Решение № 2-4412/2017 2-4412/2017~М-3417/2017 М-3417/2017 от 27 ноября 2017 г. по делу № 2-4412/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ СУДА

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Ногинск

Ногинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Дорохиной И.В.,

при секретаре Бочковой М.И.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителей ответчика ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 ЛеоН.е о признании недействительным договора купли-продажи, применении к сделке правил договора залога, восстановлении записи в ЕГРП,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 ЛеоН.е о признании недействительным договора купли-продажи, применении к сделке правил договора залога, восстановлении записи в ЕГРП. В обосновании заявленных требований указала, что на основании Договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность у Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. Право собственности на данный участок было зарегистрировано за ней УФРС по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. В последующие годы на данном земельном участке были построены следующие объекты: 3 –х этажный жилой дом лит. «А-А1-а», общей площадью 257,9 кв.м.; 2-х этажный дом охраны, назначение нежилое, площадью 115, 0 кв.м.; газопровод низкого давления, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, протяженностью 37,8 п.м. Право собственности на вышеперечисленные строения и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, было зарегистрировано за ФИО1: на жилой дом – ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №; на дом охраны – ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №; на газопровод низкого давления – ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО5 был подписан договор купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с расположенными на нем вышеуказанными объектами недвижимости.

Право собственности на приобретенные у ФИО1 объекты недвижимости было зарегистрировано за ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ как за собственником указанного имущества.

Однако намерений продавать земельный участок и недвижимое имущество, расположенное на нем, у истца не было. Указанный Договор купли-продажи был подписан ею ввиду наличия ряда причин, в том числе в связи с желанием не разглашать свое финансовое положение возможным кредиторам, а также ввиду сложившихся личных неприязненных отношений с соседкой по земельному участку. Договор купли-продажи был подписан (и право собственности зарегистрировано за ФИО5.) лишь для вида, без намерения создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия.

К производству суда было принято уточненное исковое заявление, в котором указано, что обстоятельства, обусловившие фиктивное отчуждение принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества были обусловлены тем, что ДД.ММ.ГГГГ она взяла у ФИО6 в долг <данные изъяты> евро 12 % годовых. Данный заем был оформлен ее рукописной распиской.

До августа ДД.ММ.ГГГГ года она регулярно ежемесячно выплачивала ФИО6 оговоренные в расписке проценты Однако, в связи с ухудшением экономической ситуации и риском не возврата оговоренной суммы она, совместно с ФИО6 и ФИО5 пришли к соглашению о том, что в качестве обеспечения погашения ее долга необходимо оформить в качестве залога земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащий ей и ее супругу - ФИО7.

Вместе с тем, в ходе практической реализации данной договоренности возникло препятствие в виде отсутствия надлежащим образом оформленного согласия ее супруга - ФИО7 на заключение договора залога.

Вместе с тем, располагая согласием своего супруга от ДД.ММ.ГГГГ года на право отчуждения иных объектов недвижимости (приобретенных в браке) она предложила ФИО6 и ФИО5 оформить договор займа под видом договора купли-продажи. ФИО6 и ФИО5 согласились на это. При этом, ФИО6, апеллируя к своим личным причинам, в том числе, желанием также скрыть от своих кредиторов появление у него дорогостоящего объекта недвижимости, который он получил без уплаты за него денег, попросил ее оформить продажу на свою жену- ФИО5, которой о названных договоренностях и их причинах было известно.

По ее инициативе, с согласия ФИО6 и ФИО5 в фиктивном договоре купли-продажи в качестве его стоимости была указана сумма ее задолженности по указанному выше долгу на август ДД.ММ.ГГГГ года при перерасчете <данные изъяты> в рубли-<данные изъяты>

При этом, никаких денежных средств от ФИО6 и ФИО5 она не получала. Учитывая материальное положение указанных лиц на момент августа ДД.ММ.ГГГГ года объективно, денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей они располагать не могли.

Дополнительно ими было оговорено, что до реализации предмета залога - земельного участка и объектов недвижимого имущества она и ее семья будут владеть и пользоваться ими, хранить принадлежащее им движимое имущество и личные вещи.

Таким образом, она обоснованно считала, что между ней и ФИО6 и его супругой - ФИО5 возникли правовые последствия договора о залоге.

