Решение № 2-86/2021 2-86/2021(2-861/2020;)~М-874/2020 2-861/2020 М-874/2020 от 14 марта 2021 г. по делу № 2-86/2021

Дело №2-86/2021

УИД 11RS0016-01-2020-001785-87


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Сурниной Т.А.,

при секретаре судебного заседания Алееве А.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании в с.Выльгорт

15 марта 2021 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, ПАО «Сбербанк России» о признании отказа в осуществлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительным, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора купли-продажи, обязании осуществить государственную регистрацию перехода (возврата) права собственности к ФИО1, обязании осуществить прекращение созданных залоговых записей в отношении жилого дома и земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Республике Коми о признании недействительным отказа в осуществлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от 17.06.2020 на основании поданных ФИО1 и ФИО3 в Управление Росреестра по Республике Коми 17.06.2020 заявлений и представленных с ними документов, в отношении индивидуального жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>; возложении обязанности осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора купли-продажи от 17.06.2020; возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода (возврата) прав права собственности к ФИО1 в отношении указанных объектов недвижимости; возложении обязанности осуществить прекращение созданных залоговых записей на жилой дом (залогодержатель – ПАО «Сбербанк России», дата регистрации: <дата>, №) и земельный участок (залогодержатель – ПАО «Сбербанк России», дата регистрации: <дата>, №).

В обоснование требований указано, что по договору купли-продажи от 15.03.2017 истцом, как собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, произведено отчуждение в пользу ФИО3 вышеуказанного земельного участка, стоимость которого определена сторонами договора в размере <данные изъяты> руб., и расположенного на нем жилого дома по цене, равной <данные изъяты> руб. Управлением Росреестра по Республике Коми 24.03.2017 в ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности ФИО3 на спорный дом и земельный участок, а также об ипотеке на указанное имущество. На основании определения Сыктывдинского районного суда, которым утверждено мировое соглашение между ФИО1 и ФИО3, ими 17.06.2020 заключено соглашение о расторжении данного договора купли-продажи, которое с пакетом документов подано в Управление Росреестра по Республике Коми, однако уведомлениями от 29.09.2020 Управлением отказано в регистрации данного соглашения в виду наличия залоговых записей в отношении жилого дома и земельного участка. Ссылаясь на нарушение своих прав, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ПАО «Сбербанк России», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 и допущенный судом к участию в деле в качестве представителя истца по ходатайству последнего ФИО2 требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему. Указали, что соглашение о расторжении договора заключено между ФИО1 и ФИО3 во исполнение вступившего в законную силу определения суда по делу № 2-1134/2017, которым утверждено заключенное между сторонами мировое соглашение. В рамках указанного дела ПАО «Сбербанк России», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, возражений по поводу заключения мирового соглашения не высказывало, следовательно, согласилось с расторжением договора купли-продажи и переходом права собственности к истцу, в связи с чем, оспариваемый отказ Управления является незаконным.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Республике Коми ФИО4 с иском не согласился по доводам письменных возражений, указал, что действия регистрирующего органа являются законными и не могут быть признаны недействительными, поскольку при наличии залоговых записей в отношении жилого дома и земельного участка государственная регистрация соглашения от 17.06.2020 о расторжении договора купли-продажи невозможна. Доводы стороны истца о том, что мировое соглашение не противоречит требованиям закона и не нарушает прав банка, не свидетельствуют о том, что ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России» прекратилась. При обращении в регистрирующий орган истцом не было представлено согласия банка, ипотека не прекращена, не погашена, а потому действия Управления являются законными. Кроме того, представитель ответчика указал, что вступившим в законную силу решением Сыктывдинского районного суда от 29.01.208 истцу было отказано в удовлетворении иска к ПАО «Сбербанк России» о прекращении ипотеки в отношении спорного имущества, в рассматриваемом случае истцом указываются те же основания, которые уже были предметом рассмотрения.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержал требования истца, указав, что в рамках заключенного с истцом договора купли-продажи от 15.03.2017 им приобретен земельный участок и дом, на что им взяты заемные денежные средства путем заключения с ПАО «Сбербанк России» кредитного договора. Вместе с тем, кредитные денежные средства ФИО1 не получены, поскольку присвоены риелтором, оказывавшим ФИО3 услуги по заключению сделки купли-продажи. В настоящее время риелтор осуждена за мошеннические действия приговором Эжвинского районного суда, с нее в пользу ФИО3 взыскан причиненный ущерб, однако денежных средств он так и не получил. Между ФИО3 и ФИО1 достигнуто и заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, недвижимое имущество возвращено истцу. Также указал, что на сегодняшний день кредитные обязательства им не исполнены, на его обращения банк отвечает отказом.

