Решение № 2-1236/2018 2-1236/2018 (2-7812/2017;) ~ М-6790/2017 2-7812/2017 М-6790/2017 от 25 февраля 2018 г. по делу № 2-1236/2018

Дело № 2-1236/2018 «26» февраля 2018 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе:

председательствующего судьи Кучьяновой Е.В.,

при секретаре Кузнецовой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки,

установил:

акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АО «АРОИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки. В обоснование требований указало, что между истцом и ответчиком заключен договор №/Ж долевого участия в строительстве жилого дома от 07.08.2014, по условиям которого в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной договоре, дольщик обязан доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости 1 кв.м, указанной в п. 4.2 договора (68 750 руб.). Согласно техническому паспорту на жилой <адрес> по пр. <адрес> объекта долевого строительства № составила 81,2 кв.м, т.е. на 9,2 кв.м. больше, чем предусмотрено договором. В адрес ответчика было направлено требование о необходимости внести дополнительную плату. Поскольку ответчик указанное требование не исполнил, истец обратился в суд с данным иском и просил взыскать с ответчика с учетом уточненных требований доплату по договору долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Ж от ДД.ММ.ГГГГ в размере 330 000 руб., неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 79 983 руб. 75 коп.

Представитель истца АО «АРОИЖК» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям с учетом их уточнения. При этом пояснила, что не оспаривает факт зачета требований на сумму 302 500 руб.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласились. Они пояснили, что площадь квартиры на ДД.ММ.ГГГГ с установленными в ней перегородками составляла 76,4 кв.м и была полностью оплачена ответчиком. Кроме того, в 2016 году все финансовые вопросы между сторонами были урегулированы и каких-либо претензий со стороны застройщика к ответчику не имелось. Акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен АО «АРОИЖК» заранее, ФИО1 видел увеличенную площадь квартиры, но ему объяснили, что он вправе сделать самостоятельно замеры в БТИ и определить площадь квартиры. По итогам проведенных ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» замеров по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была определена площадь квартиры в размере 76,4 кв.м, что подтверждается копией техпаспорта. С учетом изложенного полагали, что требования истцом заявлены безосновательно. Площадь квартиры соответствует данным техпаспорта на нее.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как установлено в процессе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Ж со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г. Архангельск, <адрес>, 122 квартал, пересечение <адрес>, «ЯНТАРЬ» (далее - Договор). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Цена договора составила 4 950 000 руб. (п. 4 Договора).

Согласно условиям Договора объектом долевого строительства является квартира с предварительным номером <данные изъяты>

В соответствии с положениями п. 5.1.3 Договора, дольщик принял на себя обязательство в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 Договора, в срок, не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 Договора.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ГУП АО «Бюро технической инвентаризации» Архангельский межрайонный филиал, площадь квартиры, подлежащей передаче ответчику, составила 81,2 кв.м.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику жилое помещение по договору №/Ж от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: квартиру за № (по техническому паспорту) на <данные изъяты>, площадью 81,2 кв.м, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение указанных обстоятельств в материалы дела истцом представлен соответствующий технический паспорт на жилой <адрес> в г. Архангельске.

Истец в адрес ответчика направил требования № от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости внести дополнительную плату в размере 632 500 руб. в течение тридцати дней со дня получения требования.

Указанное требование ответчиком не исполнено.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных выше положения Закона следует, что стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Поскольку при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип определения фактической площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, суд приходит к выводу, что требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора.

Жилой дом, в котором располагается переданная ответчику по договору долевого участия в строительстве квартира, введен в эксплуатацию. При этом фактическая площадь приобретенной ответчиком квартиры увеличилась на 9,2 кв.м, что подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами.

При таких обстоятельствах, учитывая положения п. 5.1.3. договора, на ответчике лежит обязанность уплатить истцу 330 000 руб. в счет доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства.

Размер доплаты был уменьшен истцом в связи с тем, что была принята к зачету денежная сумма в размере 300 000 руб., подлежащая возврату ФИО1 истцом в соответствии с соглашением о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>/П от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Также были учтены поступившие от ФИО1 в кассу АО «АРОИЖК» денежные средства в размере 2 500 руб. по приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Приходя к выводу о наличии законных оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных сумм в счет оплаты увеличения фактической общей площади переданной квартиры, суд принимает во внимание, что разница между площадями спорного объекта по договору и техпаспорту была отражена в акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Те обстоятельства, что данный акт приема-передачи квартиры был подготовлен сотрудниками АО «АРОИЖК» заранее, устно истец выразил замечания по поводу увеличения площади, равно как отсутствие на момент подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства каких-либо претензий со стороны застройщика, что подтверждено свидетельскими показаниями ФИО4, правого значения для разрешения спора не имеют.

Ответчик от принятия указанного объекта большей площадью 81,2 кв.м, не отказывался, фактически принял его, никаких претензий по поводу недостатков объекта долевого строительства в адрес застройщика не направлял. Указанные обстоятельства сторона ответчика в судебном заседании не отрицала.

Доводы об увеличении площади жилого помещения за счет отсутствия межкомнатных перегородок, которые должны быть возведены застройщиком, не могут быть приняты во внимание.

Из п. 2.5.1 договора участия в долевом строительстве следует, что застройщик передает участнику объект долевого строительства, в котором помещения свободной планировки, внутренние перегородки выполнены только в санузле и ванной комнате.

При этом ссылка стороны ответчика на то обстоятельство, что в технической документации, являющейся приложением к договору, перегородки внутри квартиры были обозначены и на момент подписания акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ фактически ФИО1 возведены по указанному плану с небольшим отступлением, не может быть признана состоятельной.

Обозначение в технической документации межкомнатных перегородок с учетом прямого указания в тексте договора об отсутствии у застройщика обязанности их возвести, равно как возведение их самостоятельно дольщиком, не может послужить основанием для освобождения ответчика от оплаты объекта долевого строительства из расчета увеличения его площади.

Поскольку на момент разрешения спора в суде доплата ответчиком произведена не была, она подлежит взысканию с ответчика в пользу АО «АРОИЖК».

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 79 983 руб. 75 коп., суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 12 Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Аналогичное положение закреплено в п. 6.3 Договора, заключенного между истцом и ответчиками, согласно которому в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщики уплачивают застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Из материалов дела видно, что о реальном размере площади квартиры ответчикам стало известно в момент подписания акта приема-передачи квартиры - ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит взыскать с ответчиков в свою пользу неустойку за нарушение сроков внесения доплаты за увеличение площади квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 79 983 руб. 75 коп.

Расчет неустойки, подготовленный истцом, является арифметически верным, ответчиком оспорен не был, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу АО «АРОИЖК» неустойки в вышеуказанном размере.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд согласно ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить неустойку.

Суд не усматривает оснований для уменьшения размера неустойки, поскольку она является способом обеспечения исполнения обязательства по договору и направлена на восстановление прав истца, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства. Уважительных причин неисполнения обязательств по договору, равно как наличия исключительных обстоятельств, явившихся препятствием для своевременного исполнения денежного обязательства, ответчик суду не представил.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, взысканию с ответчиков в равных долях в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в размере 7 299 руб. 74 коп.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

р е ш и л:

исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» доплату по договору долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Ж от ДД.ММ.ГГГГ в размере 330 000 руб., неустойку в размере 79 983 руб. 75 коп., государственную пошлину в размере 7 299 руб.74 коп.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Е.В. Кучьянова