Она, ФИО6 и ФИО5, до заключения названного договора, длительное время были знакомы друг с другом, поддерживали хорошие, товарищеские взаимоотношения.

Таким образом, их договоренность была обусловлена взаимными доверительными, дружескими отношениями.

Заключенная между сторонами сделка являлась притворной, совершенной с целью прикрыть договор о залоге и в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ является недействительной.

Действующее законодательство РФ не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, т.е. не порождающими правовых последствий (ст.334 ГК РФ).

Таким образом, заключенный между ней и ФИО5 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, прикрывающей договор залога соответствующего недвижимого имущества, которое должно быть передано ей.

Просит суд (с учетом уточнения требований):

1. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ о продаже земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> с расположенными на нем:

- трехэтажным жилым домом общей площадью 257, 90 кв.;

- нежилым двухэтажным домом охраны общей площадью 115 кв.;

- газопроводом низкого давления, протяженностью 37,8 п.м.

2. Применить к сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ правила договора залога, в связи с чем:

- восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> и расположенные на нем:

- трехэтажным жилым домом общей площадью 257, 90 кв.;

- нежилым двухэтажным домом охраны общей площадью 115 кв.;

- газопроводом низкого давления, протяженностью 37,8 п.м.

Истец ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца ФИО2 просит исковые требования удовлетворить по указанным в иске основаниям.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4 просят в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку оснований для признания сделки недействительной не имеется, доказательств, подтверждающих доводы истца, суду не представлено.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании Договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность у Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 900 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. Право собственности на данный участок было зарегистрировано за ней УФРС по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. В последующие годы на данном земельном участке были построены следующие объекты: 3 –х этажный жилой дом лит. «А-А1-а», общей площадью 257,9 кв.м.; 2-х этажный дом охраны, назначение нежилое, площадью 115, 0 кв.м.; газопровод низкого давления, назначение: сооружение коммунальной инфраструктуры, протяженностью 37,8 п.м. Право собственности на вышеперечисленные строения и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> было зарегистрировано за ФИО1: на жилой дом – ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №; на дом охраны – ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №; на газопровод низкого давления – ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан договор купли-продажи земельного участка общей площадью 900 кв.м., с расположенными на нем вышеуказанными объектами недвижимости.

Право собственности на приобретенные у ФИО1 объекты недвижимости было зарегистрировано за ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ как за собственником указанного имущества.

Истец считает, что сделка должна быть признана недействительной, поскольку заключенная между сторонами сделка являлась притворной, совершенной с целью прикрыть договор о залоге.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признании ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, данным в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные ст. 431 ГК РФ.

Согласно указанной статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 Договора, продавец обязуется передать в собственность Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 900 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с расположенными на нем: жилым домом, назначение: жилое, площадью 257,90 кв.м., количество этаже 2, по адресу: <адрес>; Домом охраны, назначение нежилое, площадью 115,00 кв.м., количество этажей 2, по адресу: <адрес>; Сооружением: газопроводом низкого давления, назначение: Сооружения коммунальной инфраструктуры, протяженностью 37,8 кв.м., по адресу: <адрес>. (л.д.94-96, том 1).

Согласно п.2 Договора, стороны оценивают указанные земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества в <данные изъяты> Покупатель купил у Продавца указные земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества за <данные изъяты> руб., из них земельный участок за <данные изъяты> руб., дом жилой за <данные изъяты> дом охраны за <данные изъяты> руб., газопровод за <данные изъяты> Соглашение о цене указанного земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества является существенным условием данного Договора. Расчет между сторонами произведен в день подписания настоящего Договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Принимая во внимание буквальное толкование условий договора, из его условий следует, что ФИО1 имела цель продать спорное имущество, а ФИО5- приобрести его в собственность, конкретные действия истца, в том числе, выразившиеся в подписании договора купли-продажи, регистрации договора, были направлены на достижение именно той цели, которая указана в договоре купли-продажи.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона обязана доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Содержание оценки доказательств включает в себя определение допустимости, относимости, достоверности, достаточности и взаимосвязи всей совокупности доказательств.

Объяснения сторон и третьих лиц подлежат оценке наряду с другими доказательствами, имеющимися в деле, с учетом принципа состязательности. Учитывая, что объяснения даются суду лицами, заинтересованными в исходе дела, они могут быть признаны несостоятельными, если не найдут своего подтверждения в суде.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Факт получения денежных средств за продажу земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества подтверждается также копией Расписки, написанной собственноручно ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой сумма получена в полном объеме, финансовых и иных претензий не имеется (л.д. 184).

Истец оспаривает факт получения денежных средств от ответчика по оспариваемой сделке и написание ею расписки в день, указанный в расписке -ДД.ММ.ГГГГ.

Суд при рассмотрении дела отказал в назначении почерковедческой судебной экспертизы, полагая, что доводы истца о неполучении им денежных средств после продажи недвижимого имущества не свидетельствуют о притворности заключенной сделки, поскольку неисполнение сторонами каких-либо условий договора не является основанием для признания договора недействительным (ничтожным) по основанию притворности, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что оснований для назначения экспертизы не имеется.

У суда не имеется оснований для признания договора купли-продажи притворной сделкой по тому основанию, что деньги не передавались, поскольку это по закону влечет другие правовые последствия.

Доводы истца о том, что ответчик не располагала денежными средствами для приобретения спорного имущества опровергнуты представленными стороной ответчика доказательствами: справкой КБ «Судостроительный банк» (ООО), согласно которой ФИО5 имеет счет №, остаток денежных средств на ДД.ММ.ГГГГ составил <данные изъяты> и выпиской по счету с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 187,188). Письменные документы свидетельствуют о том, что ответчик располагала достаточными денежными средствами для объектов недвижимости у истца за обусловленную договором купли-продажи цену. Обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя имущества, не имеется. Напротив, экономический результат сделки достигнут, право собственности зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке. Указанные факты ответчиком не оспаривались.

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает притворности договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости или недобросовестности со стороны ответчика при заключении оспариваемой сделки, поскольку сделка исполнена, осуществлена государственная регистрация перехода права.

Суд при этом также исходит из того, что каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих притворность договора купли-продажи суду не представлено, договор купли-продажи был реально исполнен сторонами на условиях, на которых он был заключен. Кроме того, факт осуществления действий ФИО1 по регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, результатом которых служит возникновение у ФИО5 права собственности на квартиру, свидетельствует о наличии у сторон воли на достижение правового результата, который юридически не возможен при заключении договора залога недвижимости - возникновение права собственности залогодержателя на заложенное имущество, в связи с чем оснований для применения к оспариваемому договору правил договора залога не имеется.

Доводы истца о том, что ее семья после заключения договора купли-продажи спорного имущества продолжала им пользоваться, на территорию земельного участка, являющегося предметом спора, было вывезено имущество из проданной в Москве квартиры, что свидетельствует о недействительности сделки, также не могут быть приняты во внимание. Из объяснений истца, показаний свидетеля ФИО8 следует, что семья А-ных приезжала в г. Ногинск и проживала у брата в доме, расположенном рядом со спорным домом, куда приходили для того, чтобы петь караоке, забрать какие-то вещи, то есть, для временного пребывания. После замены ключей доступ в указанные помещения для них был прекращен.

Ссылку истца на то, что она оплачивала после перехода права собственности на объекты недвижимости к ФИО5 коммунальные услуги опровергаются представленными квитанциями и результатами платежей (л.д.44-58), согласно которым оплачивал услуги ФИО9, доверенность которому на представительство в учреждениях по вопросам, связанным с согласованием проекта газификации, электрофикации, водоснабжения, внесением изменений в сведения ГКН, ЕГРП, ЕГРН на жилой дом, дом охраны и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> выдана ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.192).

При этом сам факт нахождения продавца в спорном имуществе не может являться основанием признания недействительным оспариваемого договора купли-продажи, так как это может затрагивать права только собственника данного имущества, то есть, ответчика.

Кроме того, суд считает, что заявленные истцом требования с указанием долговых обязательств перед ФИО6 по существу направлены на замену стороны в договоре, однако предусмотренные законом правовые основания для такой замены отсутствуют.

Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, пояснения сторон, показания свидетеля по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ надлежащих доказательств в обоснование своих требований истцом не представлено.

Поскольку требования о применении к сделке правил договора залога и восстановлении записи в ЕГРП производны от первоначальных требований, по которым суд пришел к выводу об отказе, они также не подлежат удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 ЛеоН.е о признании недействительным договора купли-продажи, применении к сделке правил договора залога, восстановлении записи в ЕГРП отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: