Решение № 3А-1504/2020 3А-1504/2020~М-584/2020 М-584/2020 от 16 декабря 2020 г. по делу № 3А-1504/2020

3а- 1504/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 декабря 2020 года г. Красногорск

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-1504/2020 по административному исковому заявлению ООО «Экоземстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

ООО «Экоземстрой» обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 50:12:0070110:203, 50:12:0070110:204, расположенных по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для производственной деятельности.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении объектов недвижимости- земельных участков с кадастровыми номерами 50:12:0070110:203, 50:12:0070110:204 кадастровую стоимость в размере, определенном по состоянию на 05.12.2019г. в Отчете О. ООО «Экбист» от 08.06.2020г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности возражал относительно выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>-ЭЗ от 20.11.2020г. НП «ФИО3 судебных экспертов», просил признать его недопустимым доказательством по делу, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, согласно заявлению, оставляет решение на усмотрение суда, выводы судебного эксперта не оспаривает.

От представителя соответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и согласии с заключением судебного эксперта.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месту судебного разбирательства были извещены.

Суд, изучив материалы дела, заслушав мнение представителя административного истца, допросив эксперта ФИО2, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Экоземстрой» является собственником земельного участка общей площадью 30 802 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0070110:203, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для производственной деятельности; а также земельного участка общей площадью 69 751 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0070110:204, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для производственной деятельности.

Судом также установлено, что Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от 06.12.2019г. по состоянию на 05.12.2019г. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070110:203 в размере 97 774 788,60 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070110:204- в размере 214 858 190,36 рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку административный истец является собственником земельных участков и плательщиком земельного налога, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивает его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельных участков завышенной, нарушающей его права, ООО «Экоземстрой» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, к которому приложил Отчет специалиста- О. ООО «Экбист» от 08.06.2020г., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070110:203 по состоянию на 05.12.2019г. определена в размере 42 998 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070110:204- в размере 79 754 000 рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения О. рыночной стоимости объектов недвижимости определением Московского областного суда от 02.09.2020г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП «ФИО3 судебных экспертов», заключением которого было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070110:203 по состоянию на 05.12.2019г. определена в размере 76 279 958 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:12:0070110:204- в размере 145 630 227 рублей.

Оснований не доверять экспертному заключению НП «ФИО3 судебных экспертов» у суда не имеется, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО2 является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет высшее образование с присвоением квалификации "Информатик-экономист», имеет диплом о профессиональной переподготовке по курсу "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", является членом некоммерческого партнерства СРО «ФИО3.», имеет продолжительный стаж оценочной и экспертной работы, при производстве оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом НП «ФИО3 судебных экспертов» рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой вышеуказанные объекты недвижимости могли быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>г., и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, исковые требования ООО «Экоземстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований для назначения по делу повторной и дополнительной оценочной экспертизы суд не усматривает; доводы о необоснованности экспертного заключения отклоняет по следующим основаниям.

Заключение судебной оценочной экспертизы НП «ФИО3 судебных экспертов» <данные изъяты>-ЭЗ от 20.11.2020г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения затратного подхода оценки обоснован.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из типа объектов и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В судебном заседании эксперт ФИО2 поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что замечания административного истца относительно недостоверности экспертного заключения ввиду допущения экспертом при использовании сравнительного подхода существенных методологических ошибок, повлиявших на результаты оценки, несостоятельны. В обоснование объективности и достоверности проведенного исследования сослался на то, что примененные при использовании данного метода объекты-аналоги расположены также в городском округе Мытищи; на стр. 23 заключения расстояние до МКАД для объектов-аналогов также уточнялось на основании данных Яндекс.Карты; сопоставимость сравниваемых объектов также подтверждается их местоположением на карте; таким образом, экономическая зона примененных аналогов подтверждена. Наличие у объекта-аналога <данные изъяты> ИРД учтено экспертом на стр. 43 заключения. При использовании доходного подхода экспертом проанализированы все факторы оказывающие влияние на стоимость. Рельеф участков, как наличие магистрального газопровода-отвода высокого давления учитывается на стр. 78-81 заключения. Касаемо плотности застройки, в расчетах используется среднее значение-51%, в последствии полученная стоимость корректируется на рельеф земли и наличие ограничений. Исходя из того, что примененный подход сопряжен с большим количеством допущений, ему, как указано на стр. 78 заключения, присвоен минимальный вес 0.1. При определении размера корректировки на рельеф, как указано на странице 78-79 заключения, анализировались данные видео/фото съемки, приведенные на официальном сайте компании; перепад высот не является критичным, в связи с чем применение минимального значения обоснованно. Замечания истца о том, что указанный фактор не попадает под определение «изъяны рельефа» не подкреплен какими-либо доводами. Сведения об ограничениях, обременениях земельных участков, содержащиеся в выписках из ЕГРН учтены экспертом, внесены все необходимые корректировки по имеющимся обременениям, которые могут оказывать влияние на стоимость исследуемых земельных участков с учетом их назначения, масштаба и прочих индивидуальных особенностей. Касаемо плотности застройки. Согласно приведенному источнику 8стр. 54 заключения), максимальный размер плотности застройки составляет 69%. В расчетах используется среднее значение-51% (т.е. с учетом имеющихся ограничений возможна рациональная застройка участка с указанным процентом плотности застройки), впоследствии полученная стоимость корректируется на рельеф местности и наличие ограничений. Учитывая большое количество допущений, доходному подходу присваивается вес 0.1.

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от 06.12.2019г. по состоянию на 05.12.2019г, надлежащим административным ответчиком будет являться государственное бюджетное учреждение <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в <данные изъяты> в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки. Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, не осуществлявшему государственную кадастровую оценку и не утверждавшему оспариваемый результат кадастровой стоимости земельных участков, как к ненадлежащему ответчику, следует отказать.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Экоземстрой» к Государственному бюджетному учреждению <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 30 802 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0070110:203, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для производственной деятельности, равной рыночной стоимости в размере 76 279 958 (семидесяти шести миллионов двухсот семидесяти девяти тысяч девятьсот пятидесяти восьми) рублей, определенной по состоянию на 05.12.2019г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 69 751 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0070110:204, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для производственной деятельности, равной рыночной стоимости в размере 145 630 227 (ста сорока пяти миллионов шестьсот тридцати тысячи двухсот двадцати семи) рублей, определенной по состоянию на 05.12.2019г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ООО «Экоземстрой» к Министерству имущественных отношений <данные изъяты> отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 30.12.2020г.