013 году ФИО5 осуществил государственную регистрацию права собственности на квартиры <номер> и <номер>, о чем выданы свидетельства.

<дата> между ответчиками ФИО5 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи квартиры <номер>, которая была передана в собственность ФИО6 Государственная регистрация права собственности ФИО6 на данную квартиру была осуществлена, о чем имеется свидетельство.

<дата> апелляционным определением Московского областного суда решение Раменского городского суда Московской области от <дата>. отменено и производство по делу прекращено с обоснованием, что поскольку решением по делу <номер> Арбитражного суда Московской области от <дата>. ЗАО «Кулон-2» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, то спор следует разрешать с учетом Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» по подведомственности в Арбитражном суде Московской области в рамках дела о банкротстве. Данная позиция была поддержана кассационной инстанцией Московского областного суда в определении от <дата>. и кассационной инстанцией Верховного Суда РФ.

В 2013 году Администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области к ответчикам ЗАО «Кулон-2» в лице конкурсного управляющего, ФИО5, ФИО6 с привлечением к делу третьего лица Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области с исковыми требованиями о признании за истцом права муниципальной собственности на квартиры <номер>, <номер>.

<дата> на основании решения Арбитражного суда Московской области по делу <номер>, вступившего в законную силу, в удовлетворении указанных исковых требований о признании за Администрацией права муниципальной собственности на квартиры <номер><номер> было отказано, в части требования к ЗАО «Кулон-2» производство прекращено.

В 2016 году ЗАО «Кулон-2» в процессе банкротства прекратил свою деятельность и был исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, что подтверждается сведениями их указанного реестра.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав собственником квартиры <номер> является ФИО5, а собственником квартиры <номер> – ФИО6

Разрешая спор, суд не находит возможным удовлетворить исковые требования Администрации, в связи со следующим.

Предъявляя требования, истец ссылается на ст. ст. 167, 301, 302 ГК РФ, Постановление КС РФ от <дата>. <номер>-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1», пункты 34, 35, 39 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и указывает, что право муниципальной собственности Раменского муниципального района Московской области на квартиры <номер> и <номер> возникло в силу закона и протокола предварительного распределения квартир и помещений (приложение <номер> к дополнительному соглашению <номер> от <дата>., являющемуся неотъемлемой частью инвестиционного контракта). Спорные квартиры выбыли из владения Раменского муниципального района Московской области в результате действий ЗАО «Кулон-2» (застройщика) и ответчика ФИО5, которые не имели право их отчуждать. Администрация не совершала каких-либо действий, направленных на отчуждение спорных квартир. Поскольку ЗАО «Кулон-2» (застройщик) и ответчик ФИО5 не вправе были отчуждать спорные квартиры, договоры участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер>, заключенные между ЗАО «Кулон-2» и ФИО5, и договор от <дата>. купли-продажи квартиры <номер> заключенный между ответчиками ФИО5 и ФИО6 являются недействительными (ничтожными) сделками.

Между тем данные доводы истца подлежат отклонению.

Судом установлено, что истец не обращался в рамках дела <номер> о банкротстве ЗАО «Кулон-2» (застройщика) в Арбитражный суд Московской области с обособленным требованием о включении в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, или в реестр требований о передаче жилых помещений, как это предусмотрено Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г.)

Между тем истец признал, что спорные квартиры <номер> и <номер> ему никогда в фактическое владение и пользование не передавались, государственная регистрация права собственности на спорные квартиры не производилась.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Отказывая в иске в части истребования имущества из чужого незаконного владения, суд также приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности, истечение которого является самостоятельным основанием для отказа. Основанием для рассмотрения вопроса о сроке исковой давности являлось заявленное ответчиками ходатайство.

Течение срока исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинается со дня, когда уполномоченный собственником орган узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

К иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, составляющий три года.

<дата> истцом было выдано Разрешение <номер> на ввод в эксплуатацию жилого дома. Соответственно, с <дата> года истец должен был узнать, что ЗАО «Кулон-2» (инвестор) передало ФИО5 в фактическое владение и пользование спорные квартиры <номер> и <номер> на основании актов приема-передачи. С иском в части истребования имущества из чужого незаконного владения истец обратился за пределами установленного срока исковой давности.