Ответчик ПАО «Сбербанк России», будучи надлежащим образом извещенным о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, позицию по спору не высказал.

Суд, руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав письменные настоящего материалы дела, материалы гражданских дел Сыктывдинского районного суда Республики Коми № 2-1134/2017, № 2-190/2018, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно ст. 1 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Исходя из положений ст. 2 указанного Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу положений 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что ФИО1, являясь собственником недвижимого имущества в виде жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, произвел его отчуждение в пользу ФИО3 на основании заключенного с ним <дата> договора купли-продажи.

Из условий названного договора следует, что его стороны определи стоимость жилого дома в <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. передаются покупателем продавцу в день подписания настоящего договора, а оставшаяся сумма в размере <данные изъяты>. будет выплачена покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и получения кредита в ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № по кредитному договору № от <дата>. Стороны договора купли-продажи также договорились о стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. передаются продавцу покупателем в день подписания настоящего договора, а оставшаяся сумма в размере 270 000 руб. будет выплачена покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и получения кредита в ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № по кредитному договору № от <дата>.

Кроме того, стороны договора купли-продажи в его условиях оговорили, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости, при этом залог в силу закона в пользу продавца не возникает. Залогодержателем по данному залогу является ПАО «Сбербанк России», права которого по кредитному договору и право залога квартиры удостоверяются закладной. Недвижимое имущество находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела между ПАО «Сбербанк России», выступающим кредитором, и ФИО3 и ФИО5, являющимися созаемщиками, 15.03.2017 заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщикам предоставлены денежные средства в размере <данные изъяты> руб. с взиманием процентов в течение 99 месяцев в размере 11,75 процентов годовых в целях приобретения индивидуального жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> – на основании договора купли-продажи от 15.03.2017.

В связи с заключением названного кредитного договора данные объекты недвижимости были переданы в залог ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору в качестве обеспечения обязательств по своевременному возврату заемных денежных средств путем включения соответствующих условий в п. 10 кредитного договора и договор купли-продажи, о чем указано выше.

В материалы дела также предоставлена закладная от 15.03.2017, в соответствии с которой ФИО3, будучи должником и выступающий залогодателем, выдал названную закладную первоначальному залогодержателю в лице ПАО «Сбербанк России», предметом которой являются приобретенные им индивидуальный жилой дом и земельный участок.

Таким образом, права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательств удостоверены закладной.

Вступившим в законную силу определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 26.09.2017, вынесенным в рамках гражданского дела № 2-1134/2017 по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017, утверждены условия мирового соглашения, к которым пришли стороны при рассмотрении дела.

Так, по условиям утвержденного мирового соглашения ФИО3 обязуется путем заключения соглашения с ФИО1 расторгнуть заключенный между ними договор купли-продажи от 15.03.2017 жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Во исполнение названного определения суда 01.10.2017 между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017.

Уведомлением от 30.07.2018 Управлением Росреестра по Республике Коми отказано в государственной регистрации данного соглашения, поскольку имеются залоговые записи в отношении жилого дома и земельного участка.

Между ФИО1 и ФИО3 17.06.2020 вновь заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017, однако, Управлением Росреестра по Республике Коми отказано в государственной регистрации данного соглашения со ссылкой на наличие непогашенных залоговых записей в отношении жилого дома и земельного участка.

