Решение № 2-3505/2025 2-41/2026 2-41/2026(2-3505/2025;)~М-2761/2025 М-2761/2025 от 2 февраля 2026 г. по делу № 2-3505/2025

Дело № 2-41/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2026 года. г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.A.

при секретаре Головко С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-41/2026 по иску ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Ростовстрой», третьи лица: ООО «Ростовстрой», ООО «Формула окон» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 первоначально обратилась в суд с иском к ответчику ООО СЗ «Ростовстрой» с требованиями о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в виде расходов на устранение недостатков квартиры в размере 151 341,10 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что 15.10.21г. ООО СЗ «Ростовстрой» заключило с ФИО3 договор долевого участия № ДУ-1/191, что подтверждается договором.

Согласно условиям договора (п.2.1, п.2.2.), объектом строительства является <адрес> на 15 этаже дома по адресу г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уступила истцу свои права по договору долевого участия путем заключения договора цессии.

ДД.ММ.ГГГГ истец была на осмотре квартиры и обнаружила ряд недостатков, которые указала в акте.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу квартиру в одностороннем порядке, а квартире был присвоен адрес г. Ростов-на-Дону, <адрес>, что подтверждается односторонним актом приема-передачи.

В процессе эксплуатации помещения, было выявлено отклонение качества квартиры от условий договора и обязательных норм.

Согласно п. 2.3 договора предусмотрено, что квартира передается в следующем состоянии: металлопластиковые оконные и дверные блоки с двухкамерным стеклопакетом, металлопластиковые оконные и дверные блоки, выходящие на лоджию с однокамерным стеклопакетом, металлопластиковые блоки остекления лоджии с двухкамерным стеклопакетом.

В то же время, окна на балконе в квартире истца имеют однокамерный стеклопакет, а также, установлены глухие створки, не позволяющие безопасно обслуживать конструкции.

Истец консультировалась с несколькими строительными организациями, специалисты которых подтвердили, что окна однокамерные и стоимость приведение квартиры в состояние, предусмотренное условиями договора, составит около 150 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с просьбой возместить убытки в размере расходов, необходимых для устранения недостатков, что подтверждается заявлением. Ответчик получил претензию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления, но проигнорировал его.

До настоящего времени, окна в квартире истца не соответствуют условиям договора, что нарушает права истца.

Застройщик нарушил условия договора и передал истцу квартиру с недостатками, устранение которых, требует значительных затрат.

Согласно заключению ООО «ЦЭСО «Профи» №, в квартире истца балконное остекление не соответствует условиям договора и обязательным нормам. Установлены однокамерные стеклопакеты вместо двухкамерных и установлены глухие створки, не позволяющие безопасно обслуживать конструкции. Данные отклонения ухудшают качество объекта долевого участия. Стоимость устранения недостатков составляет 151341,10 рубль.

По изложенным основаниям истец и обратился с настоящим иском в суд.

Впоследствии 26.09.2025г. истец уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым в окончательной редакции просит суд взыскать с ответчика деньги в счет уменьшения цены договора в размере затрат, необходимых для приведения квартиры в состояние, предусмотренного договором и обязательным требованиям в размере 81 692,00 рублей, судебные расходы в размере на оплату услуг представителя в общем размере 30 000 рублей и расходы на оплату заключения в размере 7 500 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена, согласно заявлению, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием ее представителей ФИО4 и ФИО5

Представители истца ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, поддержали исковые требования в полном объеме и с учетом утончений, просили удовлетворить, дали пояснения аналогично изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Ростовстрой» ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился исковые требования не признал в полном объеме и с учетом уточнений, просил в удовлетворении иска отказать.

В отношении третьих лиц: ООО «Ростовстрой», ООО «Формула окон», извещенных о времени и месте слушания дела, не направивших представителей в судебное заседание, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения представителей истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Ростовстрой» заключило с ФИО3 договор долевого участия № ДУ-1/191, что подтверждается договором.

Согласно условиям договора (п.2.1, п.2.2.), объектом строительства является <адрес> на 15 этаже дома по адресу г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уступила истцу свои права по договору долевого участия путем заключения договора цессии.

В соответствии с п. 3.1. Договора цена Объекта составляет 1 876 800,00 рублей.

Цена договора участником долевого строительства оплачена в полном объеме.

Согласно п. 4.1. Договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 31.03.2025г.

