Решение № 3А-12/2026 3А-12/2026(3А-192/2025;)~М-131/2025 3А-192/2025 М-131/2025 от 19 февраля 2026 г. по делу № 3А-12/2026

Дело № 3а-12/2026 (3а-192/2025)

УИД 33OS0000-01-2025-000265-06


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 20 февраля 2026 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 г.,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 147 055 000 руб. по состоянию на 1 января 2023 г., с учетом уточнения заявленных требований.

В судебное заседание ФИО1, его представитель по доверенности ФИО2, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.

12 февраля 2026 г. ФИО2 ознакомлен с материалами дела, в том числе заключением судебной оценочной экспертизы, каких-либо ходатайств, возражений не представлено.

Представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО»), заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. В письменных отзывах возражали против заявленных требований. Не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация МО г. Гусь-Хрустальный Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

В письменных отзывах филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрация МО г. Гусь-Хрустальный Владимирской области оставляют разрешение заявленных требований на усмотрение суда, не оспаривая результаты проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 настоящего Кодекса.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что здание с кадастровым номером ****, площадью 11 860,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, Владимирская область, городской округ г. Гусь-Хрустальный, <...> здание 28б, назначение объекта - нежилое, наименование – здание торгового центра, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО3 (по 1/2 доли) – т.1, л.д. 210-226.

Оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. утверждена в размере 372 681 638,07 руб. актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33/2025/000337 от 25 июля 2025 г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 24 февраля 2025 г. (т.1, л.д. 10).

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчет **** №**** от 16 сентября 2025 г., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 147 055 000 руб.

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 151-154).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 15 декабря 2025г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 237 644 000 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке содержатся сведения относительно методов расчета, которые не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки. В нарушение требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Так, экспертом указано, что в отчете отсутствует возможность идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) по ссылкам и материалам на страницах 46, 69 (срок ликвидности), на странице 74 отчета (эффективность (заполняемость) арендопригодной площади), на странице 75 отчета (коэффициент арендопригодной площади), на странице 76 отчета (операционные расходы), на странице 77 отчета (коэффициент капитализации). В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить названную информацию, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11). На страницах 118-121 отчета указана дата предложения объектов на рынке после даты оценки (нарушены требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию об объектах на страницах 118-121 отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки (страницы 43, 51 отчета) и интервал значений цен на странице 43 отчета (пункт 11 в) ФСО №7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на странице 46 отчета, не представляется возможным подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (требования пункта 10 г) ФСО №7). В связи с тем, что использовалась информация об объектах-аналогах после даты оценки, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет рыночной стоимости арендной ставки для объекта оценки (страница 73 отчета). По информации на странице 73 отчета итоговая величина рыночной стоимости арендной ставки составила 329 рублей за квадратный метр, при этом на страницах 77-78 отчета необоснованно применены иные величины арендных ставок. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по ссылкам на страницах 74, 75, 76, 77 отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. На страницах 82-103, 108-117 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком (т.3, л.д. 2-156).

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 15 декабря 2025 г., экспертом С.Т.Л. даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 4 группы «объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения». Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 «каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к возражениям представлены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка; не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 33-48 заключения эксперта, проанализировано 8 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 49-64 заключения эксперта, проанализировано 16 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены.

Заключение эксперта №**** от 15 декабря 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 16 сентября 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 15 декабря 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 15 декабря 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанного выше объекта недвижимого имущества.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 16 сентября 2025г. суд не принимает в качестве доказательства по данному делу в связи с допущенными при его составлении нарушениями законодательства об оценочной деятельности.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 237 644 000 руб.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 14 августа 2025 г., то есть дату обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 г. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью 11 860,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – здание торгового центра, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 237 644 000 (двести тридцать семь миллионов шестьсот сорок четыре тысячи) руб.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 14 августа 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 5 марта 2026 г.