В настоящее время право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО3 и по-прежнему находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России», что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе жилые дома и земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Перечень оснований прекращения залога предусмотрен ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с названной нормой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2), в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным, по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса, в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1), в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п. 2. ст. 11 названного Закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В п. 2 ст. 20 Закона также предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В силу указанных выше обстоятельств в рамках кредитного договора между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3 ипотека на спорное имущество возникла и зарегистрирована в силу закона.

Законодателем предусмотрен определенный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

Так, согласно положениям ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

1) в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

2) в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Указанные условия для погашения регистрационной записи об ипотеке в рассматриваемом случае отсутствуют.

Обязательства по кредитному договору, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3, и обеспеченному залогом, в настоящее время в полном объеме не исполнены, заявление залогодержателя отсутствует, что никем не оспаривается.

Вступившим в законную силу решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 29.01.2018 исковые требования ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о прекращении ипотеки в отношении недвижимого имущества в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, оставлены без удовлетворения.

В рамках рассмотрения поданных 17.06.2020 ФИО1 и ФИО3 документов по соглашению от 17.06.2020 о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017 Управлением в адрес ПАО «Сбербанк России» был направлен запрос о регистрационных записях об ипотеке в отношении спорного жилого дома и земельного участка. В ответ на данный запрос банк направил ответ, согласно которому объекты недвижимости – в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, являются обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору № от <дата>, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и созаемщиками ФИО3 и ФИО5, на сегодняшний день обязательства перед банком не исполнены, в связи с чем, у банка нет оснований для обращения в регистрирующий орган за погашением регистрационных записей об ипотеке.

Решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 15.03.2021 оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО1 к ФИО3, ПАО «Сбербанк России», Управлению Росреестра по <адрес> о признании договора купли-продажи от 15.03.2017 в части залоговых обязательств в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, недействительным (ничтожным), возложении обязанности прекратить государственную регистрацию ипотеки (залога) на основании договора купли-продажи от 15.03.2017 в отношении жилого дома и земельного участка, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки (залога) на основании закладной от 15.03.2017 в отношении жилого дома и земельного участка.

С учетом изложенного, поскольку оснований для погашения записей об ипотеке не имеется, обстоятельства, ввиду которых в силу закона ипотека прекращается, отсутствуют, письменного согласия ПАО «Сбербанк России» на внесение изменений в сведения ЕГРН о жилом доме и земельном участке ФИО1 и ФИО3 в регистрирующий орган не представлено, отказ Управления Росреестра по Республике Коми в осуществлении государственной регистрации соглашения от 17.06.2020 о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017 является законным, а равно требования ФИО1 о признании данного отказа недействительным, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения от 17.06.2020 о расторжении договора купли-продажи, обязании осуществить государственную регистрацию перехода (возврата) права собственности к ФИО1, обязании осуществить прекращение созданных залоговых записей в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, удовлетворению не подлежат.

Заключенное между ФИО1 и ФИО3 соглашение от 17.06.2020 может быть исполнено только при условии погашения записей об ипотеке в отношении дома и участка, которые являются предметом ипотеки.

Доводы стороны истца о том, что в рамках дела № ПАО «Сбербанк России» не возражало против утверждения мирового соглашения, что можно расценивать как его согласие на переход права собственности к истцу, несостоятельны, поскольку по условиям утвержденного судом мирового соглашения ФИО3 обязался путем заключения соглашения с ФИО1 расторгнуть заключенный между ними договор купли-продажи от <дата>, при этом вопросы об условиях расторжения договора, перехода прав собственности, погашении/прекращении записей об ипотеке в отношении спорного имущества не были предметом рассмотрения данного дела.

С учетом изложенных обстоятельств и правовых норм, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, ПАО «Сбербанк России» о признании отказа в осуществлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от 17.06.2020 недействительным, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора купли-продажи от 17.06.2020, обязании осуществить государственную регистрацию перехода (возврата) права собственности к ФИО1, обязании осуществить прекращение созданных залоговых записей в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.А. Сурнина

В окончательной форме решение принято 19.03.2021.