Апелляционное определение № 33-1003/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья Севостьянова Н.В. УИД 57RS0024-01-2025-002235-56

Дело № 33-1003/2026; № 2-54/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2026 г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Хомяковой М.Е.,

судей Второвой Н.Н., Савченковой Н.Н.

при секретаре Волковой А.А.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г.Орла от <дата>г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, общей стоимостью <...> На основании решения Северного районного суда г. Орла от <дата> иск ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены был оставлен без удовлетворения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> решение было отменено, принято новое решение об уменьшении цены договора ввиду наличия обстоятельств, подтверждающих нахождение жилого дома в аварийном состоянии. При заключении договора купли-продажи ФИО1 рассчитывала получить от продажи дома и земельного участка <...>, однако суд обязал ее продать имущество дешевле на <...><дата> ответчик направила истцу уведомление о расторжении договора купли-продажи с требованием возврата всей стоимости <...>, которая была согласована сторонами после осмотра имущества. Принудительное изменение согласованной сторонами цены договора через суд нарушает принцип свободы договора, существенные условия заключенного договора. <дата> ответчику истцом было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи с предложением заключить соглашение о расторжении. Однако, ответчик уклонился от заключения такого соглашения. Полагает, что имеются существенные нарушения договора со стороны покупателя, в связи с чем, договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе продавца.

По изложенным основаниям ФИО1 просила суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Определением суда, принятым в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4

Рассмотрев возникший спор, суд постановил обжалуемое решение.

ФИО1 не согласилась с решением суда, в своей апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное.

Приводит доводы о том, что суд уклонился от исследования и оценки обстоятельств, на которые истец ссылалась по ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращает внимание, что по делу были установлены существенные изменения обстоятельств, дающие право продавцу на расторжение договора купли-продажи, тогда как суд неправомерно ограничил это право продавца.

Полагает на стороне покупателя ФИО2 имеет место злоупотребления правом.

Считает, что судом нарушены процессуальные нормы, поскольку в мотивировочной части решения не указаны мотивы, по которым суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не заявлявших ходатайства об отложении слушания дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в решении мотивированы.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что <дата>г. ФИО2 купила у ФИО1 земельный участок, площадью 659 кв.м, с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4 договора купли-продажи стороны оценили земельный участок в <...>, жилой дом – <...>

ФИО2, проживая в указанном жилом доме, обнаружила в нем недостатки, которые препятствовали нормальному использованию жилого дома, поскольку он находился в аварийном состоянии.

В связи с чем, ФИО2 обратилась к ФИО1 с претензией о соразмерном уменьшении цены договора.

Решением Северного районного суда г. Орла от <дата> иск ФИО2 к ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома был оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> решение Северного районного суда г. Орла от <дата> было отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома и взыскании денежных средств. С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в сумме <...> в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома.

Суд апелляционной инстанции, установив на основании заключения судебной экспертизы, что техническое состояние жилого дома оценивается как аварийное, выявленные конструктивные недостатки строения отнесены к явным, но не могли быть определены покупателем без специального образования в результате обычного осмотра дома без вскрытия внешней отделки стен или привлечения специалиста, а из договора купли-продажи земельного участка с жилым домом не следует, что ФИО2 была предупреждена продавцом о фактическом аварийном состоянии дома, пришел к выводу о том, что покупатель приобрела объект недвижимости с существенными недостатками, которые влияют на потребительские свойства объекта недвижимости и о которых она не была предупреждена продавцом, нашел требования ФИО2 о снижении покупной цены спорного дома обоснованными. Исходя из рыночной стоимости жилого дома на дату заключения договора купли-продажи, определенную на основании заключения судебной экспертизы в сумме <...>, и стоимости жилого дома, уплаченной ФИО2 по договору в размере <...>, в счет уменьшения покупной цены жилого дома суд апелляционной инстанции определил денежную сумму в размере <...>, взыскав ее с продавца ФИО1 в пользу ФИО2

<дата> ФИО1 направила в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора купли-продажи жилого дома, указывая, что уменьшение стоимости жилого дома является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, на которую ответ получен не был.

Разрешая спор по существу, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вступившее в законную силу решение суда о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи жилого дома в связи с наличием в нем существенных недостатков, о которых ФИО1 не сообщила покупателю ФИО2 при продаже дома, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения иска ФИО1 о расторжения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом по причине существенного изменения условий, на которых он был заключен.

Судебная коллегия не находит оснований усомниться в правильности сделанных судом выводов ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (абз. 2 п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

Ссылаясь на наличие существенных нарушений договора со стороны покупателя ФИО2, по иску которой принудительно была изменена согласованная сторонами цена договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом по инициативе продавца ФИО1, последняя обратилась с настоящим иском в суд, указав на противоречащее принципу свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) навязывание стороне условий о цене, на которых бы она договор не заключила.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что вступившим в законную силу решением суда установлено, что продавцом были существенно нарушены условия договора купли-продажи, поскольку дом был продан с имеющимися недостатками, что привело к уменьшению его продажной цены.

При этом, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом фактически выражают несогласие со вступившим в законную силу решением суда и подменой способа его обжалования.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия, полагает, что вступившим в законную силу решением суда по иску ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены, согласованная сторонами цена договора купли-продажи жилого дома была изменена при наличии нарушений со стороны продавца, передавшего покупателю товар ненадлежащего качества. При этом принцип свободы договора в части определения цены договора не может быть нарушен, и новая цена с учетом ее соразмерного уменьшения судом на стоимость выявленных недостатков не является навязанной продавцу, поскольку ее уменьшение произошло из-за виновных действий продавца, передавшего товар с недостатками, не оговоренными в договоре при определении цены товара.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемого решения в апелляционном порядке, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального или процессуального права, фактически сводятся к несогласию с выводами суда об установленных обстоятельствах, основаны на неправильном толковании норм материального права и направлены на иную оценку доказательств по делу.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Орла от <дата>г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен <дата>

Председательствующий

Судьи