В соответствии с п. 2.3. Договора квартира подлежит передаче с металлопластиковыми оконными и дверными блоками с двухкамерным стеклопакетом, металлопластиковыми оконными и дверными блоками, выходящими на лоджию с однокамерным стеклопакетом, металлопластиковыми блоками остекления лоджии с двухкамерным стеклопакетом

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу квартиру в одностороннем порядке, а квартире был присвоен адрес г. Ростов-на-Дону, <адрес>, что подтверждается односторонним актом приема-передачи.

В процессе эксплуатации помещения, было выявлено отклонение качества квартиры от условий договора и обязательных норм.

Согласно п. 2.3 договора предусмотрено, что квартира передается в следующем состоянии: металлопластиковые оконные и дверные блоки с двухкамерным стеклопакетом, металлопластиковые оконные и дверные блоки, выходящие на лоджию с однокамерным стеклопакетом, металлопластиковые блоки остекления лоджии с двухкамерным стеклопакетом.

В то же время, окна на балконе в квартире истца имеют однокамерный стеклопакет, а также, установлены глухие створки, не позволяющие безопасно обслуживать конструкции.

Согласно выводам заключения № от 07.07.2025г., составленного специалистом ООО «Центр экспертиз, строительства и оценки «Профи», балконное остекление, установленное застройщиком в <адрес>, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>Б - не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве и нормативным требованиям.

Имеются два существенных несоответствия связанных как с нарушением условий договора (установлены одинарные стеклопакеты в балконном остеклении вместо двойных), так и с нарушением требований нормативных документов, которые разработаны с учетом требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (установлены глухие створки, не позволяющие осуществить безопасное периодическое обслуживание светопрозрачной конструкции).

Технические характеристики однокамерных и двухкамерных стеклопакетов значительно отличаются. Улучшенными характеристиками, обеспечивающими более комфортный уровень проживания (от внешнего шума, тепловых потерь), обеспечивают именно двухкамерные стеклопакеты.

Основной недостаток однокамерных стеклопакетов — они значительно хуже сохраняют тепло, чем системы с двумя камерами. Из-за сниженного коэффициента сопротивления теплопередаче на стеклах будет появляться конденсат, когда столбик термометра опустится до -8 градусов. Однокамерные стеклопакеты также достаточно слабо сопротивляются ветровым нагрузкам, по показателю шумоизоляции двухкамерные стеклопакеты более эффективны.

То есть двухкамерный стеклопакет имеет улучшенные характеристики по отношению к однокамерным согласно официальным данным от производителей окон.

Также необходимо обратить внимание, что верхняя часть балконного остекления лоджии представлена тремя поворотно-откидными створками и тремя глухими по краям, с шириной более 600 мм.

Данный факт в свою очередь свидетельствует о нарушении требований сразу двух нормативных документов и о необеспечении безопасного обслуживания светопрозрачных конструкций, согласно которым предполагается открывание всех створок (шириной более 400 мм) выше уровня нижнего экрана и исключение риска выпадения человека наружу при мытье окон: п. 5.3.2.2, п. 5.1.2 ФИО8 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» и п. 6.1.4.1 ГОСТ 23166-2021 «Межгосударственный стандарт. Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие».

Выявленные несоответствия условиям договора и обязательным нормативным требованиям привели к ухудшению качества объекта долевого строительства.

Стоимость работ, направленных на устранение несоответствий, составляет 151 341,10 рублей.

За составление заключения истцом оплачено 7500 рублей, что подтверждается квитанцией о переводе на счет от 11.07.2025г.

29.07.2025г. истцом в адрес ответчика направлена претензия, с требованием оплатить установку стеклопакетов, предусмотренных договором.

В добровольном порядке требования истца ответчиком выполнены не были.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, определением от 26.09.2025г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ «Прайм», с постановкой на разрешение экспертов следующих вопросов:

1) Определить соответствует ли остекление наружной (фасадной) части лоджии в <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по <адрес> в г. Ростове-на-Дону, условиям Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ДУ-1/191, проектной документации, требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям?

2) В случае выявления несоответствий при ответе на первый вопрос указать в чем они заключаются, приводят ли выявленные несоответствия к ухудшению качества <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по <адрес> в г. Ростове-на-Дону, делают ли они указанную квартиру непригодной для использования по назначению, а также являются ли такие несоответствия устранимыми с определением способов и стоимости их устранения?

