Решение № 2-3879/2017 2-3879/2017~М-3133/2017 М-3133/2017 от 25 сентября 2017 г. по делу № 2-3879/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2017 года г. Мытищи

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Конатыгиной Ю.А., при секретаре Минченковой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 об оспаривании договоров,

УСТАНОВИЛ:

Итье (до заключения брака ФИО5) И.Н. обратилась в суд с иском к ФИО6 и ФИО7 о признании недействительными: договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 18.02.2017 года между ФИО6 и ФИО7, а также договора купли продажи недвижимости (жилого дома) общей площадью 586,50 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 18.02.2017 года между ФИО6 и ФИО7, прекращении права собственности ФИО7 и возвращении указанного имущества ей – истцу.

В обоснование требований указала, что на основании решения мирового судьи от 30 июня 2016 года был расторгнут ее брак с ФИО6. В период брака ими было приобретено имущество: машино-место в ГСК №8 г. Москва, зарегистрированное на имя ФИО6, а также ? доля квартиры по <адрес>, земельный участок с жилым домом в <адрес>, эллинг в <адрес>, земельный участок с жилым домом в д. <адрес>, предприятие быстрого питания «Сабвей», зарегистрированные на ее имя. При расторжении брака раздел имущества не производился. В январе 2017 года она обратилась в суд с иском о разделе имущества супругов, однако в ходе рассмотрения дела ей стало известно, что уже после подачи иска ее бывший супруг, воспользовавшись ранее выданной доверенностью произвел отчуждение ? доли квартиры по <адрес>, земельного участка с жилым домом в <адрес> и земельного участка с жилым домом в д. <адрес> соей сожительнице ФИО3 Утверждает, что о сделках не знала, они совершены по заведомо заниженной стоимости в ущерб ее интересам. Просит признать сделки по продаже земельного участка и расположенного на нем жилого дома в <адрес> и недействительными на основании ч.2 ст. 174 ГК РФ.

В судебном заседании представляющая интересы истца ФИО8 просила суд удовлетворить исковые требования с учетом результатов проведенной экспертизы.

ФИО6 и представляющая его интересы ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признали и пояснили, что сделки были совершены по договоренности с истицей и явились итогом соглашения о разделе имущества. Он отказался в пользу истицы от бизнеса, приносящего доход. Суммы от продажи имущества были израсходованы на оплату задолженности кредиторам. Не отрицал, что был знаком с ФИО7 ранее, но категорически отрицал наличие какого-либо сговора.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что знакома с истицей и обсуждала с той суммы по сделкам. Считала сделки не отличающимися по стоимости от аналогичных.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Разрешение спора оставил на усмотрение суда.

На основании определения суда по делу назначалась оценочная экспертиза, производство которой было поручено АНО Центр судебных экспертиз «Альянс» (л.д.131). Отводов экспертному учреждению не заявлялось.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Судом установлено, что 18.02.2017 года между ФИО6, действующим от имени ФИО10, и ФИО7 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1876 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.17).

Согласно п.п.1.1 и 1.3 Договора продажная цена объекта составляет 350 000 рублей и определена соглашением сторон.

Также 18.02.2017 года между ФИО6, действующим от имени ФИО10, и ФИО7 заключен договор купли-продажи недвижимости (жилого дома) общей площадью 586,50 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.19).

Согласно п.п. 1.1 и 1.3 Договора продажная цена объекта составляет 2 750 000 рублей и определена соглашением сторон.

Как установлено в судебном заседании, 19.09.2016 брак между ФИО6 и ФИО10 расторгнут (л.д. 25). 13.04.2017 между ФИО11 И.Н. заключен брак, что подтверждается копией свидетельства, ФИО10 присвоена фамилия Итье (л.д.26).

Материалами дела подтверждается, что 23.09.2014 года ФИО10 была выдана доверенность ФИО6 на управление и распоряжение всем имуществом (л.д.20-21).

В настоящее время указанная доверенность отозвана истцом на основании распоряжения от 05.06.2017 года (л.д.22).

Данная доверенность предусматривала возможность определять по своему усмотрению суммы и другие условия сделок.

