Апелляционное определение № 33-199/2026 33-3040/2025 от 12 января 2026 г.

Судья Уракова А.В. дело № 33-199/2026

дело № 2-1079/2025 (12RS0008-01-2025-001767-38)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Йошкар-Ола 13 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Протасовой Е.М.,

судей Клюкиной О.В. и Скворцовой О.В.,

при секретаре Пайгельдиной В.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл на решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 21 октября 2025 года, которым постановлено:

исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 28 мая 2021 года между ФИО1 (паспорт <№>) и обществом с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН <***>) договором участия в долевом строительстве.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Медведевский муниципальный район» Республики Марий Эл в размере 3000 руб.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Клюкиной О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (далее ООО «МСК»), в котором просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 28 мая 2021 года между ним и ООО «МСК» договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации; признать его участником долевого строительства; признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже многоквартирного жилого дома, предварительный номер <адрес>, общей площадью с холодными помещениями – 61,27 кв.м на земельных участках с кадастровыми номерами <№> по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указано, что между истцом и ответчиком с целью приобретения жилого помещения в строящемся многоквартирном доме был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество – двухкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома, предварительный номер <адрес>, общей площадью с холодными помещениями – 61,27 кв.м на земельных участках с кадастровыми номерами <№> по адресу: <адрес>. По условиям договора квартира продается за 2450800 руб., при этом размер определен как произведение цены одного квадратного метра квартиры равной 40000 руб. и общей площади квартиры с холодными помещениями. Истцом во исполнение договора квартира оплачена в полном объеме, однако до настоящего времени многоквартирный дом ответчиком не введен в эксплуатацию, вследствие чего ФИО1 не имеет возможности оформить право собственности. Независимо от наименования заключенного между сторонами договора, учитывая, что ФИО1 передал денежные средства в целях строительства указанного в договоре объекта недвижимости в многоквартирном доме, ответчик возводил многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательство по передаче в собственность истца обозначенное в договоре имущество, заключенный между сторонами договор необходимо квалифицировать как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Уточнив исковые требования, ФИО1 просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 28 мая 2021 года между ООО «МСК» и ним на покупку квартиры, расположенной по адресу: <адрес> этаже с предварительным номером <адрес> договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества. Указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО1 и внесении записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРН на квартиру, расположенную на земельных участках с кадастровыми номерами 12:04:<№> по адресу: <адрес>

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе третье лицо Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл просит решение суда отменить, ссылаясь на отсутствие в заключенном между сторонами договоре необходимых условий, которые в соответствии с законодательством обязательны для включения в договор участия в долевом строительстве, отсутствие в договоре указания на конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче истцу, неправильно избранный истцом способ защиты нарушенного права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя третьего лица Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл ФИО2, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2.1 этой же статьи Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон (абзац 14).

Отличие договора инвестирования от договора долевого участия в строительстве состоит в том, что целью первого договора является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из дела видно, что 28 мая 2021 года между ООО «МСК» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже, многоквартирного жилого дома, предварительный номер <адрес>, общей площадью с холодными помещениями – 61,27 кв.м на земельных участках с кадастровыми номерами <№> по адресу: <адрес> пункту 3 договора вышеуказанная квартира продается за 2450800 руб. Размер денежных средств определен как произведение цены одного квадратного метра равной 40000 руб. и общей площади квартиры с холодными помещениями (пункт 3.1 договора). В случае если по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, фактическая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта, в этом случае покупатель обязан оплатить продавцу сумму определенную сторонами как произведение разницы площадей на цену одного квадратного метра. Покупатель производит оплату квартиры в размере 2450800 руб. путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца в день подписания настоящего предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3.2 договора).

ФИО1 исполнены свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №21 от 28 мая 2021 года, из которой следует, что сумма в размере 2450800 руб. внесена в кассу ООО «МСК» в оплату по предварительному договору купли-продажи от 28 мая 2021 года.

Между тем как установлено судом строительство многоквартирного дома, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <№> по адресу: <адрес> ООО «МСК» не окончено, в настоящее время строительные работы ведутся и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не получено.

Разрешая спор, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами права, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 требований о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 28 мая 2021 года договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества.

При этом суд верно исходил из того, что привлечение ООО «МСК» денежных средств ФИО1 было направлено для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, в связи с чем в действительности ими имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

ООО «МСК» осуществлено строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями на земельных участках с кадастровыми номерами <№> по адресу: <адрес> на основании договоров аренды земельного участка от 29 ноября 2018 года № 01-А/18, от 16 марта 2020 года № 01-А/20, разрешения на строительство от 14 сентября 2020 года № 12-RU12507102-9п-2020.

Отклоняя доводы стороны ответчика, суд обоснованно указал в решении, что неисполнение ООО «МСК» обязательных требований, предъявляемых Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 3) к застройщикам, в том числе по направлению (размещению) проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 данного Федерального закона, свидетельствует лишь о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако вопреки доводам третьего лица Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл не может служить основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (пункты1.1, 1.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

Кроме того, отсутствие регистрации договора не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Законе об участии в долевом строительстве требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 марта 2010 года № 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и иных объектов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.

Таким образом, выводы суда о наличии правовых оснований для удовлетворения иска применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела подробно приведены в обжалуемом решении, и не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые по существу повторяют позицию третьего лица в суде первой инстанции и сводятся к иной оценке представленных доказательств.

Решение постановлено судом на основании правильного определения юридически значимых обстоятельств, без нарушения норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным. Жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 21 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.М.Протасова

Судьи О.В.Клюкина

О.В.Скворцова

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 14 января 2026 года.