По результатам проведенного исследования в материалы дела поступило заключение комиссии экспертов №-С от 14.11.2025г. ООО «ЦСЭ «Прайм», согласно выводам которого установленные ранее стеклопакеты в металлопластиковые оконные блоки на лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> являлись однокамерными, что не соответствовало требованиям п.2.3 договора №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому предусматривается установка двухкамерных стеклопакетов.

Квартира по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> расположена в северо-западной части секции № многоквартирного жилого дома, и не распложена в зоне (части дома), в которой проектной документацией предусмотрено снижение уровня шума с использованием стеклопакетов со звукопоглощением не менее 33 дБ.

Установленные ранее в ПВХ блоках лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> однокамерные стеклопакеты соответствовали данным проектной и рабочей документации, предоставленной в материалах дела, а также в соответствии с данными протокола испытаний (измерений) № ФБУЗ «ЦГиЭ в РО» от ДД.ММ.ГГГГ и экспертного заключения №.4-06/4603 ФБУЗ «ЦГиЭ в РО» от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивали нормируемые уровни звука (эквивалентный и максимальный) в жилом помещении <адрес>.

Глухое остекление оконных блоков №, № и № верхней части остекления лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> имеет габариты (в том числе ширину) более 400х800 мм, что не соответствует требованиям п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» и п. 5.3.2.2 ФИО8 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий». Общие технические условия», предъявляемые к наличию поворотно-откидных, поворотных створок, а также предельным габаритам глухого остекления или глухих створок.

В проектной документации «Конструктивные решения» 01/2021-1-КР1 от 2021 года указано о выполнении работ по мытью фасада (включая светопрозрачную часть) привлекаемой специализированной организацией.

Отклонение от вертикали всех оконных блоков остекления лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> более 1,5 мм/1 м (3,0 мм на всю высоту) до 9,0 мм/1 м (до 5 мм на всю высоту) не соответствует требованиям п.5.2.4 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам», предъявляемым к предельно допустимым отклонениям от вертикали смонтированных оконных блоков.

Внутренний слой пароизоляции в нижней части оконных блоков на лоджии локально имеет негерметичные участки приклеивания с основанием, что не соответствует требованиям п. 5.1.2 и 5.1.3 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам».

Установленные ранее в оконные блоки остекления лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> однокамерные стеклопакеты СПО 4М1-16- 4М1 имели характеристики сопротивления теплопередаче (0,38 м2 C/Вт), которые превышают минимально допустимые показатели, предъявляемые п.5.3.1 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия» и п.4.7.1 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» (0,35 м2 C/Вт), а также соответствуют требованиям проектной документации и п.6.1, 9.3 ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия.

Исследуемые однокамерные стеклопакеты СПО 4М1-16-4М1, ранее установленные в оконных блоках остекления лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, не противоречили требованиям проектной документации и п. 6.1, 9.3 ГОСТ 24866- 2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия», соответствуют требованиям п.5.3.1 и таблицы № ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия», предъявляемым к минимальным характеристикам звукоизоляции стеклопакетов, что подтверждается данными экспертного заключения №.4-06/4603 ФБУЗ «ЦГиЭ в РО» от ДД.ММ.ГГГГ.

Выявленные недостатки в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> возникли в результате нарушения застройщиком требований строительных норм и правил при выполнении строительно-монтажных и отделочных работ, и не могли образоваться в результате эксплуатации или действий третьих лиц.

Выявленные недостатки (дефекты) в виде: наличия глухого остекления в верхней части блоков, отклонения от вертикали оконных блоков, отсутствия герметичного примыкания к основанию слоя пароизоляции оконных блоков в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> привели к ухудшению качества конструктивного элемента (остекление лоджии), но не ухудшили качество исследуемой квартиры, и не сделали исследуемую квартиру непригодной для использования, предусмотренного договором № ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Несоответствие стеклопакетов требованиям п.2.3 договора №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом их расположения в остеклении наружной (фасадной) части лоджии не привели к ухудшению качества конструктивных элементов и всей квартиры в целом, и не сделали исследуемую квартиру непригодной для использования, предусмотренного договором №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Выявленные недостатки (дефекты) в остеклении лоджии в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> не являются дефектами, устранение которых технически возможно и экономически целесообразно – устранимые.

