Решение № 2-1902/2020 2-1902/2020~М-1749/2020 М-1749/2020 от 13 сентября 2020 г. по делу № 2-1902/2020

Дело №2-1902/20

26RS0035-01-2020-003374-49


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 14сентября 2020 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чистяковой Л.В.,

при секретаре Григорян А.Ю.,

с участием: представителя истца ФИО1- адвоката Гуриной О.В., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика –Комитета имущественных и земельных отношений Шпаковского муниципального района СК по доверенности - ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией муниципального образования Татарского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края был заключен договор № аренды земель населенных пунктов, в соответствии с которым на условиях аренды в пользование был передан земельный участок из земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, площадью 1500 кв.м., кадастровый № расположенный по <адрес> сроком на десять лет.

До окончания договора аренды по указанному адресу он возвел объект незавершенного строительства, площадь застройки: 36,0 м2, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Межрайонным отделом № государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество».

На его обращение о заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадью 1500 кв.м., кадастровый № расположенный по <адрес>, для завершения строительства сроком на 3 года, комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края было отказано (ответ от ДД.ММ.ГГГГ), указав, что основания для заключения договора аренды отсутствуют, в связи с тем, что объект незавершенного строительства не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, ссылаясь на положение пп. 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости».

Между тем, в соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.33 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя о предоставлении земельного участка по основаниям, предоставленным п.21 ст.З Федерального закона № 137-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При ОТСУТСТВИИ зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель предоставляет документы, удостоверяющие устанавливающие его права на объект незавершенного строительства.

Из указанного следует, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке, предоставленном в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, не может являться основанием для отказа в его предоставлении для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Из представленного технического паспорта следует, что построен объекта незавершенного строительства. Строительство ведется на основании разрешения на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке. При таких обстоятельствах, полагает было незаконно отказано однократно в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Просит обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с ним- ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по <адрес>, сроком на 3 (три) года для завершения строительства.

Истец ФИО1, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление в котром просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, с учетом мнения сторон, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным начать и окончить слушание дела в отсутствие не явившегося истца ФИО1, по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании представитель истца ФИО1- адваокат Гурина О.В., исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2, исковые требования не признал, при этом пояснил суду, что гражданином ФИО1 были получены ответы от комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, в которых отказано в удовлетворении заключить договор аренды земельного участка.

С доводами истца, указанными в исковом заявлении ответчик (Комитет) не согласен, по следующим основаниям. В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов.

Пп. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ гласит, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Согласно ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании вышесказанного, гражданину ФИО1 было отказано в последующем предоставлении аренды земельного участка, что согласуется с п.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимость должны проходить государственную регистрацию. А так же права, подлежащие данной процедуре, вступают в силу с момента регистрации, согласно ст. 8 ГК РФ. С учетом вышеизложенного, просит в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица –администрации Шпаковского муниципального района, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки, суду не сообщил.

Суд, с учетом мнения сторон, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным начать и окончить слушание дела в отсутствие не явившегося третьего лица.

Выслушав мнение представителя истца, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

Согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 года (далее - Закон о регистрации) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, на стоящий Федеральный Закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты РФ.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, актами Президента РФ и актами Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями п. 1, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земель населенных пунктов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 является арендатором земельного учпастка площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, сроком на 10 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.г.). Земельный участок предоставле из земель населенных пунктов под индвидуальное жилищное строительство.

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

В период действия договора аренды истец на основании разрешения на строительство № выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования Татарского сельского совета. Срок действия настоящего разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на объект незпавершенного строиельства, находящийся на земельном участке, не зарегистрировано.

Судом установлего, что до окончания договора аренды по указанному адресу Истец возвел объект незавершенного строительства, площадью застройки: 36,0 кв.м., что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Межрайонным отделом № государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество».

На обращение Истца о заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадью 1500 кв.м., кадастровый № расположенный по <адрес>, для завершения строительства сроком на 3 года, ДД.ММ.ГГГГ ответом комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края ФИО1 было отказано, указав, что основания для заключения договора аренды отсутствуют, в связи с тем, что объект незавершенного строительства не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

С момента заключения Договолра аренды ФИО1 владеет и пользуется земельным участком. На протяжении всего времени оплачивает арендную плату. Данный факт ответчиком не оспаривается Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением.

В настоящее время степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 9% согласно технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 2 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником». Согласно ст. 263 Кодекса «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка».

В соответствии с положениями ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 названного Перечня предусмотрено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка ввиду чего, отказ комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в заключении договора аренды, суд находит не обоснованным.

Судом установлено, что действия истца по использованию земельного участка являются добросовестными, ответчиком не предоставлено доказательств нарушения им прав третьих лиц на спорный земельный участок.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка- удовлетворить.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по <адрес>, сроком на 3 (три) года для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца через Шпаковской районный суд с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18 сентября 2020 года.

Судья: Л. В. Чистякова