Суд соглашается с позицией ответчика ФИО5 о том, что договоры участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер>, заключенные между ним и ЗАО «Кулон-2», не оспорены, по ним в полном объеме произведена оплата квартир <номер> и <номер>, которые были переданы ФИО5, исходя из следующего.

Материалы дела не содержат доказательств того, что по требованию истца о признании договоров участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер>, между ЗАО «Кулон-2» и ФИО5 незаключенными, принят судебный акт об удовлетворении этих требований.

При этом, суд принимает во внимание обстоятельства, связанные с делом <номер> по иску Администрации, которая в 2014 году обращалась в Раменский городской суд Московской области с требованием к ФИО5, ФИО6 и ЗАО «Кулон-2» о признании договоров участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер> незаключенными, признании договора от <дата>. купли-продажи квартиры <номер> между ответчиками ФИО5 и ФИО6 недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки путем возврата квартиры <номер>.

<дата> определением Раменского городского суда Московской области по гражданскому делу <номер>, оставленным без изменения апелляционным определением от <дата>. Московского областного суда, производство по делу было прекращено в связи с нарушением подведомственности.

После этого Администрация с указанными исковыми требованиями в арбитражный суд не обращалась.

Таким образом, договоры участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> и <номер>, заключенные между ним и ЗАО «Кулон-2», не признавались незаключенными в установленном законом порядке. Отсутствие регистрации данных договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, полностью оплатившего спорные квартиры, получить их в собственность.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Истец не оспаривал факт получения ЗАО «Кулон-2» (застройщиком) денежных средств в качестве полной оплаты ФИО5 квартиры <номер> и <номер>.

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом ВС РФ от 04.12.2013г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирного дома представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые помещения в таком доме, которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).

Также судом принято во внимание решение от <дата>. Арбитражного суда Московской области по делу <номер> по иску истца к ответчикам ФИО5 и ФИО6 о признании за истцом права муниципальной собственности на квартиры <номер> и <номер>. На основании данного решения, вынесенного в отношении тех же лиц, истцу было отказано в удовлетворении иска о признании за истцом права муниципальной собственности на квартиры <номер> и <номер>.

Соглашаясь с доводами ответчика ФИО6, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО6 является добросовестным по смыслу ст. 302 ГК РФ приобретателем. ФИО6 как покупатель проявила разумную осмотрительность.

Доказательств того, что ответчик ФИО6 при заключении договора купли-продажи квартиры <номер> должна была усомниться в праве ответчика ФИО5 на отчуждение этой квартиры, истцом не представлено.

Отклоняя доводы истца о признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО5 на квартиру <номер> и о признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО6 на квартиру <номер>, суд исходит из следующего.

Статьей 11 ГК РФ закреплен принцип судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем данная статья содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ избранный способ защиты нарушенных или оспариваемых прав должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление. Истец самостоятельно определяет способ судебной защиты и свободен в его выборе. Избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Избрание неверного способа защиты является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку в Гражданском кодексе РФ, Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, суд приходит к выводу о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Таким образом, истцом выбран неверный способ защиты своих прав, что влечет отказ в удовлетворении этих исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Администрации Раменского муниципального района Московской области об истребовании квартиры <номер>, расположенной по адресу: <адрес> из незаконного владения ФИО5 в муниципальную собственность Раменского муниципального района Московской области, истребовании квартиры <номер>, расположенной по адресу: <адрес> из незаконного владения ФИО6 ьевны в муниципальную собственность Раменского муниципального района Московской области, признании права собственности на квартиру <номер>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированного за ФИО5, согласно записи ЕГРП <номер> от <дата>. недействительным, признании права собственности на квартиру <номер>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированного за ФИО6 ьевной, согласно записи ЕГРП <номер> от <дата>. недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение месяца после составления мотивированного решения.

Федеральный судья Д.А. Аладин

В окончательном виде решение изготовлено 14.08.2017 года