Способом устранения недостатков (дефектов) в виде: отклонения от вертикали смонтированных блоков, наличия глухого остекления в верхней части блоков, отсутствия герметичного примыкания к основанию слоя пароизоляции оконных блоков в остеклении лоджии, в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> является проведение следующих строительно-монтажных работ: демонтаж оконных блоков остекления лоджии с сохранением материала, очистка поверхности примыкания блоков к стенам и перекрытиям, монтаж сохраненных оконных блоков с устройством монтажных швов в соответствии с требованиями норм и правил, демонтаж стеклопакетов на глухом остеклении верхней части (3 шт.), монтаж новых оконных створок (3 шт.) со стеклопакетами в комплекте.

Стоимость работ по устранению недостатков (дефектов) в остеклении наружной (фасадной) части лоджии, возникших по вине застройщика, в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в ценах на дату производства исследования составляет 102 200 рублей.

Разница в стоимости ранее установленных однокамерных стеклопакетов СПО 4М1-16-4М1 и указанных двухкамерных в п.2.3 договора №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на лоджии исследуемой квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в ценах на дату производства исследования составляет 14 878 рублей.

Впоследствии, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ «Прайм», с постановкой на разрешение экспертов следующих вопросов:

1) Определить соответствует ли остекление наружной (фасадной) части лоджии в <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по <адрес> в г. Ростове-на-Дону, условиям Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ДУ-1/191, проектной документации, требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям с учетом дополнительно представленной рабочей документации?

2) В случае выявления несоответствий при ответе на первый вопрос указать в чем они заключаются, приводят ли выявленные несоответствия к ухудшению качества <адрес>, расположенной в многоквартирном доме по <адрес> в г. Ростове-на-Дону, делают ли они указанную квартиру непригодной для использования по назначению, а также являются ли такие несоответствия устранимыми с определением способов и стоимости их устранения?

По результатам проведенного дополнительного исследования в материалы дела поступило заключение комиссии экспертов №-С от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЦСЭ «Прайм», согласно выводам которого установленные ранее стеклопакеты в металлопластиковые оконные блоки на лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> являлись однокамерными, что не соответствовало требованиям п.2.3 договора №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому предусматривается установка двухкамерных стеклопакетов.

Квартира по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> расположена в северо-западной части секции № многоквартирного жилого дома, и не распложена в зоне (части дома), в которой проектной документацией предусмотрено снижение уровня шума с использованием стеклопакетов со звукопоглощением не менее 33 дБ.

Установленные ранее в ПВХ блоках лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> однокамерные стеклопакеты соответствовали данным проектной и рабочей документации, предоставленной в материалах дела, а также в соответствии с данными протокола испытаний (измерений) № ФБУЗ «ЦГиЭ в РО» от ДД.ММ.ГГГГ и экспертного заключения №.4-06/4603 ФБУЗ «ЦГиЭ в РО» от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивали нормируемые уровни звука (эквивалентный и максимальный) в жилом помещении <адрес>.

ПВХ остекление лоджии исследуемой квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> по своему количеству поворотно-откидных створок (е ед.) не соответствует данным рабочей документации «Архитектурные решения» 01/2021-1-2-АР от 2021 года (4 ед.). При этом расположение створок в блоках №,3 не соответствует данным рабочей документации, но не влияет на функциональное назначения, технические характеристики и экономические показатели всего остекления лоджии, в связи с чем, в дальнейшем исследовании не рассматривается экспертами как дефект (недостаток) остекления лоджии.

Глухое остекление оконных блоков №, № и № верхней части остекления лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> имеет габариты (в том числе ширину) более 400х800 мм, что в связи с наличием глухого остекления в рабочей документации «Архитектурные решения» 01/2021-1-2-АР от 2021 года соответствует требованиям п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия», предъявляемым к наличию глухих створок, в случае, предусмотренном в проектной документации.

В проектной документации «Конструктивные решения» 01/2021-1-КР1 от 2021 года указано о выполнении работ по мытью фасада (включая светопрозрачную часть) привлекаемой специализированной организацией.

Отклонение от вертикали всех оконных блоков остекления лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> более 1,5 мм/1 м (3,0 мм на всю высоту) до 9,0 мм/1 м (до 5 мм на всю высоту) не соответствует требованиям п.5.2.4 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам», предъявляемым к предельно допустимым отклонениям от вертикали смонтированных оконных блоков.

