Решение № 3А-42/2025 3А-42/2025~М-36/2025 М-36/2025 от 1 декабря 2025 г. по делу № 3А-42/2025

Дело № 3а-42/2025 070S0000-01-2025-000071-74


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 декабря 2025 года город Нальчик

Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в составе председательствующего Молова А.В., при секретаре ФИО3,

с участием: представителя административного истца ФИО4, представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» ФИО5, представителя заинтересованного лица Министерства экономического развития Кабардино-Балкарской Республики ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики с административным исковым заявлением: о признании незаконным и отмене решения Государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» (далее по тексту ГБУ ГКО) от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости гидротехнического сооружения (водоем накопитель, водопропускная труба со шлюзом <адрес>., водопропускная труба со шлюзом <адрес>., водопропускная труба со шлюзом <адрес>.), общей площадью 241726 кв.м., назначение гидротехническое, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>; установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, равной его рыночной в размере 7876 000 руб., по состоянию на 18 марта 2025 года.

В обоснование заявленных требований указал, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – гидротехнического сооружения, кадастровый №, площадью 241726 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>.

Приказом Министерства экономического развития КБР от 26 октября 2023 года № утверждены результаты оценки кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, согласно которым на 01.01.2024 года кадастровая стоимость объекта составляет 16099780,93 руб.

В целях установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, ФИО1 обратился с соответствующим заявлением в ГБУ ГКО, однако, решением данного учреждения за № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в установлении кадастровой стоимости, что и послужило основанием для обращения с административным иском в суд.

Полагая, что принятое ГБУ ГКО решение является необоснованным и немотивированным, со ссылкой на положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административный истец просил суд признать его незаконным и установить кадастровую стоимость спорного недвижимого имущества равной его рыночной стоимости в размере 7876 00 руб., определенном отчетом оценщика.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 поддержал административное исковое заявление.

Представители административного ответчика ГБУ ГКО и заинтересованного лица Министерства экономического развития Кабардино-Балкарской Республики ФИО5 и ФИО6 просили отклонить названный иск по доводам, изложенным в возражении.

Заинтересованные лица ФИО7, Местная администрация <адрес> КБР, Местная администрация с.<адрес> муниципального района, будучи надлежащим образом извещенными, в судебное заседание не явились, в связи с чем, настоящее административное дело, следуя взаимосвязанным положениям части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, было рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы административного искового заявления и возражений на него, исследовав имеющиеся в настоящем административном деле доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Законом № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно положениям ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр; решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Частью 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ определено, что до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона № 237-ФЗ.

В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ с даты, указанной в решении субъекта (в случае отсутствия решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

2) не применяются положения статьи 22 Закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ не осуществляется.

То есть, после 1 января 2023 года или с даты, указанной в решении субъекта, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Из приводимых выше положений законодательства следует, что юридическое значение имеет акт субъекта Российской Федерации, которым определяется дата перехода к применению отдельных положений федерального законодательства в переходный период (до 1 января 2023 года), изменяющих как сам порядок пересмотра кадастровой стоимости, так и компетенцию уполномоченных на такой пересмотр органов государственной власти и управления.

Данный вывод основан и на разъяснении Президиума Верховного Суда Российской Федерации, содержащемся в утвержденном им 30 июня 2021 года Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (ответ на второй вопрос раздела - Разъяснение по вопросам судебной практики).

В то же время постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 29 марта 2021 года № 63-ПП «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Кабардино-Балкарской Республики - с 1 апреля 2021 года.

Распоряжением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 22 ноября 2016 года № 620-рп в целях организации проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, предусмотренной Федеральным законом № 237-ФЗ, и в соответствии с Порядком создания, реорганизации, изменения типа и ликвидации государственных учреждений Кабардино-Балкарской Республики, а также утверждения уставов государственных учреждений Кабардино-Балкарской Республики и внесения в них изменений, утвержденным постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 13 мая 2011 года № 126-ПП, создано государственное бюджетное учреждение Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости».

Следовательно, с 1 апреля 2021 года кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории Кабардино-Балкарской Республики, могла быть пересмотрена и установлена в размере рыночной только на основании решения вышепоименованного бюджетного учреждения.

Таким образом, поскольку Кабардино-Балкарская Республика перешла на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то применяется ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, поэтому в судебном порядке оспорить можно только решение, которое уполномоченное бюджетное учреждение приняло по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ) установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в редакции Закона № 269-ФЗ).

Основной целью деятельности государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» является проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Кабардино-Балкарской Республике.

В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – гидротехнического сооружения (водоем накопитель, водопропускная труба со шлюзом <адрес>., водопропускная труба со шлюзом <адрес>., водопропускная труба со шлюзом <адрес>.), общей площадью 241726 кв.м., назначение гидротехническое, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>.

Результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости были определены ГБУ ГКО в размере 16099780,93 руб.

Приказом Министерства экономического развития КБР от 26.11.2023 года № утверждены результаты оценки кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, согласно которым на 01.01.2023 года кадастровая стоимость объекта составляет 16099780,93 руб. При этом дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024 года.

Соблюдая порядок, предусмотренный ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, административный истец обратился в ГБУ ГКО с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости равной рыночной в размере, определенном независимым оценщиком по состоянию на 18 марта 20252 года. К заявлению был приложен отчет об оценке объекта оценки № от 25 марта 2025 года, составленного оценщиком ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 марта 20252 года составила 7876 000 руб.

Решением ГБУ ГКО № <данные изъяты> от 20.06.2025 года в удовлетворении заявления ФИО1 было отказано в связи с нарушением при составлении отчета требований законодательства об оценочной деятельности.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, копией оспариваемого решения, иными материалами дела, сторонами не оспариваются.

В связи с изложенным, административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ ГКО об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как налогоплательщика.

Из совокупного анализа положений ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для установления данного обстоятельства, а также в целях установления размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 марта 2025 года определением суда от 15 сентября 2025 года была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению №-С/10.25 от 21 октября 2025 года, выполненному экспертом – оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО9, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 18 марта 2025 года составляет 12190 552 руб. Отчет об оценке объекта оценки № от 25 марта 2025 года допускает нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Анализируя приведенные в оспариваемом административным истцом решении бюджетного учреждения причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи использованием неполных и недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что эти причины подтверждаются исследованными судом материалами дела.

Более того, заслуживают внимания доводы представителя ГБУ ГКО о том, что на странице 42 отчета оценщика приводится расчет объекта оценки сравнительным подходом основании Аналогов №, №, №. Ссылки на публикации данных объявлений указаны на странице 39 отчета, при этом при переходе по ссылкам на Аналог 1 и 2 объявление просмотреть не можно. Ссылка на Аналог № открывается, но дата публикации отсутствует, что исключает возможность использования данных объектов для расчёта стоимости. Кроме того, на страницах 73-76 отчета приложены скриншоты участков, которые не соответствуют аналогам участков используемых при расчетах на странице 42 отчета, которые также невозможно идентифицировать дате публикации.

Указанные выше нарушения, приводят к невозможности провести анализ соответствия выбранных объектов аналогов объекту оценки, а также корректность внесенных к ценам аналогов поправок, что является нарушением подпункта 3 пункта 2 ФСО VI, согласно которому отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для оценки.

На странице 49 отчета приведен расчет значения физического износа объекта оценки в мере 72%, исходя из срока фактического использования. В отчете отсутствуют сведения, подтверждающие фактический срок использования объекта, равный 43 годам. Также отсутствует формация, на основании которой оценщик берет нормативный срок использования Объекта равным 60 годам, что также является нарушением подпункта 1 пункта 2 ФСО VI (в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки, существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена).

На странице 49 отчета оценщик указывает: «Износ определен согласно «Правилам оценки физического износа зданий» (ВСН 53-86) Госгражданстрой.».

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 декабря 2024 г. № 883/пр «О признании утратившей силу методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404, и не действующими на территории Российской Федерации ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий, утвержденных приказом Государственного комитета по донскому строительству и архитектуре при Государственном строительном комитете СССР от 24 декабря 1986 г. № 446» ВСН 53-86(р) признан не действующим на территории Российской Федерации с 19.12.2024 г. Указанные нарушения противоречат статье 11 Закона № 135-ФЗ, согласно которым отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Исследовав материалы дела, суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца равной рыночной стоимости в размере, определенном в отчете об оценке объекта оценки, поскольку он не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ ГКО незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ ГКО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Оценив заключение эксперта <данные изъяты> от 21 октября 2025 года в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующие образование и квалификацию судебного эксперта, дополнительное профессиональное образование в области оценочной деятельности с правом на ведение профессиональной деятельности, стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества 17 лет, и предупрежденная об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебного эксперта <данные изъяты> от 21 октября 2025 года соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Выводы судебного эксперта ФИО9 мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

При составлении заключения судебные эксперт ФИО9 руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Заключение судебного эксперта содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, в них имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Судебным экспертом ФИО9 при определении рыночной стоимости объекта недвижимости применялся сравнительный подход, при этом подобраны объекты-аналоги, основные характеристики которых подтверждены и которые сопоставимы с объектом оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок.

Судебным экспертом ФИО9 был в полной мере проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект, что подтверждается содержанием отчета, материалов, на которые имеются ссылки в заключении.

При этом в результате системного анализа положений статей 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона № 237-ФЗ и Закона № 135-ФЗ, главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд также приходит к выводу о том, что у истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права налогоплательщика. Следовательно, в этой части административные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - гидротехнического сооружения (водоем накопитель, водопропускная труба со шлюзом <адрес>., водопропускная труба со шлюзом <адрес>., водопропускная труба со шлюзом <адрес>.), общей площадью 241726 кв.м., назначение нежилое, гидротехническое, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости – 12190 552 рубля, определенной по состоянию на 18 марта 2025 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Молов