Решение № 2-886/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2-886/2019

№2-886/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 сентября 2019 г. г. Орел

Железнодорожный районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Колесова Н.Н.

при секретаре Золотаревой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. В обоснование заявленных требований указал, что 28.12.2006 г. между ним и ЗАО «БалтРемСпецСтрой» был заключен договор участия в долевом строительстве №7, согласно условиям которого общество взяло на себя обязательство по строительству многоэтажного гаража, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый квартал № и передаче истцу в собственность индивидуального гаражного бокса под предварительным номером 11 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Истец произвел оплату по договору в сумме 303 750 рублей. Договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию по причине уклонения от регистрации со стороны заказчика-застройщика. Согласно Постановлению Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда ЗАО «БалтРемСпецСтрой» передало ООО «Строительная компания «Дом-2000» обязанность заказчика-застройщика объекта незавершенного строительства – многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта по адресу: <адрес>. Просит суд вынести решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №7 от 28.12.2006 г., заключенного между ним и ЗАО «БалтРемСпецСтрой».

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, его представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражал. Указал, что спорный договор в настоящее время не подлежит государственной регистрации. На основании мирового соглашения, утвержденного постановлением Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 13.08.013 г., к ЗАО «БалтРемСпецСтрой» перешли обязательства по возведению гаражей №1, 2, 3, 48, 49, 59. Заключение указанного мирового соглашения стало результатом торгов, проведенных с нарушением законодательства 12.05.2011 г. Предметом торгов являлся объект незавершенного строительства – многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта с обременением в виде залога по договору аренды земельного участка и залога по двум зарегистрированным договорам долевого участия в строительстве, заключенным между собственником объекта со ФИО5 и ФИО9 На момент подписания мирового соглашения право залога всех участников долевого строительства было прекращено. На момент заключения и утверждения судом мирового соглашения у сторон мирового соглашения отсутствовали какие-либо сведения о наличии договора долевого участия, заключенного между истцом и ЗАО «БалтРемСпецСтрой». ООО «СК «Дом-2000» не принимало на себя обязанности по созданию гаража №11 и стороны по договору долевого участия. До настоящего времени ответчик в качестве стороны не начинал исполнять сделку по возведению гаража №11. Каких-либо работ с 2007 г. не производилось. Считает, что ФИО1 злоупотребляет своими правами, поскольку вплоть до 2018 г. не зарегистрировал спорный договор и не предпринимал попыток к этому, что свидетельствует о мнимости либо притворности сделки. Не зарегистрированный в установленном законом порядке договор долевого участия для третьих лиц не считается заключенным. ООО «СК «Дом-2000» не является правопреемником по спорному договору долевого участия и стороной правоотношений с истцом.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно требованиям ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В судебном заседании установлено, что 28.12.2006 г. между ФИО1 и ЗАО «БалтРемСпецСтрой» был подписан договор №7 участия в долевом строительстве, согласно п. 1.1 которого ЗАО «БалтРемСпецСтрой» обязалось в предусмотренный договором срок построить многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, расположенный в <адрес>, кадастровый квартал № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать в собственность участника индивидуальный гаражный бокс, предварительный номер 11.

Стоимость объекта, предусмотренная п. 3.1 договора, в размере 303 750 рублей была оплачена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №72 от 28.12.2006 г., №9 от 05.02.2007 г.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Железнодорожного районного отдела судебных приставов о назначении вторичных торгов и постановления судебного пристава-исполнителя Железнодорожного районного отдела судебных приставов о передаче арестованного имущества на торги от 16.03.2011 г., на реализацию путем проведения торгов в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области в ходе исполнительного производства в отношении ЗАО «БалтРемСпецСтрой» в пользу взыскателей ООО «Союз», ГУ УПФ РФ, ГУ ОРО ФСС, ФИО6, ФИО7 передан многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 3 771,8 кв.м., процент готовности 24%, инв. №, лит. А, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) № (участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве: 1) объект долевого строительства – гараж №1, общей площадью 21,24 кв.м., гараж №2 общей площадью 21,36 кв.м., гараж №48 общей площадью 22,5 кв.м., гараж №49 общей площадью 22,5 кв.м., гараж №59 общей площадью 22,22 кв.м., на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта, находящегося по адресу: <адрес> – участник долевого строительства ФИО8; 2) объект долевого строительства – гараж №3 общей площадью 21,6 кв.м. на 3 этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта, находящегося по адресу: <адрес>, участник долевого строительства ФИО9

Победителем торгов по продаже арестованного недвижимого имущества признано ООО «СК «Дом-2000», что подтверждается протоколом №73 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 12.05.2011 г., протоколом №10 результатов торгов по лоту №8, проводимых Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании проведенных торгов между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области и ООО «СК «Дом-2000» заключен договор купли-продажи №10/10 от 16.05.2011 г.

Имущество было передано по акту приема-передачи к договору купли-продажи №10/10 от 20.05.2011 г.

В проведении государственной регистрации заключенного договора купли-продажи №10/10 от 16.05.2011 г. Управлением Росреестра по Орловской области было отказано в связи с несоответствием его требованиям действующего законодательства, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации №01/038/2011-593 от 22.09.2011 г.

