Апелляционное определение № 33-15646/2026 от 26 апреля 2026 г.

Судья: Чикурова Е.А.

Дело № 33-15646/2026УИД 50RS0048-01-2025-009340-51


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 27 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Абдулгалимовой Н.В.,

судей Мироновой Т.В., Родиной Т.Б.,

при ведении протокола помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7221/2025 по иску ООО «Арман» к Иволге П. С. о взыскании задолженности по предварительным договорам купли-продажи, неустойки,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Химкинского городского суда Московской области от 4 декабря 2025 г.,

заслушав доклад судьи Мироновой Т.В.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО «Арман» обратилось с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Иволге П.С. о взыскании задолженности по предварительным договорам <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты> в размере 1 761 740 руб., неустойки в размере 105 704,40 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <данные изъяты> между ООО «Арман» и Иволга П.С. заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>. <данные изъяты> сторонами ко всем указанным договорам заключены дополнительные соглашения, согласно которым, был изменен порядок оплаты и стоимость приобретаемого недвижимого имущества, а именно: пунктом 3.2.2 указанных соглашений установлено, что покупатель обязуется оплатить оставшуюся часть денежных средств в качестве оплаты приобретаемого недвижимого имущества в размере 602 980 руб., в том числе НДС 120 596 руб. в срок до <данные изъяты> (по договору <данные изъяты>, <данные изъяты>), и в размере 555 780 руб., в том числе НДС 111 156 руб. (по договору <данные изъяты>), в общей сумме 1 761 740 руб. Ответчиком обязательства не выполнены, в связи с чем, истец обратился в суд.

Решением Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены. С ФИО2 в пользу ООО «Арман» взыскана задолженность по предварительным договорам <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты> в размере 1 761 740 руб., неустойка в размере 105 704,40 руб.

С постановленным решение не согласился ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное, постановленные с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что заявленные истцом требования о понуждении покупателя к выплате аванса подлежали отклонению, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца правом требовать сумму предварительной оплаты от покупателя, если товар не передан покупателю. Также ответчик указывает на то, что посте истечения срока передачи апартаментов он отказался от исполнения договоров, направив в адрес истца соответствующее уведомление. Таким образом, обжалуемое решение незаконно накладывает на покупателя обязанность по перечислению ООО «Арман» денежных средств на основании прекращенных договоров, тогда как именно на продавце лежит обязанность по возврату покупателю внесенной предоплаты, а не наоборот.

В письменных возражениях представитель истца указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, отсутствие оснований для отмены судебного решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца ФИО4 просила решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между ООО «Арман» и Иволгой П.С. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на нежилое помещение (апартаменты <данные изъяты>), расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей проектной площадью 18,84 кв.м.

В соответствии с п. 2.2 договора, недвижимое имущество, подлежащее передаче по основному договору, представляет собой - нежилое помещение (апартаменты <данные изъяты>, второй этаж), расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей проектной площадью 18,84 кв.м. (далее - Объект).

Указанный объект будет создан в сроки: до <данные изъяты>

В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость объекта составила 2 826 000 руб.

<данные изъяты> между ООО «Арман» и Иволгой П.С. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на нежилое помещение (апартаменты <данные изъяты>), расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей проектной площадью 20,44 кв.м.

В соответствии с п. 2.2 договора, недвижимое имущество, подлежащее передаче по основному договору, представляет собой - нежилое помещение (апартаменты <данные изъяты>, второй этаж), расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей проектной площадью 20,44 кв.м.

Указанный объект будет создан в сроки: до <данные изъяты>

В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость объекта составила 3 066 000 руб.

<данные изъяты> между ООО «Арман» и Иволгой П.С. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на нежилое помещение (апартаменты <данные изъяты>), расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей проектной площадью 20,44 кв.м.

В соответствии с п. 2.2 договора, недвижимое имущество, подлежащее передаче по основному договору, представляет собой - нежилое помещение (апартаменты <данные изъяты>, второй этаж), расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей проектной площадью 20,44 кв.м.

Указанный объект будет создан в сроки: до <данные изъяты>

В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость объекта составила 3 066 000 руб.

