Решение № 2-459/2020 2-459/2020~М-266/2020 М-266/2020 от 27 июля 2020 г. по делу № 2-459/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июля 2020 года Самарский районный суд города Самары в составе председательствующего судьи Кривицкой О.Г.,

при секретаре Селютиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-459/2020 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации городского округа Самара о понуждении к выкупу жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Администрации г.о.Самары о понуждении выкупу жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в обоснование требований указав, что заключением межведомственной комиссии №64 от 05.12.2007 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Первого заместителя Главы городского округа Самара № 231/02-р от 11.02.2009 на основании вышеуказанного заключения дом так же признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственниками квартиры по адресу: <адрес> истцы являются на основании договоров передачи квартир в собственность граждан №1706 от 03.01.2002, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, выданными Самарской областной регистрационной палатой серии 63-АА №№413207, 413209, 413219, 413211. Часть доли, а именно 1/5, принадлежит ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 21.09.2019 г. (наследственное дело № 7/2019, реестр № 63/81-н/63-2019-4-573). Кроме того, согласно данным свидетельствам, собственникам принадлежит на праве собственности земельный участок под домом, соразмерный площади квартиры.

23.10.2017 Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о выселении из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения, однако в удовлетворении требований Департамента управления имуществом городского округа Самара отказано.

Аварийный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не расселен, требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК России предъявлено не было.

Главой Администрации городского округа Самара принято постановление об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд №549 от 12.08.2019. Данные сведения стали известны собственникам только после заказа выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимого имущества -квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Администрация собственников об изъятии объектов до сих пор не уведомила, имущество взамен изымаемого не предложила, проект соглашения в адрес собственников не направила.

Администрацией городского округа Самара и Департаментом управления имущества городского округа Самара до сих пор не совершено никаких действий по предоставлению ФИО9, ФИО2, ФИО3, ФИО4 благоустроенного жилого помещения, взамен аварийного. Поэтому истцы считают правильным требовать выкупа аварийного помещения, находящегося в многоквартирном доме, а вместе с ним и земельного участка, расположенного под данным многоквартирным домом.

17.05.2011 и 18.07.2011 истцами произведена оценка рыночной стоимости доли в праве на квартиру и доли в праве на земельный участок.

В соответствии с отчетом №19 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости Общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки» от 17.05.2011, рыночная стоимость объекта оценки - квартиры, общей площадью 61,80 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на 17.05.2017 составляет 3707495 рублей 66 копеек.

Согласно выписки из отчета № 19 ООО «Институт независимой оценки» от 18.07.2011 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка, площадью 438 кв.м., под жилым домом по адресу: <адрес> по состоянию на 18.07.2011 составляет 25 170 000 рублей, рыночная стоимость земельной доли, приходящейся на квартиру 5а составляет 2 788 238 рублей 71 копеек.

Истцы просили суд обязать Администрацию городского округа Самара выкупить принадлежащую ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на праве общей долевой собственности четырехкомнатную квартиру с назначением: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 75,50 кв.м., выкупной стоимостью 3 873 00 рублей, а также земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., выкупной стоимостью 2 788 238 рублей 71 копейка, имеющий кадастровый (условный) №.

Определением Самарского районного суда г.Самары от 19 марта 2020 года по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Самарская лаборатория судебной экспертизы», расположенного по адресу: <...> (л.д. 162-165 том 1).

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО10 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации г.о. Самара по доверенности ФИО11 в судебном заседании возражала в удовлетворении требований истцов по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д. 154-158 т.1). В судебное заседание 28 июля 2020г. представитель не явился, ответчик извещен надлежащим образом, 16 июля 2020г. посредством доставки курьером (копия журнала исходящей корреспонденции с соответствующими сведениями в материалах дела).

Представитель третьего лица Департамента управления имуществом г.о.Самара по доверенности ФИО12 исковые требования не признала.

Выслушав представителей сторон, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд полагает, что в исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федеации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Указанная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г. (раздел 2 Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания. Указано, что собственник жилого помещения в признанном аварийном и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности).

Судом установлено, что ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО1 на основании договора передачи квартир в собственность граждан № 1706 от 03.01.2002 являются собственниками четырехкомнатной квартиры, площадью 75,50 кв.м., жилой площадью – 51,80 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Доля в праве за каждым составляет 1/5, что подтверждается свидетельствами серии 63-АА № 413209, серии 63-АА № 413211, серии 63-АА № 413219, серии 63-АА № 413207 (л.д. 12-15, 16, 17, 18, 19 т.1).

Аварийный жилой дом, расположенный по адресу: <...> не расселен, требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предъявлено не было.

Главой Администрации городского округа Самара принято Постановление об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд №549 от 12.08.2019.

Данные сведения стали известны собственникам только после заказа выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимого имущества- квартиру и земельный участок, расположенные по адресу, <адрес>.

Администрация собственников об изъятии объектов не уведомила, имущество взамен изымаемого не предложила, проект соглашения в адрес собственников не направила.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 26.07.2017 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

17.05.2011 и 18.07.2011 истцами произведена оценка рыночной стоимости доли в праве на квартиру и доли в праве на земельный участок.

