Решение № 2-789/2024 2-789/2024~М-682/2024 М-682/2024 от 18 сентября 2024 г. по делу № 2-789/2024

Дело № 2-789/2024 Мотивированный текст от 19.09.2024

УИД 51RS0006-01-2024-001257-04


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мончегорск 12 сентября 2024 года

Мончегорский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Прониной Е.А.,

при помощнике судьи Маркеловой Е.В.,

с участием представителя истца М.Д.В. по доверенности Б.А.В.,

представителя ответчика ООО «Заполярье» по доверенности Р.К.М..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Д.В. к ООО «Заполярье» об обязании предоставить доступ к арендованному объекту недвижимости,

установил:

М.Д.В. в лице представителя по доверенности С.В.Д., обратился в суд с вышеназванным иском к ООО «Заполярье», мотивируя требования тем, что является собственником ? доли нежилого здания (магазин), расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..... Договором аренды от <дд.мм.гггг> указанное нежилое помещение передано во временное пользование ООО «Заполярье». <дд.мм.гггг> ООО «Заполярье» уведомило истца о необходимости проведения капитального ремонта арендуемого объекта. В соответствии с п. 4.6 договора аренды, арендодатель имеет право в любое время, в сопровождении работника арендатора, осуществлять беспрепятственный доступ на объект. В рамках полученного уведомления о необходимости проведения ремонта, <дд.мм.гггг> в адрес ООО «Заполярье» истец направил телеграмму с требованием предоставить доступ в помещение для проведения экспертизы, однако, ответчик от получения телеграммы отказался. <дд.мм.гггг> с целью проверки соблюдения ООО «Заполярье» п. 3.5 договора аренды, оценки необходимости и стоимости проведения капитального ремонта, в адрес арендуемого ответчиком объекта были направлены представитель истца по доверенности Ф.А.А. совместно с независимым экспертом ООО «Баренц-Эксперт», однако, ответчик отказал представителям истца в предоставлении доступа в арендуемое им помещение. Ссылаясь на условия договора аренды, ст.ст. 209, 304 ГК РФ, просит суд обязать ответчика предоставить доступ М.Д.В. к арендованному объекту недвижимости для проведения экспертной оценки помещения.

В судебном заседании истец М.Д.В. участия не принимал, извещен, обеспечил явку представителя по доверенности Б.А.В., который в судебном заседании подержал исковые требования в полном объеме, указывая на то, что доступ представителей истца в арендованный объект недвижимости был обеспечен истцу только в рамках судебного разбирательства, после предъявления иска в суд.

Представитель ответчика ООО «Заполярье» по доверенности Р.К.М.., в судебном заседании исковые требования не признал, указывая на отсутствие предмета спора. Указал, что доступ к арендуемому Обществом объекту, был предоставлен сразу же, как только ООО «Заполярье» стало известно о таком требовании. Препятствий в доступе М.Д.В. к арендованному объекту, Обществом не чинятся и не чинились, надлежащих доказательств обратному истцом не представлено. Попытка доступа представителя М.Д.В. Ф.А.А. на объект до предъявления иска в суд, не свидетельствует об обоснованности исковых требований, поскольку доверенность, подтверждающая соответствующие полномочия Ф.А.А. не предъявлялась, в материалах проверки КУСП отсутствует, информирование руководства ООО «Заполярье» о предоставлении доступа на объект заранее не осуществлялось, а рядовые работники Общества не уполномочены решать подобные вопросы. Истец М.Д.В. лично правом доступа в помещение не пользовался. В ходе судебного разбирательства, представитель истца Ф.А.А. по надлежаще оформленной доверенности с правом прохода в помещения, доступ получила без каких-либо сложностей. Обратил внимание суда на то, что несмотря на отсутствие соответствующей доверенности и обязанности Общества предоставлять доступ иным лицам кроме собственника (его представителя), оценщик ООО «Баренц-Эксперт» также был допущен на объект. Считает, что спор между сторонами, равно как и объект судебной защиты отсутствует, иск предъявлен необоснованно, правовых оснований для его удовлетворения не имеется.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля Ф.А.А., исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ определяет, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из положений статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, данных в пунктах 45, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №.... от <дд.мм.гггг> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что условием удовлетворения иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. При этом, обязанность доказывания по данному иску возлагается на лицо, обратившееся в суд, которое должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и из материалов дела следует, что нежилое здание (магазин), площадью .... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №...., с <дд.мм.гггг> на основании договора купли-продажи находится в общей долевой собственности М.Д.В. (.... д. в праве) и Б.Е.В. (.... д. в праве) (л.д. 11-16, 42).

