Решение № 2-1862/2020 2-28/2021 2-28/2021(2-1862/2020;)~М-832/2020 М-832/2020 от 25 марта 2021 г. по делу № 2-1862/2020

.

Дело №-./2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2021 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Стебиховой М.В.,

при секретаре Копцевой Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии <адрес> о признании выкупной цены недостоверной,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просил признать рыночную стоимость для выкупа изымаемого земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, ул.., указанную в отчете №. от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2403155 руб. недостоверной, определить цену для совершения сделки по выкупу изымаемых объектов недвижимости исходя из заключения судебной экспертизы.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером. и индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, ул... Постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии земельного участка и жилого дома, принадлежащих истцу, путем выкупа для муниципальных нужд в связи с размещением автомобильной дороги общего пользования по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца было направлено соглашение об изъятии недвижимости, согласно которому, размер вознаграждения за изымаемое жилое помещение и земельный участок составляет 2403155 руб., с которым истец не согласен.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения.

Представитель истца В. Т.С. в судебном заседании исковые требования поддержала, возражала против установления выкупной цены по результатам проведенной судебной экспертизы ООО «Оценка и бизнес-планирование».

Представитель ответчика ДТиДБК мэрии <адрес> и третьего лица МКУ <адрес> «УДС» Х.С.А. в судебном заседании не возражал против требования об установлении выкупной цены по результатам проведенной судебной экспертизы в ООО «Оценка и бизнес-планирование», дал пояснения, предоставил письменные возражения по иску.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит 627/100 в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером. общей площадью 708 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ул.., и 627/100 в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, ул.., общей площадью 109,4 кв.м. (Т. 1 л.д. 203-204).

Постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельного участка с с кадастровым номером. общей площадью 708 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;в связи с изъятием указанного земельного участка, решено изъять путем выкупа для муниципальных нужд у собственников жилое помещение площадью 109,4 кв.м., расположенное по этому же адресу; данным постановлением также решено организовать проведение оценки рыночной стоимости жилого дома и учетом стоимости изымаемого земельного участка (Т. 1 л.д. 68).

В соответствии с муниципальным контрактом, заключенным с МКУ «УДС», ООО «Компания Квинта-С» составлен отчет №. от ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 21-67).

Согласно данного отчета итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки – земельного участка и индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, составила 2403155 руб. (Т. 1 л.д. 66).

При этом, согласно данного отчета, убытки складываются из следующих сумм: стоимость земельного участка – 1412715 руб., стоимость доли в жилом помещении – 690266 руб., размер убытков, вызванных переездом (12800 руб.), связанных с государственной регистрацией прав (4000 руб.), связанных с услугами риелторов (150000 руб.), а также затраты на замещение объектов недвижимости, правоустанавливающие документы на которые отсутствуют (133374 руб.), а всего размер убытков определен в 300174 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца было направлено для подписания соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд <адрес> (Т. 1 л.д. 11-16), которое было подписано только со стороны ответчика.

Согласно данному соглашению, истцу предложено передать мэрии <адрес> земельный участок с расположенным на нем индивидуальным жилым домом, за 2403155 руб.

С данной суммой истец не согласен.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Департаментом транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии <адрес> в Заельцовский районный суд <адрес> подано исковое заявление к ФИО1 с требованием о принудительном изъятии земельного участка и индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, с возмещением убытков, причиненных изъятием в размере 2403155 руб. (Т. 1 л.д. 198-201).

Производство по указанному иску приостановлено до разрешения настоящего спора об определении выкупной цены.

В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с ч. 6 названной статьи, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с ч. 1,2 и 4 ст. 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза, с постановкой вопроса какова стоимость возмещения за изымаемый для муниципальных нужд <адрес> земельный участок площадью 472 кв.м., кадастровый номер., расположенный по адресу: <адрес>, ул.., включающего рыночную стоимость земельного участка, расположенных на нем объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат прекращению в связи с изъятием и размером убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, проведение которой поручено ООО «Центр Судебных Экспертиз».

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр Судебных Экспертизз», согласно выводам которого выкупная цена, подлежащая возмещению в связи с изъятием имущества, составляет 7358913 руб. 09 коп., которая состоит из: рыночной стоимости земельного участка – 487996 руб. 08 коп., рыночной стоимости изымаемого жилого дома – 487996 руб. 08 коп., размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 5814599 руб. 28 коп., расходов на переезд – 18600 руб., расходов по оплате услуг агентства недвижимости – 297617 руб. 83 коп. и 252103 руб. 81 коп. (Т. 1 л.д. 155-189).

При этом эксперт сослался на "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относятся суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт со ссылкой на ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае выкупаемый объект в виде жилого помещения обладает статусом индивидуального жилого дома, что исключает взносы на капитальный ремонт, в связи с чем, указанное экспертное заключение не может быть принято в качестве доказательства по делу, поскольку противоречит нормам материального права.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена повторная судебная экспертиза.

Заключением эксперта ООО «Оценка и бизнес-планирование» № от ДД.ММ.ГГГГ сделаны выводы: стоимость возмещения за изымаемый для муниципальных нужд <адрес> земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ул.., включающего рыночную стоимость земельного участка, расположенных на нем объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат прекращению в связи с изъятием и размером убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (с учетом доли истца в праве собственности, а также с учетом статусе помещения – индивидуальный жилой дом) составляет 2764380 руб. (Т. 2 л.д. 3-73).

