Решение № 3А-149/2025 3А-149/2025~М-124/2025 М-124/2025 от 1 декабря 2025 г. по делу № 3А-149/2025

Дело 3а-149/2025

УИД 39OS0000-01-2025-000365-41


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2025 года город Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мариной С.А.

при секретаре Керимовой С.Д.к.

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 мая 2025 года № ОРС - 39/2025/000155, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее ИП ФИО3) обратилась в государственное бюджетное учреждение Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» (далее ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 74,10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 260 000 рублей.

В обоснование рыночной стоимости объекта административный истец представила отчет об оценке от 18 марта 2025 года № Н25-507, выполненный ООО «Специализированная фирма «Оценка».

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000155 отказано в установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

ИП ФИО3 обратилась в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000155 и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 74,10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 260 000 рублей по состоянию на 12 марта 2025 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административные исковые требования поддержала, уточнив их в части размера рыночной стоимости спорного объекта. Просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 1 540 000 рублей, определенной по состоянию на 12 марта 2025 года в заключении судебной экспертизы от 23 октября 2025 года № 02-10-25, выполненной экспертом ООО «Независимое агентство оценки» ФИО4

Представитель административного ответчика по доверенности ФИО2 просила отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежаще, в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Статья 22.1 названного закона предусматривает, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машиноместа, земельного участка устанавливается бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). В суде может быть оспорено решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Таким образом, введено новое правовое регулирование и определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости бюджетным учреждением.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 01 января 2026 года (в первоначальной редакции - до 01 января 2023 года) устанавливается переходный период, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также - Решение) (пункт 1).

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2026 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237- ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 года), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» на территории Калининградской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 декабря 2021 года.

Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно части 15 которой решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 74,10 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

<адрес>

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе определена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 335 100,95 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности ИП ФИО3, в связи с чем, административный истец вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.

Согласно частям 7, 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, и подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в гаком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1).

ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» создано распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года № 75-рп, уставной целью его деятельности является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области. К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых оно осуществляло.

Из материалов дела следует, 30 апреля 2025 года ИП ФИО3 обратилась с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 марта 2025 года, определенной отчетом об оценке от 18 марта 2025 года № Н25-507.

Решением бюджетного учреждения от 26 мая 2025 года № ОРС- 39/2025/000155 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, в связи с наличием в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

С административным исковым заявлением об оспаривании вышеуказанного решения административный истец обратилась 26 августа 2025 года, то есть в трехмесячный срок, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверяя законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что оно принято компетентным органом, в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Согласно разделу V оспариваемого административным истцом решения бюджетного учреждения причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 18 марта 2025 года № Н25-507, явились нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения судом назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта при наличии в отчете нарушений, производство которой поручено эксперту ООО «Независимое агентство оценки» ФИО4

Выводы экспертного исследования оформлены заключением от 23 октября 2025 года № 02-10-25.

Согласно заключению эксперта от 23 октября 2025 года № 02-10-25 в отчете об оценке от 18 марта 2025 года № Н25-507 имеются нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, указанные в решении бюджетного учреждения от 26 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000155, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертом выявлены несоответствия отчета об оценке требованиям:

пункта 9 раздела II Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 200 от 14 апреля 2022 года - между объектом оценки и аналогами имеются различия в местоположении (объект оценки расположен на красной линии, а объекты-аналоги № 1,2, 3, 4, 6 расположены внутри квартала), в этаже расположения (объект оценки расположен в цокольном этаже, а объекты-аналоги № 1, 6, 7 расположены в подвале); характеристики вышеуказанных объектов-аналогов приведены в отчете не корректно);

пункта 12 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 200 от 14 апреля 2022 года - применение доходного подхода в отчете об оценке не обосновано, учет затрат на проведение ремонтно-отделочных работ полного цикла в рамках доходного подхода не проводился;

пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 - размер корректировки на отделку для объектов-аналогов № 1, 3 в расчетной таблице на странице 62 отчета составляет 0,78, однако в комментарии к расчетной таблице на странице 74 отчета нет указания как определено данное значение корректировки;

пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 - в отчете не приведены правила отбора объектов-аналогов, используемых

оценщиком при проведении расчетов стоимости оцениваемого объекта.

В связи с несоответствием отчета обязательным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, наличием в отчете нарушений, повлиявших на определение рыночной стоимости объекта оценки, судебным экспертом проведено исследование по вопросу определения его рыночной стоимости по состоянию на заданную дату. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 12 марта 2025 года, согласно заключению эксперта, составляет 1 540 000 рублей.

В судебном заседании эксперт ФИО4 выводы экспертного заключения поддержал. Пояснил, что при расчете корректировки использовались следующие источники информации: приказ Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 (ред. от 15 сентября 2025 года) «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке», Справочник оценщика недвижимости 2023 года под редакцией ФИО5, данные «СтатРиелт», согласно которым размер доли стоимости земельного участка в общей стоимости объекта капитального строительства находится на уровне 20%, наиболее типичном рыночным условиям. Указанное значение использовано в экспертном заключении.

Оценивая экспертное заключение в соответствии с пунктом 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Расчетное значение корректировки, приведенное в заключении эксперта, соответствует рыночным условиям и наиболее достоверным источникам информации, используемым в оценочной деятельности. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Доводы представителя административного ответчика об обратном являются несостоятельными. Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебной экспертизы, суду не представлено. Административным ответчиком о назначении по делу повторной, дополнительной экспертизы не заявлено, доказательств иной

рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлено.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу, что оспариваемое решение бюджетного учреждения соответствуют нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия. Поскольку содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость заявленного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, административные исковые требования ИП ФИО3 в части признания незаконным решения от 26 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000155, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, суд полагает следующее.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-0, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, в соответствии с заключением эксперта от 23 октября 2025 года № 02-10-25 суд полагает установить по состоянию на 12 марта 2025 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 1 540 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административный истец в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости обратилась 30 апреля 2025 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 мая 2025 года № ОРС- 39/2025/000155 отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого

помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, вид разрешенного использования: нежилое помещение, площадью 74,10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 540 000 рублей по состоянию на 12 марта 2025 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 апреля 2025 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья С.А. Марина

Решение суда в окончательной форме принято 02 декабря 2025 года.