Решение № 3А-1157/2017 3А-93/2018 3А-93/2018 (3А-1157/2017;) ~ М-1101/2017 М-1101/2017 от 28 января 2018 г. по делу № 3А-1157/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-93/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговая Компания «Калинка» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью Торговая Компания «Калинка» по доверенности ФИО2,

представителя Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО3,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Торговая Компания «Калинка» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2013 года в размере 14 931 647 руб. Также просило обязать административного ответчика внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Представитель Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3 просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили отзывы.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению частично.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью Торговая Компания «Калинка» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 980,70 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 15 ноября 2013 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена в соответствии с вышеуказанным постановлением в размере 28 449 498,97 руб. по состоянию на 15 ноября 2013 года (на дату постановки на кадастровый учет). Объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907 ( пункт №, в связи с этим налог на данный объект исчисляется из кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, и считая свои права нарушенными, 16 августа 2017 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения.

После того, как комиссия своим решением от 6 сентября 2017 года отказала в удовлетворении его заявления, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

При обращении в суд в обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости от 24 мая 2017 года, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ЗВЕНТА» ФИО1, являющейся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО), застрахованной в ОАО «АльфаСтрахование» на период с 22 марта 2017 по 21 марта 2018 года.

Данным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 15 ноября 2013 года в размере 14 931 647 руб.

Изучив представленный отчет, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов оценочной деятельности, допущений, на которых основывается оценка. В отчете отражены сведения о заказчике оценки и об оценщике. Источниками информации для проведения оценки явилась информация городской базы данных I Real (ООО «Волга-Инфо), актуальная на дату оценки, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами.

В отчете приведено подробное описание объекта оценки, который расположен на 1 и -1 этажах многоквартирного жилого дома. Планировка помещения позволяет использовать их в качестве торговых помещений с использованием подвала в качестве подсобных (складских) помещений.

Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость объекта, указаны местоположение, этаж, состояние отделки, площадь.

Для расчета стоимости объекта недвижимости применён метод корректировок в рамках сравнительного подхода и метод прямой капитализации в рамках доходного подхода. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости, с помощью корректировки цен объектов-аналогов была рассчитана стоимость земельного участка, а затем определена стоимость помещения без учета стоимости земельного участка в размере 15 013 070 руб.

Отбор аналогов для оценки земельного участка производился с учетом передаваемых прав, условий финансирования, условий продаж, условий рынка, изменений цен за период между датами сделки и оценки, назначения, местоположения объекта, физических характеристик объекта и их значений. Из имеющихся объявлений были отобраны 3 участка, наиболее близкие по ценообразующим факторам, которые и были использованы в расчетах. Достаточного количества схожих объектов-аналогов в Центральном районе не было выявлено, поэтому были отобраны аналоги, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти.

В рамках доходного подхода отобраны объекты, предлагаемые к продаже в сегменте рынка торгово-офисной недвижимости, спрогнозирована величина чистого операционного дохода для каждого объекта, произведён расчет коэффициента капитализации путем деления величины годового чистого операционного дохода на рыночную стоимость объектов и нахождения среднего арифметического полученных значений, в результате чего величина рыночной стоимости в рамках доходного подхода составила 14 816 397 руб.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу об итоговой величине рыночной стоимости, полученной в рамках двух подходов, в размере 14 931 647 руб.

Последовательность определения стоимости объекта оценки, расчет стоимости нежилого помещения, процедура данного расчета выполнены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения дела сторонами не приведено замечаний к отчету об оценке, не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от сторон не поступило, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной их рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2013 года в размере 14 931 647 руб..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 16 августа 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

Вместе с тем, заявленные обществом требования об обязании ответчиков внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной не подлежат удовлетворению, поскольку сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании ответчиков внести такие сведения не требуется

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью Торговая Компания «Калинка» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 980,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2013 года в размере 14 931 647 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Торговая Компания «Калинка» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самаркой области считать 16 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина