Решение № 3А-105/2017 3А-105/2017~М-134/2017 М-134/2017 от 12 ноября 2017 г. по делу № 3А-105/2017

Дело № 3а-105/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2017 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе

председательствующего судьи Сиротиной Е.С.

при секретаре судебного заседания Кирилловой Ю.В.,

с участием представителей:

административного истца ФИО1 – ФИО2,

административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО3,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО4,

заинтересованного лица администрации города Твери ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 486 000 рублей.

В обоснование административных исковых требований указано, что ФИО1 является арендатором находящегося в государственной собственности указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает его права и законные интересы, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемой им арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 уточнила административные исковые требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 740 000 рублей.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - ФИО3, заинтересованного лица администрации города Твери – ФИО5 вопрос об удовлетворении уточненных исковых требований оставили на усмотрение суда.

Административный истец ФИО1 и представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 в аренду передан земельный участок площадью 202 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для целей реконструкции пункта приема стеклотары, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании заключенного между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ФИО1 договора аренды земельного участка № от 5 ноября 2011 года, дополнительного соглашения от 27 февраля 2015 года № к указанному договору, заключенному между Министерством имущественных и земельных отношений тверской области и ФИО1 Государственная регистрация договора аренды произведена 6 февраля 2009 года.

Согласно приложению к договору аренды расчет арендной платы производится, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Из расчета арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Твери, являющимся Приложением к договору аренды земельного участка № от 5 ноября 2011 года, следует, что административным истцом 17 октября 2017 года произведена оплата арендной платы за 2017 год в размере 54514 рублей.

Таким образом, являясь арендатором земельного участка, обязанным вносить арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года №15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года №1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (пункт 2 части 1 и часть 2 статьи 3). Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на основе закрепленных статьей 4 названного Федерального закона принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости призвано подтвердить достоверность кадастровой стоимости, оценка которой должна быть не произвольной и обеспечивать соотносимость (приближенность), насколько это возможно, результатов определения кадастровой стоимости с существующими рыночными реалиями, но и не исключает вариативности оценок кадастровой стоимости, обусловленной объективными факторами, включая особенности применяемой методологии кадастровой оценки и возможности различной профессиональной интерпретации имеющихся экономических и иных значимых данных.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По смыслу статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровой справке от 24 мая 2017 года кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1703575,08 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка ФИО1 15 августа 2017 года обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административный истец представил выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО9 отчет об оценке от 14 августа 2017 года №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере 486 000 рублей.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованных лиц относительно отчета об оценке, по инициативе суда определением суда от 28 августа 2017 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению от 20 октября 2017 года № составленному экспертом Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО10, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 740 000 рублей.

Экспертом указано в заключении о допущенных оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО9 в отчете об оценке от 14 августа 2017 года № нарушениях требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости, в том числе земельных участков коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов, предназначенных под индустриальную застройку.

В экспертном заключении представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость, имеются ссылки на используемые экспертом источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в телекоммуникационной сети «Интернет».

Экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж, были подобраны три незастроенных земельных участка-аналога, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки. Значения единицы сравнения для объектов-аналогов по соответствующим элементам сравнения скорректированы в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Величина и основания использования корректировок обоснованы. Мотивы отказа от использования доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода и метода корректировок к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Содержащаяся в экспертном заключении от 20 октября 2017 года №, составленном экспертом Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО10, критика выполненного оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО9 отчета об оценке от 14 августа 2017 года № является обоснованной, поскольку оценщиком не была учтена корректировка на наличие электроснабжения на оцениваемом земельном участке (нарушение пункта 5 ФСО №7). Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. При расчете корректировки объектов-аналогов оценщиком не учтена корректировка на масштаб (площадь), отказ от данного вида ценообразующего фактора не обоснован, что повлияло на конечный результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (нарушение пункта 5 ФСО №3, пункта 22д ФСО №7).

Таким образом, оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО9 в отчете об оценке от 14 августа 2017 года № нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, а также положения, содержащиеся в пункте 22д ФСО № 7, предусматривающем, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Кроме того оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО9 в отчете об оценке от 14 августа 2017 года № нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

С учетом приведенных выше замечаний, содержащихся в экспертном заключении от 20 октября 2017 года №, составленном экспертом Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО10, отчет об оценке, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО9 от 14 августа 2017 года №, данным требованиям федеральных стандартов оценки не отвечает.

В то же время выводы эксперта Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО10 в заключении от от 20 октября 2017 года № содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют.

Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не представили, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равную рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере 740 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 15 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – 17 ноября 2017 года.

Председательствующий Е.С. Сиротина