Решение № 3А-103/2017 3А-103/2017~М-128/2017 М-128/2017 от 25 сентября 2017 г. по делу № 3А-103/2017

Дело № 3а-103/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2017 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.

при секретаре судебного заседания Кирилловой Ю.В.

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области –ФИО2,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4, ФИО5, ФИО6 об оспаривании результатов кадастровой стоимости и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости,

установил:

ФИО4, ФИО5 и ФИО6 обратились в Тверской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27 апреля 2017 года в размере 5 056 000 рублей, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что административные истцы являются сособственниками объектов капитального строительства: здания склада общей площадью <данные изъяты> кв.м; здания гаража общей площадью <данные изъяты> кв.м; здания конторы общей площадью <данные изъяты> кв.м, которые расположены в границах указанного земельного участка, вносят арендную плату, рассчитанную из кадастровой стоимости участка, а также имеют исключительное право его выкупа, что затрагивает их права и законные интересы.

В судебном заседании представитель административных истцов – ФИО1 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2 и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители заинтересованных лиц - Администрации города Ржева и Ржевского района, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО4, ФИО5 и ФИО6 являются сособственниками объектов капитального строительства: здания склада общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №; здания гаража общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №; здания конторы общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок, в границах которого расположены объекты недвижимости административных истцов, является государственной собственностью, находится в распоряжении Администрации города Ржева, имеет кадастровый номер №, площадь <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственно-складское (под базу приема металлолома).

На основании постановления Администрации города Ржева Тверской области № 1080 от 03 ноября 2016 года предварительно согласовано предоставление ФИО4, ФИО5 и ФИО6 земельного участка с кадастровым номером №.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации административным истцам принадлежит исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность или в аренду.

Согласно абзаца 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

На основании изложенного административные истцы вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного земельного участка.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 24.19 данного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 июня 2017 года подтверждено, что кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 27 апреля 2017 после проведения государственной кадастровой оценки, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп, в размере 21571 277, 01 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимого имущества ФИО4, ФИО5, ФИО6 11 августа 2017 года обратились с указанными требованиями в Тверской областной суд.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административные истцы представили выполненный оценщиком <данные изъяты> ФИО отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27 апреля 2017 года составила 5 056 000 рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области, в том числе сегмента рынка земельных участков промышленного назначения, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка применил метод количественных корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка затратного и доходного подходов оценщиком приведены.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в устных и письменных возражениях сослались на отсутствие в отчете обоснования удовлетворительного экологического состояния окружающей среды объекта оценки; неверное указание назначения объекта оценки; отсутствие корректировки на наличие коммуникаций в отношении объектов-аналогов № 4 и № 5; отсутствие корректировки на наличие твердого покрытия и сигнализации объекта-аналога № 2.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик ФИО7 полностью подтвердила в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

Примерный перечень элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости приведен в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

Применительно к объекту оценки такие элементы оценщиком определены на страницах 46-47 отчета об оценке.

Как видно из данных перечней вид покрытия площадки, а также сигнализация к числу основных характеристик, определяющих их стоимость, не отнесены. К тому же, как пояснил в судебном заседании оценщик, твердое покрытие объекта-аналога № 2 составляет лишь 5% его площади, что не может повлиять на стоимость объекта оценки.

Неприменение корректировки на наличие коммуникаций относительно объектов-аналогов № 4 и № 5 в виде отопления и электричества обосновано на странице 66 отчета об оценке.

Из показаний оценщика ФИО в судебном заседании следует, что вопрос обеспеченности оцениваемого земельного участка и участков-аналогов коммуникациями ею рассматривался с учетом требований пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года №611, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объекты инженерной инфраструктуры предназначены исключительно для обслуживания объектов недвижимости. В связи с этим при проведении оценки экспертом учитывалась не сама стоимость коммуникаций, относящихся к зданию, а возможность их подключения. Поскольку такая возможность в отношении всех участков-аналогов имелась, эксперт пришел к выводу об их сопоставимости с объектом оценки по данному элементу сравнения, что исключает необходимость корректировки стоимости.

Более того, несмотря на то, что в объявлении о продаже объекта-аналога № 5 нет данных о наличии электричества, из фото объявления на странице 87 отчета видно присутствие электрических столбов. Кроме того, как пояснила в судебном заседании оценщик ФИО, данный факт был установлен из телефонного разговора с продавцом участка.

Также, исходя из пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО №7", при расчете стоимости объекта оценки оценщиком указано его назначение как «производственно-складское», а не «предпринимательство» исходя из фактического использования.

Описание экологического состояния объекта оценки как удовлетворительное приведено оценщиком на странице 24 отчета об оценке. В качестве обоснования указано на расположение участка в промышленном поселке Льнозавод, но в отсутствии в непосредственной близости крупных промышленных предприятий.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административных истцов о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования административных истцов подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 апреля 2017 года, равной 5056 000 рублей.

Оснований для удовлетворения требований административных истцов об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании незаконными оспариваемых решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области требований законодательства и прав истцов, административные истцы суду не сообщали, соответствующих фактов в адресованном в суд заявлении не привели. В ходе судебного разбирательства судом данные факты также не установлены.

Кроме того, учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ФИО4, ФИО5, ФИО6 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27 апреля 2017 года в размере 5 056 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 11 августа 2017 года.

В удовлетворении требований ФИО4, ФИО5, ФИО6 об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение составлено 29 августа 2017 года.

Председательствующий С.А. Гришина