Решение № 2-2086/2025 2-2086/2025~М-1540/2025 М-1540/2025 от 22 июня 2025 г. по делу № 2-2086/2025

дело №2-2086/2025

86RS0001-01-2025-002617-83


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Ханты-Мансийск 17 июня 2025 года

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Черноволенко Ф.Р.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи ФИО3,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА», о признании договора инвестиционного займа договором о долевом участии в строительстве,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» (далее - ООО «Легенда»), о признании договора инвестиционного займа договором о долевом участии в строительстве.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Легенда» был заключен договор инвестиционного займа №К под залог строящегося объекта недвижимости. По условиям договора, займодавец (ФИО1) передает заемщику ООО «Легенда» денежные средства в размере 4 000 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – коммерческого помещения в базовой отделке, общей площадью 42,25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, условный №К, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного Соглашения Сторон. Договором предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки 9,4% годовых (п.4 договора). ФИО1 обязательства по передаче денежных средств на сумму 3 400 000 рублей исполнила, что подтверждается контрольно-кассовыми чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру со ссылкой на договор. Сумма в 600 000 рублей не была выплачена, в связи с остановкой строительных работ, т.к. расчетные счета заемщика были заблокированы. ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило. Строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство №-Ru № от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащего ответчику на праве собственности. Истец полагает, что к правоотношениям, вытекающим из договора инвестиционного займа №К от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Легенда» и ФИО1 подлежат применению положения Федерального закона № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поскольку связаны с передачей истцом денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости – коммерческого помещения, общей площадью 42,25 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, К2, в собственность истца, но совершенных в нарушении требования Федерального закона №214-ФЗ.

С учетом изложенного, истец просит суд: признать договор инвестиционного займа №К от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Легенда», договором о долевом участии в строительстве.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и архитектуры Администрации <адрес>, Фонд защиты прав участников долевого строительства Югры, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Истец в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, по доводам искового заявления.

Ответчик ООО «Легенда» надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, участие своего представителя при рассмотрении дела не обеспечил, о причинах неявки суд не известил. Представитель ответчика ознакомлен с материалами дела ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46).

Представители третьих лиц Департамента градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> (далее – Департамент), Фонда защиты прав участников долевого строительства Югры (далее – Фонд), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее Управление Росреестра по ХМАО-Югре), надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, участие своих представителей при рассмотрении дела не обеспечили, о причинах неявки суд не известили. В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Суд, заслушав истца, исследовав и проанализировав представленные сторонами доказательства, приходит к следующим выводам по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч.1 ст.35 Конституции Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на момент заключения договора) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Судом установлено и следует из материалов дела, что объект недвижимости – земельный участок, с кадастровым номером 86:12:0101030:2, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1133+/-12 кв.м., вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>.Правообладателем является ООО «Легенда», на праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда» выдано разрешение на строительство №-Ru №, срок действия – ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта капитального строительства – многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101030:2, 86:12:0101030:3 (л.д.76-78, 167-171).

Правообладателем объекта незавершенного строительства по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, является Общество с ограниченной ответственностью «Легенда», что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49-56).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Займодавец) и ООО «Легенда» (Заемщик) заключен договор инвестиционного займа №К с гарантией приоритетного права приобретения строящегося объекта недвижимости. В соответствии с п.1 договора, займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 4 000 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качества займа под проценты и гарантию приоритетного права приобретения строящегося объекта недвижимости – коммерческого помещения в базовой отделке, общей площадью 42,25 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, условный №К, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства с процентами в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре, либо предоставить в собственность займодавца завершенный строительством объект недвижимости, указанный в п.1 договора. Сумма займа указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон (л.д.13-20).

Займодавец передает заемщику денежные средства по графику, указанному в приложении № к договору. Передача денежных средств осуществляется безналичным перечислением на банковский расчетный счет заемщика, либо наличными средствами в кассу заемщика, либо оплатой по банковскому терминалу картой (п.3 договора).

Заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки 9,4% годовых (п.4 договора).

Согласно п.5 договора, по желанию займодавца возврат займа может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п.1 Договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца.

