Решение № 2-5364/2017 2-5364/2017~М-4417/2017 М-4417/2017 от 19 сентября 2017 г. по делу № 2-5364/2017

Дело № 2-5364/2017 «20» сентября 2017 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе: председательствующего судьи Кучьяновой Е.В.,

при секретаре Коваленко И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки,

установил:

акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АРОИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки. В обоснование требований указало, что между истцом и ответчиками заключен договор №/<данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого дома от <данные изъяты>, по условиям которого в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной договоре, дольщик обязан доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п. 4.2 договора (68 000 руб.). Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ площадь объекта долевого строительства № составила 81,8 кв.м., т.е. на 9,1 кв.м больше, чем предусмотрено договором. В адрес ответчика было направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости внести дополнительную плату в размере 618 800 руб. в течение семи дней с момента получения требования. Поскольку ответчики указанное требование не исполнили, истец обратился в суд с данным иском и с учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке доплату по договору долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Ж от ДД.ММ.ГГГГ в размере 618 800 руб., неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 108 785 руб. 04 коп.

Представитель истца АО «АРОИЖК» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласился. Он полагал, что увеличение площади квартиры явилось следствием неисполнения застройщиком обязанностей по возведению внутриквартирных перегородок в соответствии с проектной документацией, что не может являться основанием для взыскания стоимости увеличения площади в соответствии с п. 5.1.3 договора, поскольку в случае возведения соответствующих перегородок увеличение площади объекта не произошло. Кроме того, в соответствии со ст. 333 ГК РФ просил уменьшить сумму неустойки до 1 000 руб.

Ответчик ФИО1, извещенная о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как установлено в процессе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Ж со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г. Архангельск, <адрес>, 122 квартал, пересечение <адрес> – <адрес>, «ЯНТАРЬ» (далее – Договор). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Цена договора составила 4 896 000 руб. (п. 4 Договора).

Согласно условиям Договора объектом долевого строительства является квартира с <данные изъяты>

В соответствии с положениями п. 5.1.3 Договора, дольщик принял на себя обязательство в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 Договора, в срок, не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 Договора и в Приложении №.

По результатам обмеров жилого дома, проведенным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры, подлежащей передаче ответчику, составила 81,1 кв.м.

Из дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчикам жилое помещение по договору №/ж от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: квартиру за № (по техническому паспорту) на 10 этаже, площадью 81,1 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение указанных обстоятельств в материалы дела истцом представлен соответствующий технический паспорт на жилой <адрес> в г. Архангельске.

Также в материалах дела имеется кадастровый паспорт помещения, являющегося предметом договора долевого участия, заключенного с ответчиком, согласно которому площадь помещения – <адрес> в г. Архангельске составляет 81,8 кв.м.

Истец в адрес ответчиков направил требование от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости внести дополнительную плату в размере 618 800 руб. в течение семи дней с момента получения требования.

Указанное требование ответчиками не исполнено.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных выше положения Закона следует, что стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Поскольку при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, суд приходит к выводу, что требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора.

Жилой дом, в котором располагается переданная истцу по договору долевого участия в строительстве квартира, в настоящее время введен в эксплуатацию. При этом фактическая площадь приобретенной ответчиками квартиры увеличилась на 9,1 кв.м., что подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами и никем не оспаривается.

При таких обстоятельствах, учитывая положения п. 5.1.3. договора, на ответчиках лежит обязанность уплатить истцу 618 800 руб. в счет доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства.

Довод стороны ответчиков о том, что фактически увеличения площади не произошло, т.к. ответчиками были установлены в квартире перегородки, которые не установил истец, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания доплаты, суд не может признать состоятельным.

Согласно п. 2.1. <адрес> объекта долевого строительства составляет 72 кв.м, при этом на момент заключения данного договора и определения площади вышеуказанного объекта долевого строительства возведение перегородок в нем не предполагалось, за исключением санузла и ванной комнаты (п. 2.5.1. Договора).

Иных положений, позволяющих прийти к выводу о принятии застройщиком на себя обязанности по выполнению перегородок в строящемся жилом помещении, Договор не содержит.

Более того, как усматривается из материалов дела, разница между площадями спорного объекта по договору и техпаспорту была отражена в акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики возражений относительно увеличения площади объекта долевого строительства в данном акте не высказали, подписав его с учетом увеличения площади квартиры на 9,1 кв.м, тем самым согласившись с фактической площадью передаваемого им объекта.

Поскольку на момент разрешения спора в суд доплата ответчиками произведена не была, она подлежит взысканию с ответчиков в равных долях в пользу АО «АРОИЖК», т.е. по 309 400 руб. с каждого.

Приходя к такому выводу, суд учитывает, что в силу п. 2.2. Договора ответчики вступили в участие в долевом строительстве с целью приобретения объекта долевого строительства в долевую собственность по ? доли каждый, право собственности на <адрес> в г. Архангельске за ними зарегистрировано также по ? доли за каждым. Соответственно, обязанность по внесению доплаты в рамках Договора должна быть возложена на ответчиков в долях соразмерно их долям в праве собственности на квартиру.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчиков неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 108 785 руб. 04 коп., суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 12 Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Аналогичное положение закреплено в п. 6.3 Договора, заключенного между истцом и ответчиками, согласно которому в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщики уплачивают застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Из материалов дела видно, что о реальном размере площади квартиры ответчикам стало известно в момент подписания акта приема-передачи квартиры – ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит взыскать с ответчиков в свою пользу неустойку за нарушение сроков внесения доплаты за увеличение площади квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 108 785 руб. 04 коп.

Расчет неустойки, подготовленный истцом, является арифметически верным, ответчиками оспорен не был, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчиков в равных долях в пользу АО «АРОИЖК» неустойки в вышеуказанном размере.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд согласно ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить неустойку.

Разрешая ходатайство ответчиков о снижении размера неустойки, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства по договору и направлена на восстановление прав истца, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства. Уважительных причин неисполнения обязательств по договору, равно как наличия исключительных обстоятельств, явившихся препятствием для своевременного исполнения денежного обязательства, ответчики суду не представили.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Взысканию с ответчиков в равных долях в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в размере 10 475 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в равных долях в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» доплату по договору долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Ж от ДД.ММ.ГГГГ в размере 618 800 руб., неустойку в размере 108 785 руб. 04 коп., т.е. по 363 792 руб. 52 коп. с каждого.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в равных долях в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в размере 10 475 руб., т.е. по 5 237 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Е.В. Кучьянова