Апелляционное определение № 33-10714/2026 от 24 марта 2026 г.

Санкт-Петербургский городской суд

УИД: 78RS0002-01-2024-014561-78

Рег. №: 33-10714/2026 Судья: Глазачева С.Ю.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шумских М.Г.

судей

ФИО1, ФИО2,

при помощнике судьи

ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 марта 2026 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2025 года по гражданскому делу № 2-2813/2025 по иску ФИО4 к АО «Компрессор» о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Шумских М.Г., выслушав объяснения представителя истца ФИО4 – ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к АО «Компрессор» о признании права собственности, в котором просил признать право собственности истца на помещение общей площадью 14,6 кв.м., 72-С в <адрес> лит. А по Литовской <адрес>, кадастровый №..., в порядке приобретательной давности.

В обоснование требований истец ссылался на то, что <дата> между ФИО4 и Акционерным обществом открытого типа «Компрессор» заключен договор купли-продажи нежилого помещения б/н/66 площадью 14,6 кв.м., расположенного на 6 этаже в <адрес> по Литовской <адрес> договор удостоверен нотариусом, зарегистрирован в ПИ<адрес> Санкт-Петербурга <дата>. Указанное помещение прошло кадастровый учет. Учитывая, что право собственности на объект возникло в 1995 году до введения в действие законов, регламентирующих правоотношения регистрации недвижимого имущества, <дата> представитель ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для регистрации прав истца на указанный объект. <дата> в регистрации прав отказано. Полагая, что ФИО4 является добросовестным приобретателем в силу договора от <дата>, права фактического владения имуществом не оспаривалось в установленном порядке, мер по истребованию помещения не предпринималось, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО4 просит решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить, как незаконное и необоснованное, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На рассмотрение апелляционной жалобы истец, представитель ответчика, третьи лица не явились, извещались судом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств и заявлений об отложении судебного разбирательства, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили.

Судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к апелляционной жалобе, выслушав объяснение представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.07.1995 между Акционерным обществом открытого типа «Компрессор» и ФИО4 заключен договор, согласно которому ФИО4 вступает в долевое участие с АООТ «Компрессор» на предмет совместной производственной деятельности по реконструкции общежития в жилой дом по адресу: <адрес> соответствии с распоряжением мэра г. Санкт-Петербурга от 21.12.1994.

Согласно указанному договору ФИО4 вступает в долевое участие по финансированию реконструкции общежития в жилой дом по договорной цене в сумме 2 920 000 рублей и перечисляет на расчетный счет АООТ «Компрессор» до 30.08.1995.

АООТ «Компрессор» обязался выделить ФИО4 14,6 кв.м. площади в виде подсобного помещения на 6 этаже, расположенного рядом с квартирой №.... Передачу указанного подсобного помещения в собственность ФИО4 произвести по акту после ввода 6 этажа в эксплуатацию/ заселения.

<дата> между АООТ «Компрессор» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор, согласно которому продавец продал, а покупатель купил принадлежащее продавцу на праве частной собственности нежилое помещение без номера/66 в <адрес> по Литовской <адрес> нежилое помещение (подсобное) расположено на шестом этаже рядом с квартирой №... и состоит из одной комнаты общей площадью 14,6 кв.м.

В соответствии с п. 3 Договора отчуждаемое нежилое (подсобное) помещение принадлежит продавцу на основании свидетельства о собственности, выданного 10.01.1992 Фондом имущества Санкт-Петербурга №..., на основании государственного акта от 29.11.1991, выданного Главным управлением имущества Исполкома Ленсовета.

Цена договора составила 2 920 000 рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №... ФИО4 10.08.1995 внесены денежные средства в размере 2 920 000 рублей.

В материалы дела представлен технический паспорт ПИБ Выборгского района на вторичный объект недвижимости по <адрес><адрес>, литера А, помещение №...-Н, расположенного на 6 этаже, площадью 14,6 кв.м.

15.10.2023 представитель истца обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для регистрации права собственности на указанный объект.

