Решение № 3А-394/2025 3А-4/2026 3А-4/2026(3А-394/2025;)~М-383/2025 М-383/2025 от 15 февраля 2026 г. по делу № 3А-394/2025

Дело № 3а-4/2026 (3а-394/2025)

22OS0000-01-2025-000738-26


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 февраля 2026 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Дубковой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» (далее – ООО «Инновации. Таланты. Активы. Плюс») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 23 июля 2025 года № ОРС-22/2025/000353 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания литер АА1 с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости. Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта составляет 113 068 046,7 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной согласно отчету об оценке от 16 мая 2025 года № С99-2025, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтайский институт стоимостных технологий «БизнесМетрикс». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 23 июля 2025 года № ОРС-22/2025/000353 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого помещения нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение имущественного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы оценщика общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы».

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, представлены письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Заинтересованное лицо Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО3 в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Выслушав пояснения представителей административного истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» является собственником нежилого здания литер АА1 с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственной реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 13-18).

Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 09 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца нежилого здания установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки в отношении помещения с кадастровым номером *** в размере 113 068 046 рублей 7 копеек.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 октября 2025 года № КУВИ-001/2025-195158008 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** определена в размере 113 068 046 рублей 7 копеек по состоянию на 1 января 2023 года, дата применения установлена 1 января 2024 года, дата внесения сведений – 19 декабря 2023 года.

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

8 июля 2025 года ООО «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» в лице директора ФИО4 обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д.119-121), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 16 мая 2025 года № С99-2025, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтайский институт стоимостных технологий «БизнесМетрикс» (т.1 л.д.25-92).

14 июля 2025 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000353 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (т.1 л.д.122).

Решением бюджетного учреждения от 23 июля 2025 года № ОРС-22/2025/000353 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д.123-124).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, п.2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, выявлены следующие нарушения: оценщик отказывается от применения сравнительного подхода при расчете стоимости объекта оценки, мотивируя отказ тем, что потенциальные объекты-аналоги значительно отличаются от объекта оценки, поскольку у каждого объекта в выборке предложений о продаже (таблица 3.1) указано, что «Степень сопоставимости объекта с объектом оценки не высокая, так как имеются различия с объектом оценки по большому количеству параметров: техническое состояние, этажность, площадь и структура площадей», при этом в рамках доходного подхода оценщик применяет ряд корректировок, в т.ч. основанных на допущениях (корректировка на торг, на этаж, на красную линию, на недозагрузку и т.п.), для нивелирования указанных выше различий. Следовательно, необходимость применения корректировок не является причиной от использования того, или иного подхода. Таким образом, оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение относительно невозможности применения сравнительного подхода.

В рамках таблицы 3.1 в отношении всех предложений о продаже оценщиком указано, что «Степень сопоставимости объекта с объектом оценки не высокая, так как имеются различия с объектом оценки по большому количеству параметров: техническое состояние, этажность, площадь и структура площадей». Также на стр.96 указано, что «Оценщик пришел к выводу, что предложения, которые представлены на рынке по большому количеству параметров не соответствуют объекту оценки (состояние, площадь, этажность, структура площадей). Информация частично отсутствует (к примеру, о структуре площадей) и требует уточнения, что говорит о низком качестве исходной информации. В связи с этим требуется применение большого количества корректировок, что приведет к низкой точности конечного результата. В рамках данного отчета использование сравнительного подхода целесообразно». При этом в таблице присутствует ряд предложений, соответствующих объекту оценки по указанным критериям либо имеющих отличия, которые нивелируются при применении корректировок и имеющих в своем составе информацию для верификации указанных выше параметров. Были выявлены следующие предложения о продаже, схожие с объектом оценки (нумерация согласно таблице 3.1):

№ 1, Барнаул, 9-й Заводской пр., 58А. Здание расположено в промзоне, имеет, как и объект оценки, 3 наземных этажа (технический этаж объекта оценки имеет малую, по сравнению с остальными этажами площадь); имеется подвал, однако корректировки на этаж оценщиком успешно применяются; исходя из фото первый этаж – производственные площади (как у объекта оценки), подвал – складские, 2 и 3 этажи – административно-офисные (как у объекта оценки). Отделка в хорошем состоянии и не требует ремонта. Таким образом, имеющиеся различия позволяют использовать объект в качестве аналога при применении корректировок на этаж, отделку, местоположение и красную линию, т.е. корректировок, которые оценщик применяет в рамках доходного подхода либо имеет к ним доступ.

