Решение № 3А-1792/2021 3А-1792/2021~М-1655/2021 М-1655/2021 от 26 сентября 2021 г. по делу № 3А-1792/2021

Дело ***а-1792/2021

22OS0000-01-2021-001668-82


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Малл инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Малл инвест» (далее – ООО «Малл инвест») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года и помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 указанного закона Алтайского края (в ред. закона Алтайского края от 28 ноября 2019 года №100-ЗС) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем 2 пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно пункту 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу, в том числе определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №334-ФЗ).

ООО «Малл инвест» является собственником помещений с кадастровыми номерами ***, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года определена в размере 209215932 рубля на основании приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года определена в размере 205556558 рублей 05 копеек на основании приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97.

Принадлежащие административному истцу помещения включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год, утвержденный Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от 21 ноября 2019 года №43/Пр/110 (позиции ***).

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке от 12 августа 2021 года №2817/08.21, подготовленный оценщиком Специализированной оценочной компании ООО «Агентство Оценки» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года составляет 172428000 рублей и объекта недвижимости с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года составляет 162321000 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки соотносится с результатом анализа рынка, проведенного оценщиком, и установленным диапазоном стоимости 1 кв.м объектов того же сегмента рынка.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО2 выводы отчета подтвердил, пояснив, что на странице 95 отчета в таблице 12.4.2 описано фактическое применение ФСО №7 касающиеся сравнительного подхода. В частности указано, что в качестве объектов аналогов подобраны объекты, которые относятся к тому же сегменту рынка недвижимости, что и объект оценки – торгово-офисные площади в г.Барнауле. Исследуемый сегмент рынка – это не только нежилые помещения, а все торгово-офисные площади, в том числе торгово-офисные здания. Различия по типу объекта оценки и объектов аналогов учтены в расчетах путем внесения корректировок к стоимости аналогов. На странице 110 приводится обоснование корректировки. Относительно вычитания доли земельного участка следует отметить, что согласно ФЗ от 23.06.2014г. №171-ФЗ, в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей собственности на здание, сооружение. Следовательно, каждому собственнику помещения принадлежит доля в правах на земельный участок с учетом долей в праве собственности на здание. Поэтому при оценке стоимости встроенного помещения как объекта капитального строительства из стоимости встроенного помещения, рассчитанного методами сравнительного и доходного подходов, в рамках которых определяется стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к объекту капитального строительства, необходимо вычесть стоимость прав на земельный участок в размере доли оцениваемого помещения в праве собственности на здание. Вычет доли земельного участка, относящегося к оцениваемому нежилому помещению произведен верно. На странице 73 отчета указаны правила отбора аналогов – в качестве которых в первую очередь отбирались предложения по аренде нежилых площадей в торговых центрах или магазинах, расположенных в г.Барнауле площадью более 300кв.м – единый сегмент рынка. На странице 85 отчета мотивирован отказ от применения корректировки на площадь, указано, что крупные торговые площади могут быть разбиты на отдельные лоты и сданы частями. В данном случае за аналоги принимались предложения по аренде части торговой площади торгового центра либо здания магазина. Что касается различий в площади объекта оценки и объектов аналогов в сравнительном подходе, то на странице 96 отчета указаны правила отбора аналогов. В качестве аналогов подбирались предложения по продаже нежилых площадей торгово-офисного назначения, расположенные в г.Барнауле площадью от 1000 кв.м – единый сегмент рынка. Различия в площади учтены в расчетах путем внесения корректировок к стоимости аналогов на страницах 108-109 отчета. В качестве объекта аналога №2 используется объявление о продаже торгового здания с датой публикации 28.02.2017г и ценой предложения 46491525 рублей, которая является рыночной. Наличие на земельном участке объекта аналога №3 здания под снос учтено в расчетах путем внесения корректировки стоимости аналога. Обоснование корректировки приведено на страницах 165-166 отчета.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Кроме того, лицами, участвующим в деле, не представлено сведений о наличии иных коэффициентов для корректировки либо объектов-аналогов с более сходными характеристиками с оцениваемым объектом, а также доказательства того, что в случае выбора таких объектов-аналогов рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, будет существенно отличаться от указанной в представленном им отчете об оценке.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Малл инвест» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, размере его рыночной стоимости, равном 172428000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости, равном 162321000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 августа 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 01 октября 2021 года.