Уведомлением № КУВД-001/2023-47348966/3 от 23.01.2024 ФИО4 в государственной регистрации прав отказано в связи с отсутствием сведений о регистрации права АООТ «Компрессор», заявления на государственную регистрацию прав АООТ «Компрессор» в отношении указанного объекта представлены не были. Кроме того, согласно распоряжению КУГИ Санкт-Петербурга от <дата> №...-рз «О внесении изменений в план приватизации ПО «Компрессор» общежитие, расположенное по адресу Санкт-Петербург, <адрес><адрес>, является объектом, не подлежащим приватизации и передается в государственную собственность Санкт-Петербурга.

Помещение, учтенное в ПИБ в 2007 году как 43Н площадью 14,6 кв.м., было учтено в составе общежития на 6 этаже как кухня. По состоянию на июль 2007 года помещение кухни было ошибочно учтено ПИБ как нежилое помещение 43Н общей площадью 14,6 кв.м. с кадастровым номером №... По состоянию на 2013 года помещение 72С учтено с использованием кухня.

По данным ПИБ Северное департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН» (далее - ПИБ) по состоянию на 1984 год (первичная инвентаризация) на 6 этаже здания общежития, расположенного по вышеуказанному адресу было учтено помещение вспомогательного использования общежития - ч.п.4 «кухня» площадью 14,6 кв.м.

По состоянию 1995 год зафиксирован демонтаж электроплит в части помещения, используемой ране как «кухня». На площади вышеуказанной части помещения общежития ПИБ было сформировано нежилое (подсобное) помещение без номера, общей площадью 14,6 кв.м, расположенное между жилыми помещениями 66 и 67.

По состоянию на 2007 год помещению без номера, общей площадью 14,6 кв.м, присвоен инвентарный номер 43-Н. Использование при нумерации данного помещения буквенного обозначения «Н» объясняется отсутствием на момент проведения инвентаризации специального обозначения для помещений специализированного жилищного фонда и не свидетельствует о нежилом назначении помещения. Назначение помещения 43-Н - «нежилое» было определено по факту использования, в то время как в качестве встроенного помещения оно не принималось и использовалось для нужд общежития.

24.04.2007 ПИБ изготовлен план вторичного объекта недвижимости на нежилое помещение 43-Н, после чего был проведен его учет в КЗР и 3 Санкт-Петербурга с присвоением кадастрового номера 78:36:5115:4:6:35.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.03.2006 № 298 «Об исключении жилых помещений в общежитии, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, из состава специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга», указанное общежитие было переведено в статус многоквартирного дома.

При изменении статуса общежития в 2007 году в связи с тем, что правовой статус помещения 43-Н не был определен, помещение было учтено в качестве специализированного помещения с буквенным обозначением «С»: помещению 43-Н присвоен инвентарный №...-С.

По состоянию на <дата> ПИБ изготовлен кадастровый паспорт помещения 72-С с назначением «жилое», после чего был проведен его учет в КЗР и 3 Санкт-Петербурга с присвоением кадастрового номера 78:36:5115:4:6:45.

Решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от <дата> ОАО «Компрессор» в удовлетворении требований о признании государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на общежитие по адресу: <адрес>, лит. А, пом. №... от <дата> недействительной, а также о признании за ОАО «Компрессор» право частной собственности на вышеуказанные жилые помещения отказано.

По указанному делу суды пришли к выводу, что правовые основания для приобретения истцом помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в собственность в процессе приватизации отсутствовали, право собственности на них у ОАО «Компрессор» не возникло в связи с ничтожностью сделки по приватизации.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2010 в удовлетворении требований ОАО «Компрессор» к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга признании права собственности на нежилое помещение 37-С с общей площадью 135, 6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А отказано.

