Решение № 2-867/2017 2-867/2017~М-746/2017 М-746/2017 от 14 ноября 2017 г. по делу № 2-867/2017

Дело № 2-867/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 ноября 2017года с. Вл-Александровское

Партизанский районный суд Приморского края

В составе: председательствующего судьи Вахрушевой О.А.

При секретаре Карнауховой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Партизанского муниципального района о признании отказа незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Партизанского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на срок 20 лет без проведения торгов в связи с преимущественным правом.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил признать отказ администрации Партизанского муниципального района в заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, обязать ответчика заключить однократно договор аренды земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства на срок три года без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В обосновании требований указав, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды, поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ являлся договором заключенным на неопределенный срок и подача истцом заявления о заключении договора ДД.ММ.ГГГГ осуществлена в срок, до дня истечения срока договора аренды. Иные лица не обладают исключительным правом на заключение договора аренды. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ договор аренды не был расторгнут по основаниям предусмотренным п.1 и 2 ст. 46 ЗК РФ. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства. Кроме того заявление о заключении договора аренды рассмотрено с нарушением срока, актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства. Объект возведен в период фактического владения земельным участком, за счет средств истца. Полностью сооружен фундамент. Земельный участок разработан, отсыпан грунтом, с одной стороны огорожен забором, подведено электричество. Условия о наличии незавершенного строительства, расположенного на земельном участке на ДД.ММ.ГГГГ соблюдены.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивал на удовлетворении уточненного искового заявления.

Представитель истца по доверенности ФИО2 настаивал на удовлетворении иска, дав пояснения аналогичные доводам изложенным выше. Дополнил, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка на срок три года для завершения строительством. Доводы ответчика о том, что истец не сформулировал правильно в соответствии с нормами земельного законодательства требование о заключении договора аренды не может служить основанием для отказа в иске.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения иска. Пояснив, что ФИО1 обратился в администрацию Партизанского муниципального района о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, ранее находившегося в аренде у ФИО6, общей площадью <данные изъяты> расположенный <адрес>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства.

Действующее законодательство не предусматривает возможность продления заключенного договора аренды. В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ исключительным правом на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обладают арендаторы земельных участков, заявление должно быть подано до истечения срока действия договора аренды., договор аренды земельного участка не должен быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ЗК РФ. Преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка пользуются арендаторы в случае расположения на данном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного на праве собственности. Просит в иске отказать.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснил, что уступил права арендатора спорного земельного участка ФИО1, на момент переуступки прав он никакого объекта не возводил, фундамент, возведен ФИО1, электричество подведено также истцом.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, пришел к выводу о том, что уточненные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, ранее находившегося в аренде у ФИО6, общей площадью <данные изъяты> расположенный <адрес>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды с ФИО6 заключен ДД.ММ.ГГГГ №, срок договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ. На основании постановления администрации партизанского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № продлен срок договора аренды земельного участка на пять лет. В ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключен договор уступки прав аренды. В своем письме от ДД.ММ.ГГГГ ответчик выразил согласие на передачу прав новому арендатору. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлся добросовестным арендатором земельного участка, осуществлял строительство на земельном участке.

Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

ФИО1 подано заявление ДД.ММ.ГГГГ, Отказ в согласовании сформирован ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что является нарушением указанного выше положения.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с представленными документами ФИО1 обратился с заявлением о заключении договора аренды до истечения срока действия договора аренды, т.е. ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001года №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с определением Верховного Суда РФ от 27.06.2017года по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016 правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной ст. 3 п.21 Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

В ходе судебного разбирательства подтверждено, что объект незавершенного строительства возведен за счет средств ФИО1. ФИО6 никого объекта не возводил, затрат на строительство на спорном участке не понес. Фундамент полностью сооружен.

В соответствии с постановлением Пленума ВС от 23.06.2015года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» в п. 38 : в соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, фундамент не только является объектом незавершенного строительства, но и может являться недвижимым имуществом.

Отчетом об оценки от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что земельный участок разработан, отсыпан грунтом, с одной стороны огражден забором из металлического профиля, электричество подведено, имеется фундамент. За время аренды земельного участка ФИО1 понес расходы по строительства объекта, разработке земельного участка Актом осмотра земельного участка проведенного администрацией партизанского муниципального района указанное обстоятельство подтверждено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к администрации партизанского муниципального района о признании отказа незаконным, возложении обязанности, удовлетворить.

Признать отказ администрации Партизанского муниципального района в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №- незаконным.

Обязать администрацию Партизанского муниципального района заключить с ФИО1 однократно договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Определение суда о принятии мер по обеспечению иска от 10 октября 2017года отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Приморский краевой суд, через Партизанский районный суд со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Вахрушева О.А.