В соответствии с отчетом №19 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Институт независимой оценки» от 17.05.2011, рыночная стоимость объекта оценки - квартиры, общей площадью 61,80 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на 17.05.2011 составляет 3 707 496 рублей (л.д. 39-110 т.1).

Согласно выписки из отчета № 19 ООО «Институт независимой оценки» от 18.07.2011 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка, площадью 438 кв.м., под жилым домом по адресу: <адрес> по состоянию на 18.07.2011 составляет 25170000 рублей, рыночная стоимость земельной доли, приходящейся на <адрес> составляет 2 788 238 рублей 71 копейка (л.д. 111-113 т.1).

Отчет об оценке подготовлен специалистом, который имеет соответствующие свидетельства и сертификаты соответствия, является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки».

В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С момента проведения оценки, которая предоставлена истцами, прошло более шести месяцев (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 27.07.1998 № 135-ФЗ), стоимость объектов недвижимости, выкуп которых просят произвести истцы, не актуальна, ответчик и третье лицо с ней не согласились.

Представитель третьего лица Департамента управления имуществом г.о.Самары по доверенности ФИО13 заявила ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы в ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы,

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, а также доли, пропорциональной размеру общей площади <адрес>, земельного участка, расположенного под данным многоквартирным домом, имеющим кадастровый (условный) №, необходимы специальные познания, в связи с чем, определением Самарского районного суда г.Самары от 19 марта 2020 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза в Федеральном бюджетном учреждении «Самарская лаборатория судебной экспертизы», на разрешение экспертов были поставлены следующий вопрос:

1.Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, а также рыночная стоимость доли земельного участка, пропорциональной размеру общей площади <адрес>, расположенного под данным многоквартирным домом, имеющим кадастровый (условный) №?

Согласно выводам заключения эксперта по результатам строительно-технической экспертизы № 1387/7-2 от 06.07.2020, выполненного экспертами Федерального бюджетного учреждения «Самарская лаборатория судебной экспертизы», рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости доли истцов в праве общедолевой собственности на земельный участок кадастровый (условный) номер № и дополнительных затрат, связанных с изъятием в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации составляет в ценах на июнь 2020 года 5 425 101 руб. (л.д. 169-215 т.1)

При рассмотрении дела суд полагает правильным принять во внимание выводы судебной экспертизы.

Заключение эксперта отвечает принципам достоверности, относимости и допустимости доказательств, требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В данном споре экспертная организация является независимой, предложена третьим лицом для проведения экспертизы. В определении Самарского районного суда г. Самара от 19.03.2020 эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется.

Ответчиком выводы эксперта допустимыми доказательствами не опровергнуты.

Предоставленный в судебное заседание Департаментом управления имуществом г.о. Самара отчет № 698\20-ОН-С по определению рыночной стоимости жилого помещения по состоянию на 06 июня 2020г. аналитического бюро межотраслевых экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «АБМ Эксперт», которым определен размер возмещения на изъятие жилого помещения, а также убытки, связанные с изъятием указанного объекта недвижимости в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в сумме соответственно 3 581 000 рублей и 202 100 рублей, а всего 3 783 100 рублей, не может быть принят судом во внимание при определении выкупной стоимости в силу приведенных выше доводов.

Отсутствие досудебного обращения истцов с заявлением к ответчику о выкупе объектов не препятствует рассмотрению их иска и принятию по нему решения.

По такой категории дел соблюдение обязательного досудебного порядка законом не предусмотрено.

Тогда как ответчик заявил о своем намерении приобрести в свою собственность аварийное жилье истцов, обратился в суд с соответствующим иском.

Решением Самарского районного суда г. Самары от 17.04.2017 в удовлетворении исковых требований Департамента управления имуществом г.о.Самара к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о выселении из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения посредством заключения договора мены отказано (л.д. 24-25 т.1).

Иных действий по обеспечению истцов жильем компетентными органами не принято.

У истцов отсутствует иная возможность, нежели путем обращения в суд с настоящим иском, восстановить их нарушенное право.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истцов, в связи с чем, возлагает обязанность на Администрацию г.о. Самара произвести выкуп у истцов по рыночной стоимости квартиры, определенной по результатам строительно-технической экспертизы № 1387/7-2 от 06.07.2020, выполненной экспертами Федерального бюджетного учреждения «Самарская лаборатория судебной экспертизы», с учетом рыночной стоимости их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, как часть общего имущества многоквартирного дома, имеющий кадастровый (условный) № и дополнительных затрат, связанных с изъятием в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, стоимостью 5 425 101 рублей.

Требование истцов обязать ответчика выкупить принадлежащий им земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., выкупной стоимостью 2 778 238 руб. 71 коп., подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации городского округа Самара удовлетворить частично.

Обязать Администрацию городского округа Самара выкупить принадлежащую ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на праве общей долевой собственности четырехкомнатную квартиру с назначением: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 75,50 кв.м., с учетом рыночной стоимости их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., имеющий кадастровый (условный) № и дополнительных затрат, связанных с изъятием в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации стоимостью 5 425 101 ( пять миллионов четыреста двадцать пять тысяч сто один) рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд города Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 04 августа 2020 г.