Решение № 2-555/2024 2-555/2024(2-6204/2023;)~М-5900/2023 2-6204/2023 М-5900/2023 от 10 января 2024 г. по делу № 2-555/2024

дело № (2-6204/2023)

УИД №RS0№-28


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 января 2024 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Шевцовой Н.А. при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту жилищной политики Администрации <адрес> об определении и взыскании стоимости выкупной цены за жилое помещение, расположенное в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики Администрации <адрес> об определении и взыскании стоимости выкупной цены за жилое помещение, расположенное в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>/угол с <адрес>, общей площадью 32,6 кв.м, с кадастровым номером 55:36:120307:19849. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, ФИО6 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи на приобретение вышеуказанной квартиры. На основании определения Октябрьского районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут и квартира была возращена ФИО1 По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему другого жилого помещения либо на возмещение за изымаемое жилое помещение. Выбор любого из названных способов остается за собственником жилого помещения. ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» был подготовлен отчет № об определении рыночной стоимости указанной квартиры, стоимость которой составила 2 290 846 руб. Истец обратилась в Департамент жилищной политики Администрации <адрес> о добровольной выплате выкупной цены за квартиру, указанной в данном отчете. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Исх-ОГ-Джп/8725 истцу был дан ответ о том, что многоквартирный <адрес> в <адрес> на основании заключения межведомственной комиссии <адрес> для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, и муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ № постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащему сносу» признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения установлен ДД.ММ.ГГГГ Поскольку многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ, в рамках региональной адресной программы <адрес> по расселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах расселению не подлежит. Выплата возмещения за жилое помещение возможна на основании соответствующего судебного решения. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, к правоотношениям сторон при разрешении спора об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном многоквартирном доме и изымаемый в связи с этим обстоятельством для муниципальных нужд земельный участок, на котором расположен такой дом, подлежат применению положения ст. 32 ЖК РФ и ст. 281 ГК РФ (в новых редакциях), ст. 56.8 ЗК РФ. Соответственно, с ДД.ММ.ГГГГ при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество), а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» подготовлен отчет № об определении рыночной стоимости указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которой составила 2 290 846 руб., в том числе: рыночная стоимость квартиры на дату исследования - 1 135 082 руб., стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок - 413 822 руб.; стоимость доли в праве собственности на общее имущество собственников дома - 96 907 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 504 571 руб.; затраты, необходимые на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственная пошлина - 140 464 руб.

На основании изложенного ФИО1 просит определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, c учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома и убытков, в размере 2 290 846 руб. Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> в пользу ФИО1 выкупную цену указанного жилого помещения с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общем размере 2 290 846 руб. Прекратить право собственности ФИО1 на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 32,6 кв.м, с кадастровым номером 55:36:12030719849, после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома и убытков) в вышеуказанной присужденной сумме. Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> в пользу ФИО1 стоимость подготовки отчета об определении рыночной стоимости квартиры в размере 25 000 руб.

Уточнив исковые требования, ФИО1 просила определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, c учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 2 150 382 руб. Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> в пользу ФИО1 выкупную цену указанного жилого помещения с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общем размере 2 150 382 руб. Прекратить право собственности ФИО1 на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 32,6 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома и убытков) в вышеуказанной присужденной сумме. Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> в пользу ФИО1 стоимость подготовки отчета об определении рыночной стоимости квартиры в размере 25 000 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, надлежащим образом извещена о дате и времени рассмотрения дела, обеспечено участие представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО10 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что жилое помещение было продано ею ФИО9, квартира ими приобреталась с использованием средств материнского капитала, был заключен договор, но поскольку покупатели не произвели расчет, истец вынуждена была обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, судом было утверждено мировое соглашение, которым постановлено возвратить жилое помещение в собственность истца, но по какой-то причине Росреестр произвел регистрацию права собственности на квартиру на имя истца заново.