Судом установлено, что постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 г. утверждено мировое соглашение по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области, закрытому акционерному обществу «БалтРемСпецСтрой» о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества, оформленных протоколами №73 от 12.05.2011, №10 от 12.05.2011, договора купли-продажи №10/10 от 16.05.2011, применении последствий недействительности договора купли-продажи №10/10 от 16.05.2011, взыскании 6 223 728 руб., согласно условиям которого ЗАО «БалтРемСпецСтрой» в качестве отступного передало ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» в полном объеме право собственности на объект недвижимости: многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 3 771.8 кв.м., процент готовности: 24% инвентарный №, литер А., адрес объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №, обременения: Ипотека права аренды земельного участка (срок аренды 7 продлен до ДД.ММ.ГГГГ) площадью 9137,3 кв.м., кадастровый №, местоположение <адрес>: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве: 1) гараж №1 общей площадью 21,24 кв.м., гараж №2 общей площадью 21,36 кв.м., гараж №48 общей площадью 22,5 кв.м., гараж №49 общей площадью 22,5 кв.м., гараж №59 общей площадью 22,22 кв.м на третьем этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта (залогодержатель ООО «Строительная корпорация «Дом-2000»); 2) гараж №3 общей площадью 21,6 кв.м., на третьем этаже многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта (залогодержатель ООО «Строительная корпорация «Дом-2000»). Адрес объектов долевого строительства: <адрес>. - земельный участок с кадастровым номером №, назначение объекта: земли населенных пунктов для строительства многоэтажного гаража для индивидуального автотранспорта, площадью 9 137,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, основание государственной регистрации: договор аренды земли №6486 от 14.10.2004, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы Орловской области 03.02.2006 за №. Постановление Администрации города Орла от 31.08.2004 №3344. ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» принимает на себя от ЗАО «БалтРемСпецСтрой» обязанность заказчика – застройщика объекта незавершенного строительства (многоэтажный гараж для индивидуального автотранспорта, незавершенное строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 3 771,8 кв.м., процент готовности: 24%, инвентарный №, литер А. Адрес объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) №).

Как следует из п.п. 62, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с положениями ст. 58 ГК РФ, переход прав и обязанностей юридического лица происходит в случае слияния юридических лиц, присоединении юридического лица, разделении юридического лица, выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц.

ЗАО «БалтРемСпецСтрой» в настоящее время ликвидировано.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> принадлежит ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» с обременением в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

При этом основанием государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости являются постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда г. Воронежа от 13.08.2013 г., договор о долевом участии в строительстве от 20.11.2007 г.

27.11.2018 г. истец обратился к ответчику ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» с предложением осуществить регистрацию договора.

Как следует из данных Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО «БалтРемСпецСтрой», было создано в качестве самостоятельного юридического лица 12.08.2004 г. и прекратило свою деятельность 20.03.2017 г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. №129-ФЗ, т.е. по решению регистрирующего органа в связи с непредоставлением обществом в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, документов отчетности, предусмотренных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и неосуществлением операций по банковским счетам.

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» было образовано путем создания юридического лица 30.03.2009 г.

Оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ООО «Строительная корпорация «Дом-2000» не является правопреемником ЗАО «БалтРемСпецСтрой» в силу ст. 58 ГК РФ, в связи с чем не должно нести ответственность за неисполнение обязательств ЗАО «БалтРемСпецСтрой» перед ФИО1 по договору участия в долевом строительстве №7 от 28.12.2006 г. Доводы истца об обратном являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.

Кроме того, суд учитывает, что ЗАО «БалтРемСпецСтрой» существовало как самостоятельное юридическое лицо вплоть до 20.03.2017 г. и несло обязанности перед своими контрагентами. Однако, истцом ФИО1 в данный период требования об обязании провести государственную регистрацию сделки не предъявлялось.

С момента перехода к ответчику права собственности на гараж, расположенный по адресу: <адрес>, в 2013 г., каких-либо работ по строительству объекта не производится. В материалах дела отсутствуют доказательства выдачи компетентными органами местного самоуправления ООО «СК «Дом-2000» разрешения на строительство, без получения которого у ООО отсутствуют полномочия на возведение объекта недвижимости. Между ЗАО «БалтРемСпецСтрой» и ответчиком какой-либо передаточный акт не составлялся.

Мировое соглашение, утвержденное постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 г. не содержит положений о переходе к ООО «СК «Дом-2000» ответственности по обязательствам ЗАО «БалтРемСпецСтрой» в рамках договоров, заключенных ранее даты утверждения мирового соглашения в ходе хозяйственной деятельности ЗАО.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т. д. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

При принятии решения об участии в торгах, ответчик рассчитывал на наличие обременения исключительно в виде объектов долевого строительства – гаражей №1, №3, №48, №49, №59, указанных в постановлении судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 16.03.2011 г. Наличие договора долевого участия с ФИО1 влияет на экономическую привлекательность объекта незавершенного строительства, что могло послужить основанием для отказа ответчика от участия в торгах. Суд, исходя из принципа добросовестности, полагает, что государственная регистрация спорного договора существенно отразится на правах и обязанностях ответчика, приведет к возникновению у него обязательств в рамках договора. В то же время, сторонами не оспаривается тот факт, что денежные средства по договору №7 участия в долевом строительстве от 28.12.2006 г. были внесены в кассу ЗАО «БалтРемСпецСтрой» и не поступали в оборот ООО «СК «Дом-2000». Учредителями и директорами указанных юридических лиц являются разные лица, что не позволяет суду сделать вывод о фиктивности произведенных регистрационных действий.

Исходя из изложенного, суд полагает, что ООО «СК «ДОМ-2000» не является стороной сделки по договору №7 участия в долевом строительстве от 28.12.2006 г., в связи с чем на него не может быть возложена обязанность по государственной регистрации договора на основании ч. 2 ст. 165 ГК РФ в качестве участника сделки.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Дом-2000» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного текста решения путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Орла.

Мотивированный текст решения изготовлен 09 сентября 2019 г.

Судья Колесов Н.Н.