Решение № 2-1230/2016 2-93/2017 2-93/2017(2-1230/2016;)~М-1241/2016 М-1241/2016 от 1 марта 2017 г. по делу № 2-1230/2016

Дело № 2-93/17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 марта 2017 года р.п. Средняя Ахтуба Среднеахтубинский районный суд Волгоградской области в составе

председательствующего судьи Бескоровайновой Н.Г.

при секретаре Кострюковой Т.Г.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО4, представителей ответчика администрации <.....> по доверенности ФИО5, администрации <.....> ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации <.....> о признании договора аренды земельного участка недействительным,

Установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к администрации <.....> о признании недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование требований указал, что постановлением от ДД.ММ.ГГГГ. № администрации <.....> был предоставлен истцу земельный участок сроком на 3 года под строительство производственной базы. Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в распоряжении <адрес> до разграничения государственной собственности на землю по адресу: <адрес>. Согласно п.1.2. Договора аренды разрешенное использование земельного участка для строительства производственной базы. Согласно п.1.8. Договора аренды приведенное описание целей использования участка является окончательным. ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования застройки <.....>, поскольку предоставленный в аренду земельный участок оказался в зоне объектов сельскохозяйственного назначения и строительство производственной базы на нем запрещено. Постановлением Администрации <.....> № от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в переводе земельного участка в территориальную зону «производственные объекты». В результате чего он не может использовать данный земельный участок в соответствии с договорным разрешенным использованием под строительство производственной базы. В связи с тем, что земельный участок был предоставлен с нарушением Правил землепользования и застройки <.....>, утв. Решением думы <.....> от ДД.ММ.ГГГГ. № и использование земельного участка под строительство производственной базы незаконно, он обратился к ответчику с заявлением об аннулировании договора аренды и отмене Постановления о его предоставлении как незаконно вынесенных. Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ему в этом было отказано. В силу ст. 45 Правил для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в границах населенного пункта, разрешенным считается такое использование, которое соответствует регламентам, установленным Правилами. Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости имеют право самостоятельно выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный как основной и вспомогательный к ним для соответствующих территориальных зон, при условии обязательного соблюдения требований технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящими Правилами при условии выполнения требований технических регламентов. В соответствии со ст.30 п.4 Градостроительного Кодекса РФ формирование одного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования Закона или иного правового акта является недействительной. В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии со ст.164 ГК РФ в случае, если Закон предусматривает государственную регистрацию сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Таким образом, заключенный между истцом и ответчиком договор аренды земельного участка является недействительным и не влечет юридических последствий.

ДД.ММ.ГГГГ Администрации <.....> привлечена к участию в деле в качестве соответчика, поскольку в силу закона полномочия арендодателя перешли к администрации <.....>, а именно с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» органы местного самоуправления поселений получили право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

ДД.ММ.ГГГГ истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил исковые требования просит признать недействительными постановления администрации <.....> № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> Измененные требования в части признания недействительными постановления администрации <.....> № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ к производству не приняты, поскольку не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 39 ГПК РФ и истцу разъяснено право на предъявление данных требований самостоятельно.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала требования о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в аренду земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, указывая, что предмет договора не соответствует требованиям закона, а именно земельный участок сформирован из двух территориальных зон, на которых строительство производственной базы запрещено Правилами землепользования и застройки <.....>

Представители ответчика администрации <.....> по доверенности ФИО5 и администрации <.....> ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, указывая, что земельный участок сформирован законно, поставлен на кадастровый учет, на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ согласовано место размещения объекта для строительства, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № истцу предоставлен земельный участок, поскольку указанные постановления не отменены, следовательно, договор аренды, заключенный на основании данных постановлений не может быть признан недействительным.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. ст. 608 - 609 ГК РФ).

Судом установлено, что постановлением администрации <.....> № от ДД.ММ.ГГГГ предварительно согласовано место размещения объекта для строительства производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, также утвержден акт выбора и предварительного согласования размещения земельного участка для строительства производственной базы, расположенной по вышеуказанному адресу (л.д.5).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 администраций Среднеахтубинского муниципального района в аренду был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 10000 кв.м., с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственной базы, сроком на три года с момента выхода постановления, данный факт подтверждается постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6).

На основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Среднеахтубинского муниципального района в качестве арендодателя и ФИО2 в качестве арендатора на основании постановления администрации Среднеахтубинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>», арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, местоположение которого определено <адрес>, площадью 10000 кв. м, с кадастровым №, для строительства производственной базы (л.д. 7-10). Договором определен предмет договора земельный участок с кадастровым №, разрешенное использование – для строительства производственной базы по адресу р.<адрес>, описание целей использования участка является окончательным (пункт 1 Договора) (л.д. 7).

Передача земельного участка в аренду ФИО2 подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду, подписанным сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно сведениям кадастрового земельный участок с кадастровым № предназначен для размещения производственной базы, в государственном кадастре недвижимости учтен, относится в категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы (л.д. 42-43).