<дд.мм.гггг> между М.М.А. (арендодатель) и ООО «Заполярье» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передал в аренду, временное пользование объект, для использования организацией услуг общественного питания, с кадастровым (условным) номером №...., нежилое помещение (магазин), площадью .... кв.м, количество этажей: ...., инв. №...., лит. .... по адресу: <адрес> (л.д. 17-22).

Договор заключен на срок по <дд.мм.гггг> включительно, зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. ООО «Заполярье» внесено в ЕГРЮЛ за основным государственным регистрационным номером №..... Генеральным директором является Б.Ю.Л., учредителем – долевой собственник спорного нежилого помещения Б.Е.В. Юридический адрес ООО «Заполярье» - <адрес> (л.д. 117-134).

В связи с переходом права собственности от М.М.А. к М.Д.В. и Б.Е.В., <дд.мм.гггг> дополнительным соглашением о замене стороны, договор аренды от <дд.мм.гггг> был изменен путем внесения двух арендодателей М.Д.В. и Б.Е.В., соглашение зарегистрировано в установленном порядке. Договор аренды заключен сроком по <дд.мм.гггг> (п. 4 дополнительного соглашения) (л.д. 11-16, 23-24).

Согласно условиям Договора аренды от <дд.мм.гггг>, арендатор ООО «Заполярье» обязан за свой счет производить текущий ремонт объекта в соответствии с санитарными и другими номами. Самостоятельно обеспечить содержание, техническое обслуживание и ремонт сетей и оборудования инженерного обеспечения, монтаж и установка которых выполнены арендатором и учтены на его балансе (п. 3.5).

Арендатор ООО «Заполярье» обязан обеспечить арендодателю беспрепятственный доступ в арендуемый объект в любое время в сопровождении работника арендатора. В аварийных случаях – незамедлительно (п. 3.12).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт объекта, а также находящихся в нем или обеспечивающих его инженерных коммуникаций, установленных за счет арендодателя и являющихся его собственностью. Капитальный ремонт должен производиться в сроки, необходимые для поддержания объекта в состоянии, пригодном для использования по назначению (п. 4.1).

Арендодатель в любое время, в сопровождении работника арендатора, праве осуществлять беспрепятственный доступ на Объект (п. 4.6).

Уведомлением (требованием) от <дд.мм.гггг> арендатор ООО «Заполярье» в лице генерального директора Б.Ю.Г. проинформировало арендодателей Б.Е.В. и М.Д.В. о необходимости проведения капитального ремонта объекта арендуемого объекта, указывая на то, что необходимость проведения капитального ремонта установлена в ходе обследования ООО «СевПромСтрой», сметная стоимость работ составляет 3259831,11 руб. Ремонт необходимо выполнить неотложно, в противном случае возможно причинение вреда имуществу арендатора, существует реальная угроза жизни и здоровью сотрудников арендатора, так как вследствие протечек неоднократно происходило падение кусков потолка, сотрудники проваливались под пол, вследствие прогнивших полов. Общество потребовало от арендодателей провести самостоятельное обследование объекта, провести его капитальный ремонт по недостаткам, в объеме, указанном в дефектной ведомости, указывая на то, что в случае отказа от проведения капитального ремонта ООО «Заполярье» вынуждено будет произвести капитальный ремонт объекта за свой счет и взыскать с арендодателя стоимость проведенного ремонта (л.д. 25-27).

<дд.мм.гггг> М.Д.В. обращался в Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по <адрес> по вопросу возможного несоблюдения требований санитарного законодательства и возможных нарушениях санитарно-эпидемиологических требований на предприятии общественного питания по адресу: <адрес>.

