Решение № 2-1787/2024 2-1787/2024~М-1029/2024 М-1029/2024 от 26 сентября 2024 г. по делу № 2-1787/2024

№

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<дата> года <адрес>

Красноглинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Подусовской В.В.,

при секретаре судебного заседания Мартыновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился вКрасноглинский районный суд <адрес> с указанным исковым заявлением по тем основаниям, что <дата> между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ответчик приобрел у истца квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Порядок оплаты и стоимость определены в разделе 2 Договора «Цена договора», которым предусмотрено следующее: 626118,17 рублей уплачиваются в рассрочку с 15% ставкой годовых ежемесячными платежами до 15 числа месяца по 12000 рублей в месяц, начиная с момента подписания Договора, в соответствии с графиком платежей.

С <дата> года денежные средства от ФИО2 поступать перестали.

В соответствии с графиком платежей, задолженность по состоянию на <дата> составила 276000 рублей текущих платежей, размер пени – 5058,73 рублей, проценты, начисленные в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, - 29928,59 рублей.

При этом общий размер не выплаченной по Договору купли-продажи квартиры от <дата> стоимости предмета договора составляет 542454,94 рубля.

Основываясь на вышеизложенном, истец ФИО1 просит суд:

- взыскать с ФИО2 в пользу истца сумму неоплаченных платежей по договору купли-продажи от <дата> в размере 542454,94 рубля, пени в размере 5058,73 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29928,59 рублей, а также проценты в соответствии с 395 ГК РФ по день фактического исполнения обязательств по Договору, расходы по уплате госпошлины в размере 14950 рублей;

- обратить взыскание на предмет залога по Договору купли-продажи квартиры то <дата> – квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не участвовал. Ранее, от истца поступило ходатайство орассмотрении дела по существу заявленных требований без его участия. Заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме, относительно рассмотрения дела в порядке заочного производства не возражает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом по последнему известному месту жительства и нахождения недвижимого имущества, что подтверждается справкой ОАСР ГУ МВД России по <адрес> и почтовым уведомлением.

Поскольку ответчик о причине неявки суд не известил, об отложении, либо о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, суд, на основании статьи 233 ГПК РФ, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела без участия ответчика в порядке заочного производства.

От привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСФР по <адрес> поступил в адрес суда письменный отзыв на заявленные исковые требования, в котором указано, что <дата> ФИО2 обратилась в ОСФР по <адрес> с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий, а именно: на оплату приобретаемого жилого помещения по адресу: <адрес> в сумме 483881,83 рубль. По результатам рассмотрения указанного заявления и всех представленных докмуентов ОСФР по <адрес> ынесено решение от <дата> об удовлетворении данного заявления и направлении средств на улучшение жилищных условий в сумме 483881,83 рубль. <дата> денежные средства перечислены Отделением на реквизиты, указанные в заявлении ФИО2 (платежное поручение от <дата> №). <дата> право на дополнительные меры государственной поддержки ФИО2 прекращено, средства материнского (семейного) капитала использованы в полном объеме.

В полученном отзыве содержится ходатайство о рассмотрении гражданского дела в отсутствие предстаивтеля ОСФР по <адрес>, и указание на оставление решения на усмотрение суда.

Изучив исковое заявление и материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем..

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), по условиям которого ответчик приобрел у истца квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с полученной судом выпиской из ЕГРН, <дата> за ФИО2 зарегистрировано право собственности (запись регистрации № от <дата>) в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Порядок оплаты и стоимость определены в разделе 2 Договора «Цена договора», которым предусмотрено следующее:

- цена квартиры – 1350000 рублей;

- покупатель производит оплату цены квартиры в следующем порядке:

240000 рублей до подписания Договора, 483 881,83 рубль - путем перечисления безналичным расчетом за счет государственного сертификата на Материнский (семейный) капитал № №, выданный <дата> на основании решения Управления пенсионного фонда РФ в <адрес> г.о. Самара от <дата> № и переводом денежных средств на счет продавца; 626 118,17 рублей уплачиваются в рассрочку с 15% ставкой годовых ежемесячными платежами до 15 числа месяца по 12 000 рублей в месяц, начиная с момента подписания Договора, в соответствии с графиком платежей.