Однако, истец полагает, что ФИО6 совершил сделки на крайне невыгодных для неё условиях, причинив ей ущерб, продав земельный участок и дом за стоимость в разы ниже кадастровой, ссылаясь на недействительность сделки в силу нормы ч.2ст.174 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст.174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Суд принимает во внимание, что между сторонами оспариваемых договоров ФИО6 и ФИО7 в течение небольшого периода времени совершен ряд сделок в отношении имущества, титульным собственником которого является истец, однако само по себе данное обстоятельство, по мнению суда, не доказывает довод истца о наличии сговора ответчиков либо об иных совместных действиях в ущерб интересам истца по смыслу ст. 174 ГК РФ.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» (п. 93), пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо наличие явного ущерба представляемому.

Как следует из выписки из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 7 261 939 рублей, при продажной стоимости по оспариваемому договору в 350 000 рублей (л.д.14).

Также, как следует из выписки из ЕГРН, кадастровая стоимость жилого <адрес> составляет 14 221 938 рублей, при продажной стоимости по оспариваемому договору в 2 750 000 рублей (л.д.11).

Учитывая доводы ответчика о несоответствии кадастровой стоимости рыночной, для проверки доводов истца судом была назначена оценочная экспертиза.

Согласно выводов экспертного заключения, рыночная стоимость земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 23 933 000 рублей; рыночная стоимость жилого <адрес> составляет 24 305 000 рублей (л.д.172).

Учитывая, что экспертиза выполнена лицом, имеющим специальное образование и стаж экспертной деятельности, основана на применении допустимых методик, данных визуального осмотра и анализе фактических данных, суд соглашается с выводами экспертного заключения, которые сторонами не оспорены.

Таким образом, суд находит доказанным тот факт, что сделки совершены явно в ущерб интересов истца, поскольку цена договора в десятки раз ниже реальной стоимости имущества.

Доводы ответчика ФИО6 о том, что сделки были необходимы для погашения неких задолженностей, то есть были экономически оправданы, не подтверждаются никакими доказательствами.

При этом суд исходит из того, что ФИО6 однозначно действовал в ущерб интересам истца, что подтверждается периодом совершения сделок, совпавшим с рассмотрением иска истца о разделе совместно нажитого имущества, в ходе которого ответчик ФИО6 скрыл факт совершения оспариваемых договоров.

Ответчик ФИО7 также не могла не знать о наличии явного ущерба для истца при приобретении имущества по резко заниженной стоимости. Критически суд относится к доводам ответчика ФИО7 о том, что цена договоров соответствовала аналогичным рассматриваемым ею вариантам. Исходя из расположения земельного участка площадью 1876 кв.м. в ближнем Подмосковье в непосредственной близости от водохранилища, а также размера площади жилого дома 586,50 кв.м., их цена в 350 000 рублей и 2 750 000 рублей равнозначна в совокупности стоимости не самой большой однокомнатной квартиры в Подмосковье, и очевидно не соответствует действительности.

Более того, сведения о реальной стоимости данных объектов, содержащиеся в открытом доступе (в интервале от 100 миллионов до 200 миллионов рублей, значительно превышают как их кадастровую стоимость, так и рассчитанную экспертом, что подтверждается Протоколом осмотра интернет-сайта (л.д. 31-52) и сведениями экспертного заключения (л.д.174-181).

Признавая недействительным указанный договор суд в силу ст. 167 ГК РФ применяет последствия ничтожности сделки, считая необходимым внести в ЕГРН сведения о прекращении права собственности ФИО7 на дом и земельный участок и возвратить имущество в собственность истца.

При вынесении решения суд считает возможным отменить принятые на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ меры по обеспечению иска в виде ареста спорного имущества (л.д.53).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 об оспаривании договоров удовлетворить.

Признать недействительным заключенный 18.02.2017 года между ФИО2, действующим от имени ФИО4, и ФИО3 договор купли-продажи земельного участка площадью 1876 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Признать недействительным заключенный 18.02.2017 года между ФИО2, действующим от имени ФИО4, и ФИО3 договор купли-продажи недвижимости (жилого дома) общей площадью 586,50 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 1876 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, уч. 16 и жилой дом общей площадью 586,50 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, возвратив указанное имущество в собственность ФИО1.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО3 на указанное имущество и регистрации на него права собственности ФИО1.

С момента вступления решения в законную силу отменить принятые на основании определения от 05 июля 2017 года меры по обеспечению иска в виде ареста земельного участка площадью 1876 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 16 и жилого дома общей площадью 586,50 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также совершения регистрационных действий с указанным имуществом.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 23 октября 2017 года.