В ответе на обращение, <дд.мм.гггг> Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по <адрес> разъяснил М.Д.В. об отсутствии оснований для организации и проведения контрольных (надзорных) мероприятий, поскольку по результатам рассмотрения информации, фактов непосредственного причинения вреда жизни либо тяжкого вреда здоровью, не установлено, индикаторов риска, влекущих непосредственную угрозу причинения вреда жизни либо тяжкого вреда здоровью, объективно не установлено. При этом, Территориальным отделом в адрес ООО «Заполярье» направлялся запрос информации по фактам изложенным в обращении М.Д.В., однако, такую информацию юридическое лицо не представило. ООО «Заполярье» объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований в части санитарного законодательства с учетом основного вида деятельности «деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания», по месту фактического осуществления деятельности объекта по адресу: <адрес> (л.д. 28-30).

<дд.мм.гггг> между М.Д.В. (заказчик) и ООО «Баренц-Эксперт» (исполнитель) был заключен договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт здания, расположенного по адресу: <адрес>, при этом на заказчике лежит обязанность обеспечить доступ оценщика исполнителя для осмотра объекта оценки (л.д. 99-102, 103).

Телеграмма от <дд.мм.гггг>, направленная М.Д.В. по юридическому адресу ООО «Заполярье», указанному также в реквизитах сторон по договору аренды, и содержащая сообщение для Общества о проведении обследования (экспертизы) объекта по требованию последнего, с просьбой собственника предоставить доступ эксперту в помещение магазина <дд.мм.гггг>, не были доставлены адресату в связи с отсутствием руководителя и отказа работников от приема телеграммы (л.д. 33, 34), что в силу пункта 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 является риском самого Общества, неблагоприятные последствия которого оно и должно нести в связи с неполучением корреспонденции по обстоятельствам, зависящим от арендатора, и не может расцениваться судом как ненадлежащее извещение стороны договора о предоставлении доступа на объект.

Как следует из материала проверки КУСП №...., по результатам которой <дд.мм.гггг> вынесено определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении, <дд.мм.гггг> М.Д.В. вновь была предпринята попытка доступа его представителя по доверенности и оценщика в арендуемый ответчиком объект. Проведенной проверкой установлено, что Ф.А.А. является представителем М.Д.В., который является собственником помещения по адресу: <адрес>. Данное помещение по договору арендует ООО «Заполярье» в лице Б.Ю.Г. В связи с возникшей необходимостью проведения оценки помещения, к данному мероприятию привлечен независимый эксперт ООО «Баренц-Эксперт», однако, по сообщению Ф.А.А., Б.Ю.Г. дала распоряжение работнику «....» не впускать Ф.А.А. в помещение, несмотря на имеющуюся доверенность и договор. По данному факту не допуска <дд.мм.гггг> ее и эксперта для оценки помещения, Ф.А.А. обратилась в дежурную часть <дд.мм.гггг> (л.д. 31, 111-114).

Согласно справке УУП ОУУП и ПДН ОМВД России «<адрес>» К.В.А., в рамках проверки КУСП №.... им был осуществлен выезд по адресу: <адрес>, где к нему обратилась Ф.А.А., предъявив доверенность и договор аренды. Также на месте находился работник ООО «Баренц-Эксперт». Проследовав в помещение «....» продавец-кассир отказалась впускать в указанное помещение Ф.А.А., пояснив, что без своего руководителя она никого впускать не будет (л.д. 114).

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству истца свидетель Ф.А.А. подтвердила указанные обстоятельства, в дополнение указала, что <дд.мм.гггг> она лично связывалась через телефон продавца с Б.Ю.Г., объяснила цель визита ее и эксперта, напомнила об условиях договора аренды и поступившем от ООО «Заполярье» уведомлении о необходимости ремонта, сослалась на имеющуюся от М.Д.В. доверенность, однако, Б.Ю.Г. отказала в доступе в помещение, указав на то, что ее должны были уведомить заранее по почте.

Вопреки доводам представителя ответчика, суд принимает показания свидетеля Ф.А.А. в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку указанным свидетелем даны подробные и последовательные показания, которые не противоречат друг другу и согласуются с представленными в материалы дела иными доказательствами. Наличие личной заинтересованности в исходе дела материалами дела не подтверждается, споров с руководством ответчика у Ф.А.А. нет, оснований не доверять ее показаниям у суда не имеется. Имеющийся в 2023 году судебный спор между Ф.А.А. и ООО «Заполярье» о взыскании задолженности по заработной плате, компенсации морального вреда (л.д. 91-94), не дискредитирует указанного свидетеля и не подтверждает ее заинтересованности. Само по себе наличие близких отношений между истцом и свидетелем не является основанием для признания показаний свидетеля недопустимыми. Показания свидетеля оценены судом в совокупности с другими представленными доказательствами.

Отсутствие возможности доступа в арендуемое ООО «Заполярье» нежилое помещение для проведения оценки, послужило основанием для обращения М.Д.В. в суд с настоящим иском.

Анализируя установленные по делу обстоятельства и требования законодательства, давая оценку представленным сторонами доказательствам в их совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований к ответчику, поскольку истец неоднократно предпринимал попытки доступа в арендованный объект, однако, ответчик своими действиями (бездействием) чинил ему в этом препятствия, при том, что требование о самостоятельном обследовании арендодателем помещения в целях неотложного проведения капитального ремонта было инициировано самим арендатором, однако, до предъявления иска в суд М.Д.В. не имел доступа в принадлежащий ему на праве общей долевой собственности арендуемый ООО «Заполярье» объект недвижимости.

Ответчиком ООО «Заполярье» не представлено суду доказательств, опровергающих доводы стороны истца. Так, суду не представлено доказательств, что направленная по юридическому адресу ООО «Заполярье» телеграмма не была получена по обстоятельствам, не зависящим от Общества. Вопреки условиям договора аренды, содержащихся в п.п. 3.12, 4.6, не представлено суду и доказательств невозможности допуска в помещение представителя истца по доверенности с оценщиком <дд.мм.гггг>, для осмотра помещений в целях оценки, т.е. до предъявления иска в суд.

Более того, в рамках подготовки дела к судебному разбирательству, определением суда от <дд.мм.гггг> истцу было предложено в срок до <дд.мм.гггг> осуществить попытку доступа в спорное нежилое помещение. Определение о подготовке дела к судебному разбирательству получено ООО «Заполярье» <дд.мм.гггг> (л.д. 3-6, 47).

Во исполнение определения суда, <дд.мм.гггг> истцом по юридическому адресу ООО «Заполярье» посредством почтовой связи было направлено уведомление о предоставлении доступа в арендуемое Обществом помещение для проведения экспертной оценки в срок до <дд.мм.гггг> включительно, содержащее контакты для связи для согласования даты и времени предоставления доступа на объект (л.д. 43, 56). Согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений с сайта Почта России, <дд.мм.гггг> зафиксирована неудачная попытка вручения почтового отправления, <дд.мм.гггг> письмо возвращено отправителю из-за истечения срока хранения (л.д. 137).

Таким образом, направленное в адрес ООО «Заполярье» юридически значимое сообщение (ст. 165.1 ГК РФ) не было востребовано адресатом и в течение всего периода судебного разбирательства. Согласование даты и времени доступа в арендуемый Обществом объект, принадлежащий на праве общей долевой собственности в т.ч. М.Д.В., истцу от ответчика не поступало, заинтересованности в разрешении данного вопроса ответчик не проявил.

Как установлено судом, доступ в спорное нежилое помещение был обеспечен истцу уже в ходе судебного разбирательства <дд.мм.гггг>, после согласования указанной даты осмотра в целях оценки, в судебном заседании <дд.мм.гггг>.

В этой связи, несмотря на предоставление ответчиком требуемого доступа в арендованный объект до принятия решения по делу, что не свидетельствует о необоснованности иска и не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, учитывая, что истец не уточнил исковые требования и от иска не отказался, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, с указанием о том, что решение суда в этой части не подлежит исполнению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300,0 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования М.Д.В. к ООО «Заполярье» об обязании предоставить доступ к арендованному объекту недвижимости, – удовлетворить.

Обязать ООО «Заполярье» (ИНН №....) предоставить доступ М.Д.В. (СНИЛС №....) к арендованному объекту, расположенному по адресу: <адрес>, для проведения экспертной оценки помещения.

Взыскать с ООО «Заполярье» (ИНН №....) в пользу М.Д.В. (СНИЛС №....) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Решение суда о возложении на ООО «Заполярье» (ИНН №....) обязанности предоставить доступ М.Д.В. (СНИЛС №....) к арендованному объекту, расположенному по адресу: <адрес>, для проведения экспертной оценки помещения, к исполнению не обращать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Мончегорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Пронина