Решение № 3А-387/2017 3А-387/2017~М-443/2017 М-443/2017 от 26 декабря 2017 г. по делу № 3А-387/2017

Дело № 3а-387-2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица администрации г. Березники ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок занимаемый 1-2 этажным зданием склада (лит.А), площадью 8209 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 1010000 рублей по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013 составила 17309 907 рублей 85 копеек, при этом согласно отчету об оценке, его рыночная стоимость на эту же дату составила 1 010000 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату арендных платежей в законно установленном размере.

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела без участия представителя, свои доводы изложил в письменных пояснениях по делу.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены. Управление Росреестра по Пермскому краю просило о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложило в письменном отзыве.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрации г. Березники в судебном заседании заявленные требования не поддержала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, ходатайствовала о назначении по делу экспертизы для установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, площадью 8209 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок, занимаемый 1-2 этажным зданием склада (лит.А), расположенного по адресу: ****, о чем представлен договор аренды № ** от 02.05.2017 на срок до 11.02.2066 с отметкой о государственной регистрации договора 05.06.2017.

Кадастровая стоимость указанного участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, и составила 17309 907 рублей 85 копеек.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ИП Ш. По результатам проведенной оценки составлен отчет № 30/Н-17 от 07.12.2017, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 составила 1 010000 рублей.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке № 30/Н-17 от 07.12.2017, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, Пермского района, Добрянского района и других микрорайонов края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик пришел к выводу, что рынок земельных участков под промышленное назначение г. Березники крайне ограничен, присутствуют единичные предложения, а также существенным образом сказывается на стоимости земельных участков промышленного назначения образовавшийся в черте города провал грунта из-за расположенных под городом шахтных выработок. В результате оценщик пришел к выводу, что объект оценки в целом относится к низколиквидным объектам недвижимости.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков и информации и проведенных торгах и аукционах по продаже земельных участков промышленного назначения, оценщик выявил как земельные участки под промышленную застройку, предложенные к продаже в малых городах Пермского края, в том числе по г. Березники, определив средний диапазон цен по данным участкам. При отборе аналогов оценщик ориентировался на такие основные ценообразующие факторы, как: вид разрешенного использования, расположение на территории Пермского края, предложение к продаже на дату оценки. Проведя очистку выборки от критических значений (максимумы и минимумы), оценщик выбрал четыре наиболее подходящих аналога, которые при внесении разумных корректировок, достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен предложения на ранке объектов типичных для объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с промышленным назначением, под строительство производственной недвижимости.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных Управлением Росреестра в сети Интернет (в отношении всех объектов-аналогов). Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Ввиду отсутствия отличий между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком корректировки не проводились. Отказ от проведения корректировок в отчете аргументирован и сомнений не вызывает. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Ходатайство администрации г. Березники о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** судом отклонено. При рассмотрении настоящего спора предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, однако из представленных сторонами доказательств не следует, что имеются существенные противоречия между кадастровой стоимостью участка, принадлежащего заявителю, и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу административного истца. Представленные с ходатайством документы на иные земельные участки, которые, по мнению администрации г. Березники, свидетельствуют о неверно подобранных объектах-аналогах, не могут быть приняты судом во внимание.

При отборе объектов из имеющих на рынке недвижимости предложений оценщик ориентировался на основные ценообразующие факторы, выбирая для аналогов наиболее подходящие, которые сопоставимы по виду разрешенного использования, расположены на территории Пермского края, чтобы участки не имели существенные отличие по площади, в пределах среднерыночной выборки. Оценщиком была проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы). При этом основным критерием отбора аналогов был использован критерий – «назначение», формирующий определенный сегмент рынка земельных участков, это участки под строительство производственной недвижимости, а также такой критерий, как появление оферты на продажу участков или проведение сделки купли-продажи до даты оценки.

Руководствуясь изложенными принципами, предложенные администрацией г. Березники для использования в качестве объектов-аналогов участков с такими площадями как 393 кв.м, 926 кв.м, 438 кв.м, 613 кв.м, не могли быть использованы оценщиком в качестве таковых при площади объекта оценки 8209 кв.м, как находящиеся в критических значениях. Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером ** по ул. **** был предложен на рынке недвижимости до 01.01.2013 в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что данный участок может быть отнесен к такому критерию отбора, как «назначение» - для производственной недвижимости. Как следует из выписки из публичной кадастровой карты данный участок имеет вид разрешенного использования «для иных видов использования, характерных для населенных пунктов». При этом следует учитывать, что оценщик, руководствуясь основным принципом оценки в сравнительном подходе – принципом замещения, для расчетов выбрал объекты с похожими характеристиками, одинаковой полезностью, но с наименьшей ценой. Проведя анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик пришел к выводу, что в 2012 году наиболее вероятная цена предложения на земельные участки будет находиться в диапазоне от 116 руб/кв.м до 131 руб./кв.м (раздел 9.1 отчета об оценке).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оценщик при отборе объектов-аналогов не допустил нарушений стандартов оценки, ответчиком отчет об оценке не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду в ходе рассмотрения дела не представлено.

Представителем заинтересованного лица не приведено доводов и не представлено доказательств того, что по настоящему делу имеются вопросы, требующие специальных знаний, в связи с чем, оснований для назначения по делу экспертизы судом не установлено.

Ссылка заинтересованного лица на то, что на представленный в материалы дела отчет не получено положительное экспертное заключение, необходимое в случае отличия рыночной от кадастровой стоимости более 30%, судом отклоняется.

Абзац 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, возлагающий обязанность представить положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости утратил силу с 06.06.2016 на основании Федерального закона от 02.06.2016 № 172-ФЗ. Федеральным законом от 29.07.2017 № 274-ФЗ с 10.08.2017 из перечня документов, подлежащих представлению с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости исключено положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Таким образом, на отчет об оценке в силу действующего законодательства не требуется получения экспертного заключения.

Принимая во внимание, что ФИО3 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участка, арендатором которого он является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Пермского края, в соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям - Правительство Пермского края.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд.

Как следует из материалов дела, ФИО3 обратился в суд с заявлением 12.12.2017, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Датой подачи ФИО3 заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд – 12 декабря 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок занимаемый 1-2 этажным зданием склада (лит.А), площадью 8209 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 1010000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 28 декабря 2017 года.

Судья (подпись)