<данные изъяты> сторонами подписано дополнительное соглашение <данные изъяты> к предварительному договору <данные изъяты>, согласно которому изменены сроки сдачи объекта – третий квартал 2025 года, регистрация права собственности в срок до <данные изъяты> Также согласно п.3.2.2 дополнительного соглашения, оставшуюся сумму в размере 555 780 руб., в том числе НДС 111 156 руб., покупатель уплачивает в срок до <данные изъяты>

<данные изъяты> подписано дополнительное соглашение <данные изъяты> к предварительному договору <данные изъяты>, согласно которому изменены сроки сдачи объекта – третий квартал 2025 года, регистрация права собственности в срок до <данные изъяты> Также согласно п.3.2.2 дополнительного соглашения, оставшуюся сумму в размере 602 980 руб., в том числе НДС 120 596 руб., покупатель уплачивает в срок до <данные изъяты>

<данные изъяты> подписано дополнительное соглашение <данные изъяты> к предварительному договору <данные изъяты>, согласно которому изменены сроки сдачи объекта – третий квартал 2025 года, регистрация права собственности в срок до <данные изъяты> Также согласно п.3.2.2 дополнительного соглашения, оставшуюся сумму в размере 602 980 руб., в том числе НДС 120 596 руб., покупатель уплачивает в срок до <данные изъяты>

Обязательства ответчика по предварительным договорам не исполнены надлежащим образом, задолженность составляет 1 761 740 руб. (555 780 руб. + 602 980 руб. + 602 980 руб.)

Пункт 6.6. договоров предусматривает ответственность покупателя за нарушение срока уплаты цены договора, указанного в п. 3.2 настоящего договора, в виде пени в размере 0,02% от не неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, но не более 6% от суммы задолженности».

Согласно расчету истца, размер неустойки составляет 105 704,40 руб. из расчета 1 761 740 руб. х 6 %.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 309, 310, 328, 429, 432, 549 Гражданского кодекса РФ, исходя из того, что ответчиком обязательства по предварительному договору не исполнены, иного в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований ООО «Арман» и взыскании с ответчика ФИО2 задолженности по предварительным договорам <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты> в размере 1 761 740 руб., а также неустойки в размере 105 704,40 руб.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, по следующим основаниям.

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от <данные изъяты> N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку заключенные между ООО «Арман» и Иволгой П.С. предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества (апартаментов) содержат все существенные условия, предъявляемые к такому договору, в частности, при его заключении стороны согласовали предмет купли-продажи, его стоимость и порядок оплаты, предусматривающий внесение платежей до заключения основного договора, а также устанавливает обязанность продавца по передаче недвижимого имущества покупателю, то данные предварительные договора необходимо квалифицировать как договоры купли-продажи, содержащие условие о предварительной оплате товара.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании положений пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Из пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 54 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела и позиции ответчика, поскольку строительство объектов было приостановлено, из чего следовало, что в установленный срок строительство объектов завершено не будет (третий квартал 2025 года), 5 и <данные изъяты> он обратился к ответчику с претензией о расторжении договоров от <данные изъяты> и возврате уплаченных по ним денежных средств.

На момент подачи искового заявления, равно как и на момент вынесения решения суда (<данные изъяты>) объект недвижимости, в котором находятся спорные апартаменты, в эксплуатацию не введен, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

По общему правилу, понуждение покупателя в судебном порядке к оплате за непереданный товар не допускается, в том числе по той причине, что сам по себе отказ от перечисления предварительной оплаты может свидетельствовать об утрате интереса покупателя во встречном исполнении (приобретении товара).

При таких обстоятельствах, учитывая, что Иволга П.С. в одностороннем порядке отказался от исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, объекты договоров ответчику не переданы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у ООО «Арман» отсутствует право требовать исполнения обязательств по данным договорам.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> (<данные изъяты>), приобщенным судебной коллегией в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, поскольку имеет юридическое значение для разрешение спора, удовлетворены исковые требования ФИО2 к ООО «Арман» о взыскании денежных средств, уплаченных Иволгой П.С. по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и по договорам <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, которые являются предметом спора по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции не может быть признано законным, оно подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО «Арман» к Иволге П.С. о взыскании задолженности по предварительным договорам купли-продажи, неустойки.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Химкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО «Арман» к Иволге П. С. о взыскании задолженности по предварительным договорам купли-продажи, неустойки – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>