С <дата> года денежные средства от ФИО2 поступать перестали.

В соответствии с графиком платежей, задолженность по состоянию на <дата> составила 276 000 рублей текущих платежей, размер пени – 5 058,73 рублей, проценты, начисленные в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, - 29 928,59 рублей.

При этом общий размер не выплаченной по Договору купли-продажи квартиры от <дата> стоимости предмета договора составляет 542 454,94 рубля.

В соответствии с п. 3.7 Договора купли-продажи от <дата>, с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости объекта, указанный объект – квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, находится в залоге у продавца.

В силу п. 5.2 Договора купли-продажи от <дата>, за неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами обязанностей по Договору, стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством РФ.

Таким образом, поскольку ФИО2 заключила с ФИО1 договор, взяла на себя обязательства надлежащим образом осуществлять погашение платежей в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры, однако принятые обязательства по осуществлению ежемесячных платежей по оплате стоимости квартиры и уплате процентов выполняла ненадлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность, которая не была погашена, имеются основания для взыскания с ФИО2 задолженности по Договору купли-продажи от <дата>. Какой-либо расчет задолженности или доказательства возврата стоимости квартиры и уплаты процентов ответчиком ФИО2 суду не представлено. Суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ответчика задолженности по Договору купли-продажи от <дата>, включающей основной долг, проценты и пени.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно положениям статьи 2 названного Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека подлежит государственной регистрации, поскольку возникает и существует в отношении недвижимых вещей.

Как указывалось ранее, в сведениях Единого государственного реестра недвижимости имеется указание на наличие обременения - ипотеки в силу закона в пользу К.

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотрено, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства; если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В выписке из ЕГРН содержится указание на регистрацию ипотеки в силу закона <дата> запись о регистрации №, в пользу ФИО1 на основании Договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от <дата>.

Поскольку обязательства по Договору купли-продажи от <дата> покупателем ФИО2 исполнялись ненадлежащим образом, имеется просрочка уплаты стоимости квартиры и уплаты процентов, а обеспечением исполнения обязательств является залог квартиры, имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

В материалах дела отсутствует соглашение сторон относительно начальной продажной цены квартиры, являющейся предметом залога, также отсутствует отчет оценщика, что свидетельствует о наличии оснований для определения начальной продажной стоимости предмета залога, исходя из сведений о кадастровой стоимости, – 1481865,60 рублей.

В соответствии с пунктом1 статьи 50 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных встатьях 3и4настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 5 статьи 54.1Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов (статья 56 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ).

На основании изложенного, руководствуясь указанными положениями Договора купли-продажи жилого поещения и закона, в связи с неисполнением покупателем обеспеченного залогом обязательства и требования одосрочном взыскании всей суммы платежей по Договору, отсутствия установленных законом оснований, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество, суд приходит к выводу, что заявленные требования в данной части подлежат удовлетворения путем продажи заложенного имущества спубличных торгов, с определением начальной продажной стоимости квартиры в соответствии с положениями статьи 54 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 1 481 865,60 рублей.

Оснований, предусмотренных частью 1 статьи 54.1 Федерального закона от <дата> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество не имеется, поскольку сумма неисполненного обязательства существенно превышает пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

Истцом при подаче искового заявления понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 950 рублей, которые в соответствии с положениями статей 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194–199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина №) задолженность по Договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами от <дата> в размере 542454,94 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5058,73 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14950 рублей.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина №) проценты за пользование чужими денежными средствами, в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начиная с <дата> по день фактического исполнения обязательств по возврату суммы задолженности.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером №,расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО2, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1481865,60 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: В.В. Подусовская

В окончательной форме решение изготовлено <дата>.

Судья: В.В. Подусовская