Внутренний слой пароизоляции в нижней части оконных блоков на лоджии локально имеет негерметичные участки приклеивания с основанием, что не соответствует требованиям п. 5.1.2 и 5.1.3 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам».

Установленные ранее в оконные блоки остекления лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> однокамерные стеклопакеты СПО 4М1-16- 4М1 имели характеристики сопротивления теплопередаче (0,38 м2 C/Вт), которые превышают минимально допустимые показатели, предъявляемые п.5.3.1 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия» и п.4.7.1 ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия» (0,35 м2 C/Вт), а также соответствуют требованиям проектной документации и п.6.1, 9.3 ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия.

Исследуемые однокамерные стеклопакеты СПО 4М1-16-4М1, ранее установленные в оконных блоках остекления лоджии квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, не противоречили требованиям проектной документации и п. 6.1, 9.3 ГОСТ 24866- 2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия», соответствуют требованиям п.5.3.1 и таблицы № ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия», предъявляемым к минимальным характеристикам звукоизоляции стеклопакетов, что подтверждается данными экспертного заключения №.4-06/4603 ФБУЗ «ЦГиЭ в РО» от ДД.ММ.ГГГГ.

Выявленные недостатки в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> возникли в результате нарушения застройщиком требований строительных норм и правил при выполнении строительно-монтажных и отделочных работ, и не могли образоваться в результате эксплуатации или действий третьих лиц.

Выявленные недостатки (дефекты) в виде: наличия 3-х поворотно-откидных створок в место предусмотренных рабочей документацией 4-х створок, отклонения от вертикали оконных блоков, отсутствия герметичного примыкания к основанию слоя пароизоляции оконных блоков в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> привели к ухудшению качества конструктивного элемента (остекление лоджии), но не ухудшили качество исследуемой квартиры, и не сделали исследуемую квартиру непригодной для использования, предусмотренного договором №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Несоответствие стеклопакетов требованиям п.2.3 договора №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом их расположения в остеклении наружной (фасадной) части лоджии не привели к ухудшению качества конструктивных элементов и всей квартиры в целом, и не сделали исследуемую квартиру непригодной для использования, предусмотренного договором №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Выявленные недостатки (дефекты) в остеклении лоджии в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> являются дефектами, устранение которых технически возможно и экономически целесообразно - устранимые.

Способом устранения недостатков (дефектов) в виде: отклонения от вертикали смонтированных блоков, наличия 3-х поворотно-откидных створок вместо 4-х предусмотренных рабочей документацией, отсутствия герметичного примыкания к основанию слоя пароизоляции оконных блоков в остеклении лоджии, в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>. 3/1, <адрес> является проведение следующих строительно-монтажных работ: демонтаж оконных блоков остекления лоджии с сохранением материала, очистка поверхности примыкания блоков к стенам и перекрытиям, монтаж сохраненных оконных блоков с устройством монтажных швов в соответствии с требованиями норм и правил, демонтаж стеклопакета на глухом остеклении верхней части (1 шт.), монтаж новой оконной створки (1 шт.) со стеклопакетом в комплекте.

Стоимость работ по устранению недостатков (дефектов) в остеклении наружной (фасадной) части лоджии, возникших по вине застройщика, в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в ценах на дату производства исследования составляет 81692 рублей.

Разница в стоимости ранее установленных однокамерных стеклопакетов СПО 4М1-16-4М1 и указанных двухкамерных в п.2.3 договора №ДУ-1/191 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на лоджии исследуемой квартиры по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в ценах на дату производства исследования составляет 14 878 рублей.

Пунктом 1 ст. 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта является лишь одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Более того, заключение эксперта само по себе не служит основанием возникновения у сторон по делу каких-либо прав или обязанностей. Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, для суда необязательно и оценивается судом по общим правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Оснований сомневаться в правильности и достоверности сведений, указанных в заключении эксперта ООО «ЦСЭ «Прайм», у суда не имеется, поскольку исследование было назначено и проведено в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено наличия в выводах заключения какой-либо неопределенности или противоречий, заключения эксперта являются ясными, полными, объективными, определенными, содержащими подробное описание проведенного исследования и сделанный в результате выводы, неполноты заключений эксперта по вопросам, постановленным перед экспертом судом, не содержат.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра выводов заключения судебной экспертизы, назначенной по определению суда, только в целях проведения повторной экспертизы и получения нового заключения другого содержания. Иная точка зрения на то, какие должны быть выводы в заключении экспертизы, не может являться поводом для назначения повторной или дополнительной экспертизы и постановки под сомнение выводов экспертизы, назначенной по определению суда.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие каких-либо убедительных относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы проведенной по делу судебной экспертизы, оснований подвергать сомнению выводы эксперта суд не усматривает, а потому при разрешении данного спора суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «ЦСЭ «Прайм».