Указанным решением установлено, что поскольку приватизация общежития не состоялась, помещения, входившие в состав общежития, истцу не принадлежали. Новое помещение, созданное в результате перепланировки не принадлежащего истцу помещения, не может быть признано созданным с соблюдением закона. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 21.12.1994 №1294-р о переоборудовании общежития было издано при условии права собственности истца на общежитие. Поскольку права собственности на общежитие при ничтожности приватизации у истца не имелось, данное Распоряжение также не может служить основанием для признания права на помещение в порядке ч. 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 02.07.2024 года в удовлетворении административных исковых требований ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным решение от 23.01.2024 № КУВД-001/2023-47348966/3, обязании произвести государственную регистрацию права собственности отказано.

Указанным решением установлено, что договор купли-продажи нежилого помещения от 21.08.1995 был совершен с нарушением требований, предъявляемых к оформлению сделок с недвижимым имуществом на территории Санкт- Петербурга на основании статей 4 и 8 Закона Российской Федерации от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1993 № 1329-р «О государственном учете недвижимости на территории Санкт- Петербурга».

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями статей 218, 224, 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции приняв во внимание, что договор купли-продажи нежилого помещения от 21.08.1995 совершен с нарушением требований, регистрация в ПИБе Выборгского района Санкт- Петербурга договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 21.08.1995, не соответствовала установленным требованиям в связи с чем переход права собственности на состоялся, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что для признания права собственности по давности владения необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств: добросовестность, открытость, непрерывность владения, владение как своим собственным, при этом, приобретение имущества по возмездной сделке – договору купли-продажи само по себе не свидетельствует о добросовестности такого приобретения.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, основанными на нормах действующего законодательства Российской Федерации и соответствующими установленным обстоятельствам дела.

В доводах апелляционной жалобы истец ссылается на то, что судом не дана надлежащая оценка о заключенном договоре купли-продажи недвижимости, который удостоверен нотариально и зарегистрирован в ПИБе; суд не принял во внимание, что условия договора соблюдены сторонами, помещение прошло кадастровый учет; истец является добросовестным приобретателем в силу договора от 21.08.1995, в связи с чем подлежали применению положения ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В дополнениях к апелляционной жалобе истец ссылается на то, что суд необоснованно указал на отсутствие государственной регистрации, при том, что на момент заключения договора в Российской Федерации отсутствовала единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество; суд фактически отождествил отсутствие государственной регистрации с недобросовестностью владения.

Данные доводы жалобы подлежат отклонению, как необоснованные, по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу пункта 3 статьи 218 названного Кодекса в случаях и в порядке, предусмотренных данным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 234 этого же Кодекса лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены данной статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу 1 пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований, поскольку правовые основания для приобретения ОАО «Компрессор» помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А в собственность в процессе приватизации отсутствовали, право собственности на них у ОАО «Компрессор» не возникло в связи с ничтожностью сделки по приватизации, приватизация общежития не состоялась, помещения, входившие в состав общежития, ОАО «Компрессор» не принадлежали, что установлено судебными постановлениями; договор купли-продажи нежилого помещения от <дата> совершен с нарушением требований, регистрация в ПИБе Выборгского района Санкт-Петербурга договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного <дата>, не соответствовала установленным требованиям.

Таким образом, судом первой инстанции дана оценка заключенному истцом с АООТ «Компрессор» договора купли-продажи, переход права собственности по которому фактически не осуществлен.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 30.11.1994) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Государственная регистрация договора в ПИБ Выборгского района является ненадлежащей. Договор от 21.08.1995 не прошел регистрацию в уполномоченном органе - КЗРи3, в связи с чем, переход права не состоялся, в отсутствие регистрации прав в надлежащем органе свидетельствует о том, что права истца не являются ранее возникшими.

При этом, как следует из п. 11 договора купли-продажи от 21.08.1995 настоящий договор вступает в силу с момента регистрации его в установленном законом порядке по месту нахождения нежилого (подсобного) помещения.

Приобретение имущества по возмездной сделке - договору купли-продажи само по себе не свидетельствует о добросовестности такого приобретения.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Кроме того, исходя из системного толкования положений действующего законодательства и разъяснений, содержащихся в абз. 6 п. 15 Постановления №10/22, следует, что ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 мая 2026 года.