№ 5, Барнаул, ул. Германа Титова, 3. Объект схож по этажности с объектом оценки (3 наземных этажа+тех.этаж; подземная этажность отсутствует). Также данный объект не отличается по местоположению от объекта оценки (соседние здания), в составе объекта присутствуют производственно-складские и административно-офисные площади, как у объекта оценки. В тексте объявления присутствуют раскладки по площадям (мастерские, склады, холодный склад, производственный корпус). Согласно информации из открытых источников (данные объявления и яндекс-панорамы) имеется возможность установить удельный вес производственно-складских площадей в общей структуре объекта. Таким образом, имеющиеся различия позволяют использовать объект в качестве аналога при применении корректировок на этаж и отделку, т.е. корректировок, которые оценщик применяет в рамках доходного подхода либо имеет к ним доступ.№ 7, Барнаул, мкр-н Восточный (в тексте объявления указан адрес ул. Кулагина, 28т). В тексте объявления указана раскладка по площадям (поэтажная и функциональная). Этажность - 3 этажа+цоколь. Отделка в хорошем состоянии и не требует ремонта. Таким образом, имеющиеся различия позволяют использовать объект в качестве аналога при применении корректировок на этаж, отделку, местоположение и красную линию, т.е. корректировок, которые оценщик применяет в рамках доходного подхода либо имеет к ним доступ.

Средняя цена предложения указанных выше объектов с учетом стоимости земельного участка составляет (округленно) 18 000 руб./кв.м. Применяя коэффициент, отражающий стоимость земельного участка в размере 15%, получаем цену предложения 1 кв.м. равной 15 300 руб., т.е. почти в 2 раза расчетной стоимости, при этом объекты № 1 и № 7 имеют худшее местоположение, а объект № 5 – большую площадь.

Таким образом, заявление оценщика о невозможности применения сравнительного подхода не соответствует действительности и ведет к необоснованному занижению итоговой стоимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое подано в Алтайский краевой суд 22 октября 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 18 ноября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 16 мая 2025 года № С99-2025, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтайский институт стоимостных технологий «БизнесМетрикс» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр Оценки и Экспертизы» ФИО5 от 20 января 2026 года № 106/2025 отчет об оценке от 16 мая 2025 года № С99-2025, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтайский институт стоимостных технологий «БизнесМетрикс» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 16 мая 2025 года № С99-2025 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Иннфовации. Таланты. Активы. Плюс» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания литер АА1 с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 23 июля 2025 года № ОРС-22/2025/000353 незаконным отсутствует, заявленные требования административного истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 8 июля 2025 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 18 ноября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» ФИО5, обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от 16 мая 2025 года № С99-2025, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтайский институт стоимостных технологий «БизнесМетрикс» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** возложена на административного истца ООО «Инновации. Таланты. Активы. Плюс».

26 января 2026 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 52 000 руб.

Из представленного экспертным учреждением заявления на взыскание расходов по производству экспертизы, следует, что денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы не поступали.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» ФИО5 от 20 января 2026 года № 106/2025, отчет об оценке от 16 мая 2025 года № С99-2025, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Алтайский институт стоимостных технологий «БизнесМетрикс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 45 684 000 руб. по состоянию на 14 мая 2025 года.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 52 000 руб.

С административного истца ООО «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» подлежит взысканию сумма в размере 52 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 23 июля 2025 года № ОРС-22/2025/000353 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания литер АА1 с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 14 мая 2025 года, в равном его рыночной стоимости размере 45 684 000 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 8 июля 2025 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инновации. Таланты. Активы. Плюс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 52 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья О.Ю. Кайгородова