Разрешая заявленные исковые требования, исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из п. 1-3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. (п. 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 3).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, что следует из п.1 ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Частью 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Также право покупателя требовать от продавца безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, если недостатки товара не были оговорены продавцом, предусмотрено п. 1 ст. 475 ГК РФ.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что материалами дела с достоверностью подтверждается факт передачи застройщиком истцу квартиры по договору долевого участия в строительстве, с недостатками, о которых обозначено в акте о выявленных недостатках объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ Соответственно, застройщик был осведомлен о наличии таких недостатков.

Однако, до настоящего времени недостатки устранены застройщиком не были.

Согласно выводам, проведенной по делу судебной экспертизы, стоимость работ по устранению недостатков (дефектов) в остеклении наружной (фасадной) части лоджии, возникших по вине застройщика, в квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в ценах на дату производства исследования составляет 81 692 рублей.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что по смыслу приведенных норм застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, а участник долевого строительства вправе требовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1, исковых требований и уменьшить цену заключенного между истцом и ответчиком договора участия в долевом строительстве № ДУ-1/191 от ДД.ММ.ГГГГ на 81 692 рублей, взыскав с ответчика в счет уменьшения цены договора в размере затрат, необходимых для приведения квартиры в состояние, предусмотренное договором и обязательным требованиям - 81 692 рублей.

Ссылка представителя ответчика ООО «СЗ «Ростовстрой» на то, что общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика, не может превышать три процента от цены договора является несостоятельной в силу следующего.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела следует, что 15.10.2021г. ООО СЗ «Ростовстрой» заключил с ФИО3 договор долевого участия, которая впоследствии 21.07.2023г. уступила свои права истице ФИО1 путем заключения договора цессии, то есть правоотношения сторон возникли до ДД.ММ.ГГГГ, а потому, в силу вышеуказанного, положения части 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, не применяются.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее ходатайству суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Довод ответчика о необходимости пропорционального распределения судебных расходов противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в силу которых в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

При этом не всякое уменьшение истцом размера исковых требований влечет последствия, предусмотренные в абзаце втором пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1. Для применения таких последствий уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера должно носить характер злоупотребления истцом своими процессуальными правами и должно быть признано таковым судом.

В ходе рассмотрения дела истцом подано заявление об уточнении исковых требований, исходя из стоимости расходов на устранение недостатков, установленной заключением судебной экспертизы.

Истец, не обладая специальными познаниями в области оценки, основывал свои первоначальные требования на заключении № от 07.07.2025г., составленном специалистом ООО «Центр экспертиз, строительства и оценки «Профи». Указанное не свидетельствует о факте злоупотребления правом с его стороны, поскольку без досудебного определения стоимости устранения недостатков, у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд.

Таким образом, требования истца о взыскании судебных расходов, понесенных по делу, также подлежат удовлетворению. Суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 7500 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Материалами дела подтверждается, что истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей.

При определении суммы, подлежащей взысканию в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из среднего уровня оплаты аналогичных услуг, при этом суд учитывает степень сложности гражданского дела, цену иска, обоснованность заявленных требований, а также принимает во внимание объем проведенной представителем истца по делу работы и количество судебных заседаний, в которых представитель истца принимал участие.

Таким образом, принимая во внимание объем проведенной представителем работы, а также учитывая конкретные обстоятельства дела, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, полагая данную сумму разумной и справедливой.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Ростовстрой» (ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт № в счет уменьшения цены договора долевого участия в строительстве № ДУ-1/191 от ДД.ММ.ГГГГ затраты, необходимые для приведения квартиры в состояние, предусмотренное договором и обязательным требованиям, в размере 81 692 рубля, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы на оплату заключения специалиста в размере 7 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Г.А. Фаустова

Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен 03 февраля 2026 года.

Судья: Г.А. Фаустова