Представитель ответчика Департамента жилищной политики Администрации <адрес> по доверенности ФИО5 в судебном заседании пояснила, что размер выкупной стоимости жилого помещения истца администрацией не оспаривается, ходатайство назначении по делу судебной экспертизы заявлять не намерены. Указывает, что право собственности истца на жилое помещение было зарегистрировано после признания дома аварийным, то есть при определении выкупной стоимости не учитываются размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и иные убытки.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 32,6 кв.м, что подтверждается представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Заключением межведомственной комиссии <адрес> для оценки жилищных помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу на основании заключения ООО «Аналитика». Экспертом ООО «Аналитика» на основании визуального осмотра, инструментального обследования и расчетов многоквартирному дому по адресу: <адрес>, присвоена категория технического состояния «аварийное», что характеризуется наличием повреждений и деформаций, свидетельствующих об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. В здании наблюдаются признаки неравномерной осадки основания с кренами, выпучиваниями и деформациями стен. Восстановление основных конструктивных элементов нецелесообразно. Физический износ составляет 69%. Данный дом построен в 1957 году, двухэтажный, рубленый, состоит из 12 квартир, 23 комнат, общей площадью 455,1 кв.м, общей площадью здания 381,9 кв.м, непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, аварийный и подлежащий сносу.

На основании указанного заключения межведомственной комиссии Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в котором расположено принадлежащее истцу жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок отселения физических и юридических лиц из многоквартирного дома - до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку выкуп жилого помещения, расположенного в жилом доме, признанным аварийным, произведен не был, вопрос о выплате выкупной стоимости за аварийное жилье ответчиком не разрешён, истец обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> сумму возмещения за принадлежащее ей жилое помещение, изымаемое для муниципальных нужд.

Оценивая правомерность предъявленных исковых требований, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения, либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ.

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьей 16, пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

С учетом изложенного, многоквартирный дом по адресу: <адрес>, подлежит расселению в рамках Программы по расселению на 2019-2025 годы. При этом истец просит определить размер возмещения за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение (что является правом истца), поскольку установленный нормативным актом срок расселения многоквартирного дома (до ДД.ММ.ГГГГ) истец более двух лет назад, проживание в жилом доме является опасным, поскольку имеется угроза для жизни и здоровья по причине возможного обрушения дома, признанного аварийным и подлежащим сносу еще в 2018 году.

В подтверждение наличия угрозы для жизни и здоровью граждан, необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ до срока расселения, в материалы дела представлен технический отчет ООО «Аналитика» 2018 года, согласно которому произведено обследование многоквартирного <адрес> в <адрес>. В результате визуального осмотра выявлены следующие повреждения и деформации, свидетельствующие об исчерпании несущей способности деревянных перекрытий. В здании наблюдаются признаки неравномерной осадки основания с кренами, выпучиваниями и деформациями стен. Физический износ здания в целом составляет 69 %, восстановление основных конструктивных элементов нецелесообразен. Принимая во внимание характер наблюдаемых повреждений, обследование здания не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а именно: в здании нарушены санитарно-гигиенические условия проживания, физический износ более 65%, состояние перекрытий аварийное, существует угроза обрушения, которое местами уже началось. Здание является непригодным для проживания и подлежит сносу.

Таким образом, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, представляет опасность для жизни и здоровья людей по причине его аварийного состояния, срок расселения многоквартирного дома истец более двух лет назад, в связи с чем несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что подтверждает обоснованность заявленных исковых требований.

Согласно представленному в дело отчету об определении рыночной стоимости №, подготовленному ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» величина выкупной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2 290 846 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения - 1 135 082 руб., доля в праве общей долевой собственности, приходящаяся на собственника жилого помещения, на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, - 413 822 руб., доля в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество (места общего пользования) в многоквартирном доме - 96 907 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома - 504 571 руб., величина затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину - 140 464 руб.

Каких-либо возражений против заявленных требований в части определения размера выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения представителем ответчика Департамента жилищной политики Администрации <адрес> заявлено не было, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы в целях проверки обоснованности размера выкупной стоимости за жилое помещение, принадлежащее истцу, о взыскании которой заявлено, в ходе судебного разбирательства не заявлялось.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п. 10 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из содержания экспертного заключения следует, что в качестве аналогов экспертом рассмотрены жилые помещения, расположенные в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, итоговая сумма определена экспертом на основе сравнительного анализа рыночной стоимости указанных объектов-аналогов без применения дополнительных поправочных коэффициентов на техническое состояние.

В части сумм, определенных экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», стороны согласились с экспертной методикой. При этом истец, согласившись с методикой расчета определения размера выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, ссылается в обоснование заявленных требований на выводы указанного экспертного заключения, при этом ответчиком данное экспертное учреждение не оспаривается.

