Решение № 3А-364/2025 3А-49/2026 3А-49/2026(3А-364/2025;)~М-555/2025 М-555/2025 от 5 мая 2026 г. по делу № 3А-364/2025

Дело № 3а-49/2026

УИД - 78OS0000-01-2025-001333-42


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 22 апреля 2026 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на 1 января 2023 года в отношении:

помещения 12-Н с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 105,2 кв.м в размере 24 060 000 рублей;

помещения 20-Н с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 88,2 кв.м в размере 11 910 000 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года, утвержденной приказом от 19.05.2025 №АОКС-78/2025/000139, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись, административный истец представил отчет об оценке, составленный 1 августа 2025 года оценщиком ООО «Евро Аудит Групп» ФИО

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 03.12.2025 административное исковое требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2023 года в отношении помещения 12-Н с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 105,2 кв.м выделено в отдельное производство с присвоением номера дела №....

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания 22 октября 2025 года, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО2 и индивидуальный предприниматель ФИО3 При согласии участников процесса, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга исключен из числа административных ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца и заинтересованного лица ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, административные исковые требования поддержала, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представители административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – ФИО5, заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО6, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной в заключение судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания, отзывов на иск не представил.

Заинтересованное лицо индивидуальный предприниматель ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, ранее направил в суд ходатайство, в котором поддержал позицию административного истца, просил рассмотреть дело в его отсутствие (том 2 л.д.239).

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, выслушав доводы участников процесса, опросив эксперта ФИО, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, 6 мая 2025 года в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано право собственности ФИО1 на нежилое помещение 20-Н, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №....

19 мая 2025 года в ЕГРН на основании приказа № АОКС-78/2025/000139 от 19.05.2025 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости в размере 23 171 277,37 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащей применению с 6 мая 2025 года, в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения 20-Н, с кадастровым номером №... (том 1, л.д.12).

21 августа 2025 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения 20-Н, площадью 88,2 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт<адрес> (том 1, л.д.30-32).

Реализуя право на оспаривание кадастровой стоимости, административный истец представил отчет №0043.Н.25 от 01.08.2025, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп» ФИО, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 11 910 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

3 декабря 2025 года, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке №0043.Н.25 от 01.08.2025 в отношении объекта недвижимости – помещения 20-Н с кадастровым номером №..., судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчета иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО (том 3 л.д. 52-57).

Экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО представлено суду заключение от 02.02.2026 (том 3 л.д. 66-116), согласно которому отчет об оценке №0043.Н.25 от 01.08.2025, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп» ФИО., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Рыночная стоимость нежилого помещения 20-Н с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года определена экспертом округленно в размере 15 000 000 рублей

В ходе рассмотрения дела, заинтересованным лицом Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга было заявлено ходатайство о вызове эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО в судебное заседания для получения объяснений.

Эксперт ФИО., опрошенная в судебном заседании, представила в материалы дела письменные пояснения по поставленным стороной заинтересованного лица вопросам, поддержала содержание выполненного экспертного исследования и выводы заключения. Эксперт пояснила, что Объект исследования относится к рынку коммерческих помещений свободного назначения, в том числе офисного. Объекты свободного назначения – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Исследуемое помещение используется для размещения лифтовой службы, в помещении располагаются административные и бытовые зоны (спальное место, кухня), а также складские зоны с запчастями и инструментами для быстрого реагирования на вызов. Помещение имеет отдельный вход со двора. Вход осуществляется по металлической лестнице от уровня земли до входа в помещение, в связи с чем исследуемый Объект не имеет торгового потенциала. Рыночная стоимость Объекта исследования, полученная в экспертизе, находится близко к верхнему значению средневзвешенного диапазона, что обусловлено небольшой площадью объекта (88,2 кв.м).

Анализ экспертного заключения и пояснений к нему свидетельствует о том, что эксперт обосновал выбранный им подход и методы, учел особенности рынка, представил соответствующие расчеты, оснований с которыми не согласиться не имеется.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Опросив эксперта ФИО7 и оценивая заключение судебной экспертизы, в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости помещения, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки. Исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертом учтена специфика Объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый Объект; определено наиболее эффективное использование Объекта оценки; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключении, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта от 02.02.2026 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности и сторонами не оспаривается.

Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с разъяснениями в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Согласно материалам дела, в результате проведенной в 2025 году очередной кадастровой оценки на основании приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 05.04.2024 №56-п «О проведении в 2025 году государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Санкт-Петербурга» в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости в отношении нежилых помещений, установленной по состоянию на 1 января 2025 года. Актуальная кадастровая стоимость применяется с 1 января 2026 года.

Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость Объекта подлежит применению с 6 мая 2025 года по 31 декабря 2025 года.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 16 сентября 2025 года – дата подачи настоящего административного искового заявления в суд (том 1 л.д.2).

На основании изложенного и руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 15 000 000 рублей, с периодом действия с 6 мая 2025 года по 31 декабря 2025 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 16 сентября 2025 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 6 мая 2026 года.

Копия верна:

Судья А.Г. Бондарь