Оспаривая данное экспертное заключение, представитель истца указала, что экспертом в расчет стоимости убытков не включены убытки по аренде иного жилого помещения на срок 6 месяцев, в качестве аналогов взяты земельные участки, которые расположены на значительном отдалении от изымаемого земельного участка, а также заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (статья 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при производстве судебной экспертизы эксперт независим, не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Согласно ст. 8 Закона N 73-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной судебно-экспертной деятельности" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии со ст. 5 указанного закона, под всесторонностью исследований следует понимать недопустимость проведения исследований только в соответствии со сложившейся у исследователя экспертной версией, поиска только фактов, подтверждающих ее и игнорирования любых остальных. Обычно принцип всесторонности непосредственно связан с принципом полноты исследования.

В определении о назначении судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, о чем экспертом была составлена подписка (Т. 2 л.д. 2,4).

Как следует из заключения ООО «Оценка и бизнес-планирование», поскольку на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом, экспертом рассмотрен сегмент рынка земельных участков под ИЖС, а также рынок продажи жилых домов (лист 25 экспертного заключения).

Далее, для выделения однородных с точки зрения качества территории и средней цены недвижимости город был разделен на 53 зоны, в которых была рассчитана средневзвешенная цена за 1 кв.м.

Предложения рынка с аналогичными средневзвешенными ценами приведены экспертом в экспертном заключении.

Кроме того, экспертом проведена корректировка на местоположение объекта в соответствии с данными анализа «Мониторинг вторичного рынка для Новосибирска» за декабрь 2020 (лист 44 экспертного заключения).

Из экспертного заключения также следует, что в размер стоимости возмещения за изымаемый для муниципальных нужд <адрес> земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, ул.., включающего рыночную стоимость земельного участка, расположенных на нем объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат прекращению в связи с изъятием и размером убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, экспертом включено следующее:

- земельный участок – 1556184 руб., объекты недвижимости (улучшения) на участке - 1112032 руб. и убытки – 96164 руб. В размер убытков экспертом включены: стоимость расходов на услуги риэлторов – 89364 руб., стоимость расходов на переезд - 48 00 руб., стоимость госпошлины – 2000 руб.

Приведенный размер убытков тщательно обоснован экспертом в исследовательской части экспертного заключения, приведены значения стоимости автомобилей для переезда, услуг грузчиков, сборки-разборки мебели и др. (лист 65 экспертного заключения).

При этом суд учитывает, что в распоряжении эксперта ООО «Оценка и бизнес-планирование» имелся полный комплекс всех собранных по делу документов, а также эксперт выезжал для осмотра изымаемых объектов.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы ООО «Оценка и бизнес-планирование», суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ. Экспертиза проведена экспертом, имеющего высшее образование, соответствующую квалификацию. Экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных.

При этом метод исследования определяется экспертом.

Каких-либо оснований сомневаться в объективности анализа и оценки результатов исследования, достоверности и правильности выводов эксперта не имеется. Заключение оформлено в полном соответствии с требованиями Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», соответствуют требованиям, предъявляемым к данному роду документам.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам

Между тем, стороной истца не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий, а также свидетельствующих о сомнении в правильности проведенного исследования, оснований для назначения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Суд также учитывает, что истцу принадлежит доля в земельном участке и индивидуальном жилом доме, в связи с чем, размер возмещения за изымаемый земельный участок и индивидуальный жилой дом, расположенный на нем, рассчитывается исходя из доли истца (627/1000), размер убытков также подлежит возмещению собственникам оставшейся доли.

На основании изложенного, суд принимает заключение судебной экспертизы ООО «Оценка и бизнес-планирование» в качестве доказательства по делу.

Доводы представителя истца об убытках, вызванных арендой иного жилого помещения на срок 6 месяцев, суд отклоняет.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются, в том числе, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 названной статьи, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Таким образом, законодательством предусмотрена возможность сохранения за прежним собственником жилого помещения права пользования, не более чем на 6 месяцев. Из толкования данной нормы следует, что шестимесячный срок в данном случае не является минимальным, а, напротив, максимальным. При этом в материалах дела не представлено доказательств о том, что ФИО1 обращался к ответчику с заявлением о сохранении за ним права пользования индивидуальным жилым домом, подлежащим изъятию, а ему в этом было отказано. При этом реализация такого права носит заявительный характер.

Суд также учитывает, что никто из экспертов, проводящих оценку рыночной стоимости изымаемого земельного участка с расположенным на нем жилым домом и убытков, причиненных изъятию, не включал в расчет стоимость вынужденной аренды жилого помещения на срок 6 месяцев, доказательств иного расчета, а также необходимости включения указанных убытков в выкупную цену, стороной истца также не представлено.

Разрешая заявленные исковые требования суд приходит к выводу, что в настоящее время, с учетом прошедшего времени с момента выполнения отчета ООО «Компания Квинта-С», ростом цен на недвижимость в городе Новосибирске, о чем указал эксперт ООО «Оценка и бизнес-планирование», рыночная стоимость, указанная в соглашении и, предложенная ответчиком истцу, в размере 2403155 руб. является недостоверной.

С учетом выводов судебной экспертизы, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования истца, установив рыночную стоимость для выкупа изымаемого земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, ул.. в размере 2764380 руб.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу ООО «Центр Судебных Экспертиз» подлежат взысканию судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 43500 руб. согласно письму директора Общества (Т. 1 л.д. 152).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать рыночную стоимость для выкупа изымаемого земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, ул.. в размере 2403155 руб. недостоверной.

Определить рыночную стоимость для выкупа изымаемого земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, ул.. в размере 2764380 руб.

Взыскать с Департамента транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии <адрес> в пользу ООО «Центр Судебных Экспертиз» расходы по проведению экспертизы в сумме 43500 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда с подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Судья М.В. Стебихова

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.