В ходе судебного разбирательства стороной истца были уточнены исковые требования, в связи с наличием на праве собственности иного жилого помещения, в котором в настоящее время проживает истец, размер выкупной стоимости за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, истцом был уменьшен на сумму убытков, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, и государственную пошлину в размере 140 464 руб. Изложенное подтверждается и представленными в дело фотоматериалами, содержащимися в экспертном заключении, из которых следует, что в спорном жилом помещении, принадлежащем истцу и расположенном в аварийном жилом доме, отсутствуют какие-либо вещи и мебель (л.д. 192-194 т. 1). С учетом изложенного, уточнив исковые требования, ФИО1 просит взыскать с ответчика величину выкупной стоимости в размере 2 150 382 руб.

Непосредственно исследовав заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», принимая во внимание, что истец выразил согласие с содержащимися в заключении выводами, уточнив исходя из выводов эксперта заявленные исковые требования, а стороной ответчика изложенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не оспаривались, суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате указанного исследования выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, не вызывают сомнений в достоверности выводов проведенного исследования, возникшие неясности экспертного заключения были устранены при проведении опроса эксперта в судебном заседании.

Экспертное заключение составлено полно, выводы эксперта достаточно мотивированы, обстоятельны, содержат соответствующее нормативное и методическое обоснование, описание произведенных экспертом расчетов, непосредственно расчеты и пояснения с ним, обеспечивающие возможность проверки указанных расчетов и результатов исследования, эксперт опрошен в судебном заседании на предмет возникших у сторон неясностей относительно и подтвердил содержащиеся в заключении выводы, в связи с чем не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющему соответствующую квалификацию, у суда оснований не имеется. Представленное заключение судебной экспертизы суд оценивает в качестве допустимого и достоверного доказательства, полагая возможным принять содержащиеся в нем выводы по результатам экспертного исследования при определении размера выкупной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения в рамках рассматриваемого спора и разрешении такого по существу.

С учетом изложенного исковые требования о взыскании выкупной стоимости жилого помещения (с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, выкупная стоимость подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы, подготовленным ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» в части рыночной стоимости жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 32,6 кв.м, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – в общей сумме 2 150 382 руб. согласно заявленным исковым требованиям.

Положениями ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло- газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно представленному в материалы дела ответу на запрос суда из Департамента городского хозяйства Администрации <адрес> капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату рассмотрения настоящего спора в суде не производился, дом признан аварийным и подлежащим сносу. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено и в ходе судебного разбирательства не добыто.

На основании изложенного и с учетом требования ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату проведения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» экспертного исследования по оценке выкупной стоимости в рамках рассматриваемого дела в размере 504 571 руб.

Таким образом, выкупная цена жилого помещения составляет 2 150 382 руб. и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы стороны ответчика о том, что право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцом после признания дома аварийным, суд находит неубедительными.

Федеральным законом № 473-ФЗ статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2. Указанный закон вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Вместе с тем, вводя новое правовое регулирование, законодатель не внес каких-либо изменений в Федеральный закон № 185-ФЗ в части прекращения возможности выбора способа защиты жилищных прав для собственников, чьи жилые помещения расположены в многоквартирных домах, включенных в региональные программы. Как следствие, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда при условии приобретения такого имущества до изменения правового регулирования (до вступления в действие Федерального закона № 473-ФЗ) должно расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда. Фактически речь в этом случае идёт о реализации дискреционных полномочий законодателя, обладающего правом устанавливать дополнительные гарантии для лиц в зависимости от принятых на себя органами государственной власти и местного самоуправления обязательств.

На основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что первоначально жилое помещение по адресу: <адрес>/угол <адрес>, было приобретено ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 в качестве продавца и ФИО1 в качестве покупателя. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи между ФИО1 в качестве продавца и ФИО4, действующей в своих интересах и в качестве законного представителя несовершеннолетних детей - ФИО6 и ФИО7, в качестве покупателей, по условиям которого истцом квартира была отчуждена за 600 000 руб. По условиям договора цена приобретаемой покупателем квартиры составляет 600 000 руб., расчет между сторонами будет произведен следующим образом - сумма в размере 225 220 руб. 85 коп. оплачена покупателями за счет собственных средств до подписания настоящего договора, сумма 374 779 руб. 15 коп. будет уплачена в течение 2 месяцев с момента предоставления зарегистрированного в установленном порядке договора купли-продажи в Государственное учреждение - Управление пенсионного фонда РФ безналичным путем, за счет средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал (Серия МК-2 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Государственного учреждения - Управление пенсионного фонда РФ в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №), на расчетный счет продавца. Переход права собственности также зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, поскольку расчет покупателями за приобретенное жилое помещение в полном объеме произведен не был, ФИО1 обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО1 и ФИО4, ФИО6, ФИО7 в отношении квартиры общей площадью 32,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 55:36:120307:19849 и прекращения права общей долевой собственности по 1/3 доли за каждым. ФИО1 возвратила ответчикам часть оплаченной суммы, внесенной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 220 000 руб. наличным денежными средствами в день подписания настоящего соглашения, при этом ответчики к части указанной суммы возврата претензий не имеют. Подписанием настоящего соглашения погашаются зарегистрированные права общей долевой собственности по 1/3 доли за ФИО4 №, за ФИО6 №, за ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ и обременение № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 Подписанием настоящего соглашения является основанием возврата в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> ФИО1 При этом ФИО1 на основании ст. 173 ГПК РФ отказывается от части исковых требований к ответчикам о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 64 258 руб. 69 коп., и остальной части на день вынесения решения суда и до фактического его исполнения; взыскания с ответчиков солидарно почтовых расходы в размере 280 руб. 24 коп., и государственной пошлины в размере 2427 руб. 76 коп.

Определение об утверждении мирового соглашения исполнено сторонами, Управлением Росреестра по <адрес> аннулированы регистрационные записи о правах на спорную квартиру ФИО8, А.Е. и В.Е., внесены сведения о регистрации права истца на квартиру за истцом от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом и поскольку договор купли-продажи об отчуждении истцом жилого помещения расторгнут и стороны сделки возвращены в первоначальное положение, соответственно на момент разрешения настоящего спора истец является собственником квартиры по адресу: <адрес>, возникшего на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истцом жилое помещение было приобретено именно на основании данного договора, то положения ст. 32 ЖК РФ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, не применяются.

Департамент жилищной политики Администрации <адрес> является надлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям, поскольку согласно Положению о Департаменте жилищной политики Администрации <адрес>, утвержденному решением Омского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ, именно к компетенции Департамента жилищной политики Администрации <адрес> отнесено заключение соглашений об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписание актов приема-передачи к указанным соглашениям, при этом Департамент жилищной политики Администрации <адрес> осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования.

В связи с тем, что настоящим решением в пользу истца подлежит взысканию выкупная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения, право собственности истца на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение по адресу: <адрес>, и долю в праве собственности на земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным домом, подлежит прекращению после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации <адрес> истцу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной решением суда сумме.

Решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом заявлено о взыскании расходов на оплату услуг специалиста-оценщика по определению размера выкупной стоимости в размере 25 000 руб., понесенные в связи с обращением в суд с настоящим исковым заявлением. Фактическое несение истцом расходов подтверждается имеющимися в материалах дела отчетом об определении рыночной стоимости и чеком об оплате истцом соответствующих услуг ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» в размере 25 000 руб. (л.д. 22 т. 1).

Поскольку судом принято решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, по правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате услуг оценщика по определению размера выкупной стоимости в размере 25 000 руб., понесенные истцом в связи с обращением в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Определить размер возмещения за жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 32,6 кв.м, расположенную в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в общей сумме 2 150 382 руб.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <адрес> в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) в счет возмещения за жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, расположенное в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, денежные средства в размере 2 150 382 руб., в счет возмещения расходов по оплате услуг специалиста за проведение оценки выкупной стоимости 25 000 руб.

Прекратить право собственности истца ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) на жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации <адрес> в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в указанной в настоящем решении присужденной судом ко взысканию сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Протокол судебного заседания составляется и подписывается не позднее чем через три дня после окончания судебного заседания. Лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и аудиозаписью судебного заседания или отдельного процессуального действия и в течение пяти дней со дня подписания протокола подать в письменной форме замечания на такие протокол и аудиозапись с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.А. Шевцова