Решение № 02-3714/2025 02-3714/2025~М-2313/2025 М-2313/2025 от 25 декабря 2025 г. по делу № 02-3714/2025

УИД 77RS0035-02-2025-015264-91

Дело №02-3714/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2025 года адрес

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Решетовой Е.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2-3714/2025 по иску Департамента городского имущества адрес, Правительства Москвы к ФИО1 о признании сделки недействительной, признании права собственности отсутствующим, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы, Департамент городского имущества адрес обратились в суд с иском к фио и фио о признании сделки недействительной, признании права собственности отсутствующим, применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что фио ранее являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 77:18:0180519:54 площадью 1783 кв.м. по адресу: адрес, адрес, квартал 325. земельный участок 12, который относится к категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. 06.12.2024 в адрес Департамента городского имущества адрес поступило обращение от фио о намерении продать рассматриваемый земельный участок по цене сумма В этот же день - 06.12.2024 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок от фио к ФИО1 на основании договора купли-продажи по цене сумма, т.е. до истечения тридцатидневного срока, в течение которого Департамент имел право дать согласие на приобретение земельного участка в собственность либо отказаться от такого приобретения и по цене, отличной от указанной в извещении. Таким образом, преимущественное право покупки спорного земельного участка адрес было нарушено.

Определением суда от 13.11.2025 производство по гражданскому делу прекращено в части требований к фио, поскольку фио умер 03.12.2024.

Определением суда от 04.12.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен наследник фио - фио

Представитель истцов по доверенностям фио в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания не явился, обеспечил явку своего представителя фио, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать по доводам, указанным в возражениях на иск.

Третье лицо фио, будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания не явился, ранее участвуя в судебном заседании, представитель третьего лица по доверенности фио также просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что фио ранее являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 77:18:0180519:54, площадью 1783 кв.м. по адресу: адрес, адрес, квартал 325. земельный участок 12 (далее - земельный участок), что подтверждалось записью в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) от 10.07.2018 №77:18:0180519:54-77/017/2018-1.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 77:18:0180519:54 относится к категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

06.12.2024 в адрес Департамента городского имущества адрес поступило обращение от фио о намерении продать рассматриваемый земельный участок по цене сумма

При рассмотрении обращения фио истцу стало известно о том, что право собственности на земельный участок 06.12.2024 перешло к ФИО1 на основании договора купли-продажи, без получения согласия либо отказа в приобретении от Департамента в установленный Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» тридцатидневный срок.

Согласно сведениям ЕГРН в настоящее время собственником спорного земельного участка является ФИО1 (запись от 06.12.2024 № 77:18:0180519:54-77/072/2024-2).

Из регистрационного дела на спорный земельный участок следует, что 02.12.2024 между фио и фио заключен договор купли-продажи спорного земельного участка и составлен акт приема-передачи земельного участка к договору от 02.12.2024.

Как следует из п. 3.1 договора цена договора составляет сумма, из п. 3.3 договора следует, что обязательство покупателя по оплате участка подтверждается подписанным сторонами передаточным актом, который является подтверждением надлежащего исполнения покупателем своих обязанностей по договору.

Таким образом, документом, подтверждающим надлежащее исполнение сторонами своих обязательств по договору, является передаточный акт (п. 3.4 договора).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в т.ч. на земли населенных пунктов.

Земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Положениями п. 1 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор).

Одним из видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных Классификатором, является сельскохозяйственное использование (1.0), под которым понимается ведение сельского хозяйства.

При этом, содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (а именно, растениеводство (1.1). выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (1.2), овощеводство (1.3), выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур (1.4), садоводство (1.5), виноградарство (1.5.3). выращивание льна и конопли (1.6). животноводство (1.7). скотоводство (1.8). звероводство (1.9). птицеводство (1.10). свиноводство (1.11), пчеловодство (1.12). рыбоводство (1.13), научное обеспечение сельского хозяйства (1.14). хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (1.15). ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (1.16). питомники (1.17). обеспечение сельскохозяйственного производства (1.18), сенокошение (1.19), выпас сельскохозяйственных животных (1.20)), в т.ч. размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 77:18:0180519:54 относится к категории «земли населенных пунктов», вид отрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства».

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В силу п.п. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно п. 7 ст. 19.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» до 01.01.2030 при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые отнесены в результате изменения границ города федерального значения Москвы к землям населенных пунктов, преимущественное право покупки таких земельных участков имеет город федерального значения Москва. Указанное право реализуется в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона.

Таким образом, адрес в лице уполномоченных органов государственной исполнительной власти вправе выступать покупателем спорного земельного участка у его правообладателя

Нормой п.п. 1. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

На основании п.п. 1. 3 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица.

Уполномоченными органами государственной исполненной власти адрес, в компетенцию которых входит приобретение прав собственности на спорный земельный участок, являются Правительство Москвы и Департамент городского имущества адрес.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

В рассматриваемом случае, как уже было указано ранее, 06.12.2024 в адрес Департамента городского имущества адрес поступило обращение от фио о намерении продать рассматриваемый земельный участок по цене сумма

В этот же день - 06.12.2024 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок от фио к ФИО1 на основании договора купли-продажи, т.е. до истечения тридцатидневного срока, в течение которого Департамент имел право дать согласие на приобретение земельного участка в собственность либо отказаться от такого приобретения.

Таким образом, преимущественное право покупки спорного земельного участка адрес было нарушено.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для зашиты публичных интересов, и в иных, предусмотренных законом случаях (п. 4).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Названная норма закона является императивной, то есть отклонение от нее недопустимо.

фиоC. 06.12.2024 сообщил Департаменту о своем намерении продать спорный земельный участок по пене сумма В этот же день 06.12.2024 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок от фио к ФИО1 на основании договора купли- продажи.

Вместе с тем п. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривает право продавца на заключение сделки купли-продажи земельного участка в течение года после исполнения обязанности по извещению соответствующего публично-правового образования о предстоящей продаже земельного участка и отсутствия реализации этого права со стороны публично-правового образования.

В данном же случае, фио до истечения тридцатидневного срока, в течение которого Департамент имел право дать согласие на приобретение земельного участка в собственность либо отказаться от такого приобретения, заключил договор купли-продажи земельного участка с иным лицом, тем самым заведомо нарушив преимущественное право покупки спорного земельного участка публичным образованием».

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Одним из условий действительности сделки определяется законодательством законность содержания сделки, то есть ее соответствие требованиям законодательства. Содержание сделки должно соответствовать требованиям ГК РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указам Президента РФ и других правовых актов, принятых в установленном порядке.

Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка между фио и ФИО1 заключен с нарушением требований, то в силу положений вышеуказанной ст.8 ФЗ № 101 такой договор является ничтожным.

Согласно положениям п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Как следует из обстоятельств дела, право собственности фио было зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждалось записью от 10.07.2018 № 77:18:0180519:54- 77/017/2018-1.

Согласно разъяснениям, данным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация валяется единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН,

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку сохранение записи о праве собственности фио в Едином государственном реестре недвижимости не может не нарушать права Истцов, которые не могут быть защищены путем признания права или истребования имущества, то в данном случае имеются основания для признания отсутствующим зарегистрированного права собственности фио на земельный участок с кадастровым номером 77:18:0180519:54 общей площадью 1 783 кв.м, по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, квартал 325. земельный участок 12.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Федеральным законом от 24.07.2002 не урегулирован вопрос последствий признания сделки, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, недействительной в соответствии с положениями п. 4 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

Однако, признание недействительным договора купли-продажи, заключенного между фио и ФИО1, без применения последствий недействительности такой сделки не приведет к защите нарушенного преимущественного права адрес на приобретение в собственность спорного земельного участка, в связи с чем по аналогии закона п. 3 ст. 250 ГК РФ, суд полагает возможным перевести на адрес в лице Департамента городского имущества адрес права и обязанности покупателя на земельный участок с кадастровым номером 77:18:0180519:54 общей площадью 1 783 кв.м, по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, квартал 325. земельный участок 12 по договору купли-продажи.

Доводы представителя ответчика о том, что сторонами 15.10.2024 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, а также переданы денежные средства согласно распискам от 15.10.2024 и 02.12.2024, то есть в период действия отказа Департамента от 25.10.2023 № ДГИ-ЭГР-53468/23-2 судом не принимается, поскольку при регистрации сделки спорного договора в УФРС указанные документы представлены не были.

При этом согласно п. 3.2 договора купли-продажи денежные средства уплачиваются покупателем при подписании договора, а согласно п. 3.3 обязательство покупателя по оплате участка подтверждается подписанным сторонами передаточным актом, который является подтверждением надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по договору.

Доводы представителя ответчика о том, что своевременное оформление договора не произошло в связи с состоянием здоровья продавца сведениями, представленными в материалы дела, не подтверждается.

Доводы представителя ответчика о том, что к спорным правоотношениям не могли быть применены статьи 166 и 168 ГК РФ, а подлежат применению положения ст. 302 ГК РФ, при этом суд должен был исходить из того, что ответчик является добросовестным приобретателем земельного участка, основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут повлечь отказ в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статей 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента городского имущества адрес, Правительства Москвы - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:18:0180519:54 площадью 1783 кв.м. по адресу: адрес, адрес, квартал 325. земельный участок 12, заключенный между фио и ФИО1.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 77:18:0180519:54 площадью 1783 кв.м. по адресу: адрес, адрес, квартал 325. земельный участок 12.

Применить последствия недействительности сделки.

Перевести на адрес в лице Департамента городского имущества адрес права и обязанности покупателя на земельный участок с кадастровым номером 77:18:0180519:54 площадью 1783 кв.м. по адресу: адрес, адрес, квартал 325. земельный участок 12 по договору купли-продажи, заключенного между фио и ФИО1.

Взыскать с фио в бюджет адрес госпошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Троицкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.А. Решетова

Решение изготовлено в окончательной форме 26 декабря 2024 года.