Объект недвижимости, указанный в п.1 договора, может быть передан в собственность займодавца только в качестве законченного строительством и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО-Югре (п.6 договора).

Досрочное расторжение договора по односторонней инициативе заемщика запрещается, за исключением нарушения Займодавцем порядка и дат перечисления денежных средств, указанных в Приложении № к настоящему Договору на 30 и более календарных дней подряд (п.8 договора).

Досрочное расторжение договора по односторонней инициативе займодавца возможно без указания причины с обязательным официальным уведомлением заемщика об этом за 5 рабочих дней (п.9 договора).

Согласно п.10 договора, в случае досрочного расторжения договора, заемщик обязан возвратить полученные от займодавца денежные средства в полном объёме в течение 60 календарных дней с даты расторжения договора.

В соответствии с графиком платежей перечисления траншей займа в общей сумме 4 000 000.00 рублей, должны были осуществляться частями: ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 30 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей (л.д.20).

Истцом, во исполнение договора были перечислены денежные средства на общую сумму 3 400 000 рублей: ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000.00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 30 000.00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 300 000.00 рублей. Таким образом, истцом не внесены два платежа по 300 000 рублей каждый, на общую сумму 600 000 рублей. В судебном заседании истец указала, что внести два платежа на общую сумму 600 000 рублей не представилось возможным, в связи с остановкой строительных работ, т.к. расчетные счета заемщика были заблокированы, готова внести оставшиеся платежи в любое время.

При этом, займодавец договор инвестиционного займа не расторгал, напротив, желает произвести оставшиеся платежи, заемщик в связи с нарушением займодавцем дат перечисления денежных средств договор расторгнуть не просил, денежные средства и проценты в полном объеме займодавцу не возвратил, соответственно договор между сторонами продолжает действовать.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с п.43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу перечисленных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации для правильного разрешения спора суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Исходя из условий заключенного между сторонами договора инвестиционного займа №К с гарантией приоритетного права приобретения строящегося объекта недвижимости, ООО «Легенда» является застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного дома, в котором расположено помещение с гарантией приоритетного права приобретения строящегося объекта недвижимости, согласовали условия о предмете (помещение в базовой отделке, общей площадью 42,25 кв.м. в строящемся доме), стоимость, оплату и срок исполнения обязательств в отношении предмета договора.

Проанализировав договор инвестиционного займа с гарантией приоритетного права на приобретение строящегося объекта недвижимости заключенного между ООО «Легенда» и ФИО1 суд приходит к выводу, что фактически между сторонами сложились правоотношения связанные с передачей ФИО1 объекта недвижимости расположенного в <адрес> в <адрес>, но совершенных в нарушение требований предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Таким образом, к договору инвестиционного займа №К, заключенного между ООО «Легенда» и ФИО1 подлежат применению положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Исходя из буквального толкования заключенного между сторонами договора, существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что настоящий спор возник из правоотношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства объекта недвижимости и последующей передачей помещения в таком объекте недвижимости в собственность, в связи с чем считает подлежащими применению к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им требований, указанных в ч.1 и 2 ст.3, ч.3 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве. В нарушение указанных требований, ответчик осуществил привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по договору, не прошедшему государственную регистрацию.

С учетом изложенного, требования истца о признании договора инвестиционного займа №К с гарантией приоритетного права приобретения строящегося объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ФИО1 и ООО «Легенда» договором долевого участия в строительстве, подлежат удовлетворению.

Кроме того, решение суда о признании договора займа договором долевого участия в строительстве будет являться основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре договора инвестиционного займа от №К с гарантией приоритетного права приобретения строящегося объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе почтовых расходов.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом изложенного, понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, а также на оплату почтовых отправлений в размере 639 рублей, подлежат возмещению за счет ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт №) к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» (ИНН <***>) о признании договора инвестиционного займа договором о долевом участии в строительстве, - удовлетворить.

Признать договор инвестиционного займа №К от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» - договором долевого участия в строительстве.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, расходы по направлению почтовых отправлений в размере 639 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд <адрес>-Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда подпись Ф.Р.Черноволенко

копия верна:

Судья Ханты-Мансийского

районного суда Ф.Р.Черноволенко