Из заявления ФИО2 следует, что он ДД.ММ.ГГГГ обратился к главе администрации <.....> (л.д.12) с просьбой внести изменения в Правила землепользования и застройки <.....> – исключить земельный участок с кадастровым № из территориальных зон с индексом С-3 и СХ-3 и включить его в территориальную зону с индексом П-1 (производственные объекты).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением № администрации городского поселения р.<адрес> ФИО2 отказано во внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского поселения р.<адрес>, утвержденные решением Думы <.....> от ДД.ММ.ГГГГ №, в части земельного участка с кадастровым №, по адресу <адрес> находящегося в территориальных зонах «зона озелененных территорий специального назначения» (С-3) и «зона сельскохозяйственных угодий» (СХ-3) в территориальную зону «производственные объекты» (П-1) (л.д.14).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Особенности передачи в аренду земельных участков определены статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации с отсылкой к статье 27 названного кодекса, согласно которым земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации (пункты 1 - 2) определяет, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Суд полагает необходимым отметить, что формирование земельного участка должно осуществляться не только с соблюдением требований, ограничений и запретов земельного законодательства, но и с учетом всей совокупности правовых норм, содержащихся как в законах, так и в подзаконных актах, регулирующих правоотношения, складывающиеся в смежных областях.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что земельный участок с кадастровым №, предоставленный в аренду ФИО2 сформирован из двух территориальных зон, в том числе «зоне озелененных территорий специального назначения» (С-3), что препятствует истцу использовать земельный участок по назначению, что препятствует использованию земельного участка по назначению, расторжение договора по соглашению сторон как и в судебном порядке, устанавливает для ФИО2 обязанность по оплате арендной платы и в том случае, когда участок фактически не использовался, в связи с чем просит вышеуказанного договора аренды недействительным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного Кодекса РФ.

В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пунктам 1,2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Ответчиками не оспаривается, что администрацией <.....> ФИО2 в аренду был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 10000 кв. м, с кадастровым №, для строительства производственной базы, который находится в территориальных зонах «зона озелененных территорий специального назначения» (С-3) и «зона сельскохозяйственных угодий» (СХ-3), в связи с чем, не может быть использован ФИО2 по назначению, а в переводе спорного земельного участка в территориальную зону «производственные объекты» (П-1) истцу было отказано, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Как следует из ответа № ДД.ММ.ГГГГ № отдела архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района <адрес> по правилам землепользования и застройки <.....>, утвержденным решением думы <.....> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым № расположен в двух территориальных зонах: С-3 (зона озелененных территорий специального назначения) и СХ-3 (Зона сельскохозяйственных угодий) (л.д. 17).

Указанные обстоятельства не соответствуют требованиям п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается.

Как следует из Правил землепользования и застройки от ДД.ММ.ГГГГ №, размещенных в публичном доступе, строительство производственной базы в зонах С-3 и СХ-3 не предусмотрено.

Данные требования не были учтены при формировании земельного участка и заключении договора аренды о предмете, не подлежащим использованию по целевому назначению.

Доводы представителей ответчиков о том, что постановления администрации на основании которых заключен договор не отменены, что свидетельствует о законности сделки, суд во внимание не принимает, поскольку Администрация <.....> реализуя, на момент заключения договора, правомочия собственника земельного участка, должна была учесть все требования законодательства при формировании участка, что осуществлено не было.

При таких данных, суд полагает, что поскольку земельный участок с кадастровым № для целей строительства производственной базы был сформирован с нарушениями требований закона, а соответственно, введен в гражданско-правовой оборот с подобными нарушениями, данный земельный участок не мог являться объектом правоотношений в рамках предоставления земельного участка в аренду для строительства производственной базы.

Подобное нарушение закона при определении объекта договора аренды влечет заключение договора аренды в противоречии с поименованными положения закона, а соответственно, в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации его ничтожность.

Более того, суд полагает, что договор аренды подлежит признанию недействительным, независимо от его расторжения (мт. 611 ГК РФ), поскольку в силу закона ничтожный договор ничтожен с момента его заключения, а соответственно, не порождает прав и обязанностей у его сторон.

Прекращение договорных отношений в результате его расторжении в любом случае не изменяет сложившиеся до расторжения договора правоотношения, что в настоящем случае влечет за собой сохранение обязанностей арендатора, возникших до такого расторжения, включая обязанности по оплате арендных платежей, необходимость исполнения возникших обязательств.

В данном случае суд принимает во внимание различие в правовых последствиях расторжения договора и признания его недействительным, и учитывая невозможность использования земельного участка (сформированного в нарушение требований закона) арендатором в соответствии с его целевым назначением, с момента заключения договора, полагает необходимым договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией <.....> и ФИО2 признать недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2 к администрации <.....> о признании договора аренды земельного участка недействительным – удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу <адрес> недействительным.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Среднеахтубинский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Г. Бескоровайнова

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.Г. Бескоровайнова