Решение № 3А-1422/2017 3А-341/2018 3А-341/2018 (3А-1422/2017;) ~ М-1380/2017 М-1380/2017 от 7 февраля 2018 г. по делу № 3А-1422/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-341/2018 по административному исковому заявлению ООО «Инженер Центр», ООО «Алания-Фиш», ООО «Идеал-Инвест» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Инженер Центр», ООО «Алания-Фиш», ООО «Идеал-Инвест» обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, просили суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 69,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 929 559 рублей; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 58,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 786 447 рублей; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 56,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года в размере 751 673 рубля; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 55,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года в размере 740 973 рубля.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что ООО Инженер центр» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №; ООО «Алания-Фиш» на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №; ООО «Идеал-Инвест» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № установлена по состоянию на 24.07.2013 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 2 105 442 рубля 73 копейки, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 781 295 рублей 43 копейки.

Кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № установлена по состоянию на 17.08.2013 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 702 530 рублей 67 копеек, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № – 1 678 295 рублей 36 копеек.

Согласно отчету об оценке от 31.10.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 929 559 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 786 447 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 751 673 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № на дату оценки составляет 740 973 рубля, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к их реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административных истцов, в связи с этим административные истцы просят установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административных истцов по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, администрации г.о.Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании от 18.01.2018 года возражал против удовлетворения заявленных требований, полагая, что при проведении государственной кадастровой оценки ошибок не было допущено.

Представитель администрации г.о. Тольятти Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просит рассмотреть административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в соответствии с действующим законодательством, без участия представителя, поскольку заявленные требования не затрагивают прав и интересы администрации г.о.Тольятти.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административные истцы в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25.11.2003 г. № 98-ГД «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» являются плательщиками налога на имущество организаций.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административных истцов, как плательщиков налога на имущество организаций, 27.11.2017 года ООО «Инженер Центр», ООО «Алания-Фиш», ООО «Идеал-Инвест» обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемых объектов капитального строительства.

Решением Комиссии от 08.12.2017 года № № заявление ООО «Инженер Центр», ООО «Алания-Фиш», ООО «Идеал-Инвест» о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оценщиком нарушены пп.11, 22 ФСО №7, п.5 ФСО №3, отчет вводит в заблуждение.

Считая свои права нарушенными, административные истцы обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Инженер центр» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.10.2012 года; ООО «Алания-Фиш» на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 24.11.2014 года; ООО «Идеал-Инвест» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2013 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости на 24.07.2013 года и составляет:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № на 24.07.2013 года – 2 105 442 рубля 73 копейки;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № на 24.07.2013 года – 1 781 295 рублей 43 копейки,

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № на 17.08.2013 года – 1 702 530 рублей 67 копеек;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № на 17.08.2013 года – 1 678 295 рублей 36 копеек.

Согласно отчету об оценке, выполненным независимым оценщиком ФИО3 от 31.10.2017 года № №, рыночная стоимость объектов оценки на дату определения кадастровой стоимости составляет:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № - 929 559 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № - 786 447 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № - 751 673 рубля;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № - 740 973 рубля.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов. От применения затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на стр.57 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации (информационная система «Волга-Инфо»). В качестве объектов-аналогов выбраны 5 объектов-аналогов (таб. 23 стр. 59 отчета) – объекты недвижимости расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти, площадью от 26 до 574 кв.м., с торгово-офисным назначением, т. е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Затем были произведены корректировки на торг, на «красную линию», на этаж, на площадь, на месте общего пользования (стр.61-64 отчета).

Величина стоимости объектов оценки, рассчитанная сравнительным подходом, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 804 265 рублей 17 копеек, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 680 443 рубля 05 копеек, № – 650 355 рублей 40 копеек, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 641 097 рублей 71 копейка.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

По состоянию на дату оценки была собрана информация о продаже и сдаче в аренду аналогичных объектов содержащаяся в доступных источниках информации(информационная система «Волга-Инфо»).. Проведя анализ информации по объектам было подобрано 5 объектов, позволяющих провести расчет ставки капитализации для оцениваемого единого объекта недвижимости методом прямой капитализации. К данным объектам применены корректировки: скидка на торг, на местоположение, на этаж, на места общего пользования. Далее были рассчитаны чистый операционный доход в год и ставка капитализации (11,7%).

В результате расчета была определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки без учета НДС в размере 1 221 913 рублей 10 копеек, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1 033 791 рубль 20 копеек, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 988 079 рублей 30 копеек, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 974 014 рублей 16 копеек

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки без учета НДС составляет 929 559 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки без учета НДС – 786 447 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки без учета НДС – 751 673 рубля, объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки без учета НДС – 740 973 рубля.

Согласно письменным пояснениям оценщика ФИО4., в разделе 9.5 Отчета на странице 53 приведен Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Кроме того, на странице 61 подробно описан анализ по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта. В соответствии с п.22 ФСО №7 должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. На стр.59 Отчета подробно описана процедура расчета стоимости методом сравнения продаж и присутствует раздел "объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов". Информация по возможной рассрочке присутствует в первичной выборке аналогов. У объектов- аналогов, используемых в расчетах не установлено существенных отличий условий финансирования данных объектов от рыночных. Поправка не требуется, о чем написано на странице 61 Отчета в пункте "2. Корректировка на условия финансирования".

Суд полагает, что отчет об оценке, представленный в материалы дела, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административных истцов, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости подлежит установлению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 21.12.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –21.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Инженер Центр», ООО «Алания-Фиш», ООО «Идеал-Инвест» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 69,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 929 559 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 58,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 786 447 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 56,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года в размере 751 673 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 55,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года в размере 740 973 рубля.

Дата подачи административного иска в суд – 21.12.2017 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 21.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова